百亿资金竞逐 重庆别墅市场虚火上升泡沫隐现
导读:“第一别墅”遭遇拍卖 曾号称重庆第一个公园住宅、第一家联排别墅的榕湖国际花园烂尾楼工程，在停工4年后，终于在今年11月16日以8853.71万元的价格被一家神秘的公司买走。 而另一个烂尾楼别墅圣泉花园因无人应价…
“第一别墅”遭遇拍卖
曾号称重庆第一个公园住宅、第一家联排别墅的榕湖国际花园烂尾楼工程，在停工4年后，终于在今年11月16日以8853.71万元的价格被一家神秘的公司买走。
而另一个烂尾楼别墅圣泉花园因无人应价而流标。资料显示，榕湖国际花园位于重庆市沙坪公园内，占地面积28520平方米，总建筑面积57603平方米。
圣泉花园则在小龙坎的平顶山上，占地约6.7万平方米。这两栋别墅均由重庆成浩物业发展有限公司开发(以下简称成浩物业)。
成浩物业成立于1996年8月，是香港成浩国际投资有限公司在重庆成立的公司，它曾计划开发四个项目，包括榕湖国际花园、圣泉花园、成浩国际广场和将军大厦，前两个项目现在已成了烂尾楼，后两个项目早已胎死腹中。
紧接着，成浩物业在1999年就出现了财务危机，到了2002年，其资金链彻底断裂。有知情人士称，成浩物业财政危机最严重的时候，曾欠下银行2亿多元贷款，目前债务估计最少也有五六千万元。
重庆中原营销策划顾问有限公司策划中心高级总监江涛认为，成浩物业陷入破产的窘境，除了其自身经营出现问题的内因外，重庆别墅明显的供求失衡，则是一个很重要的外在因素。此事件为持续升温的重庆别墅市场敲响了警钟，无疑给重庆别墅投资的狂热者注射了一针清醒剂。
百亿资金竞逐别墅
重庆别墅市场从20世纪90年代末开始起步。当时市场上只有零星的别墅项目，华新国际在重庆开发的别墅项目锦绣山庄一开盘即告基本售罄。
2003年，国土资源部紧急叫停别墅、高尔夫用地，给重庆别墅市场大幅升温一个绝佳的机会。当时，甚至有人把2003年称为重庆的别墅年。2005年，房地产新政，别墅用地停审的背景下，重庆的别墅市场再次躁动。
不少房地产人士认为，重庆的别墅单价在4000元－8000元，跟解放碑、红旗河沟等地的酒店式公寓价格差不多，只相当于京、津、沪等地普通商品房的价格。此外，重庆别墅的空置率不到10％，比普通商品房要低不少。别墅用地停止供应加上现有价格偏低，业界估计，现有别墅在1995年将上涨20％，两年内将上涨30％。
在这样乐观的预期下，重庆别墅市场虚火不断地上升。
虽然国家严格控制别墅用地，但是，仍有相当多的开发商以其他名义和手段曲线取得土地，开发别墅项目。江涛称，一些开发商以国家鼓励旅游开发为契机，取得大量的土地后，在旅游用地中开发别墅项目。还有一些开发商，以其他主题取得土地用于别墅开发。一些开发商甚至将高端房地产项目中建设一定数量的别墅。
伴随着高档别墅的投资热，占地千亩的别墅项目这两年在重庆也不断涌现，如占地1500亩的“中安翡翠湖”、1600亩的“龙湖·蓝湖郡”、2000亩的“天龙长青湖”等。
而最令重庆人惊诧的是，单价3000万元、曾经为全国最贵的别墅就在重庆。
据记者调查，重庆南山上的联排别墅价一般在3000元/平方米以上，而独栋别墅价格有的则高达16000元/平方米。别墅的巨额利润令中低端楼盘只能望其项背。也正因为如此，重庆的别墅投资热潮一时难以降温，开发商大面积圈下绿化条件较好的土地。
中原地产提供的不完全统计数字显示，当前在重庆已开盘的和即将开盘的别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确规划为别墅项目的占地约9300亩。
业内人士分析，今明两年重庆的别墅投资预计达100亿元，且以高档别墅为主。
泡沫隐现
随着投资的不断涌入，重庆别墅市场逐渐放量。
据中原地产的一项不完全统计数据显示，去年重庆的别墅供应量在1467套左右，而到今年11月，重庆的别墅供应量已经增长了近一倍，达到了2870套。
而明年，重庆的别墅放量还会更大。目前，已知的板块有茶园新区、西永板块有不止一个别墅项目，而且体量都较大，面积在3000亩左右，加上原有的金开板块、大竹林、铁山坪、南山、南泉等地的别墅项目。江涛认为。 面对有可能创下历史新高的别墅产量，江涛称，重庆的收入水平不足以支撑如此多的别墅项目，过热的投资不仅会造成大量闲置和浪费，而且与改善市民居住条件背道而驰。
据统计，目前重庆市场上的独立别墅项目的销售比例只为35%-40%。叠加别墅的销售比例为70%，连排别墅的销售比例更高一些，为80%。
但是，重庆的别墅市场销售呈现出强者恒强的格局。龙湖·蓝湖郡销售比例超过90%，锦绣山庄已经售完，比华利和长青藤等项目也销售较好。这主要缘于，越是高档的项目，消费者越是追求品质。
而对于那些开发商名气不大，品质也较一般的别墅项目，销售比例一般不超过50%。位于重庆九龙坡区天赐温泉旁的一个别墅项目，建设有60多套，而卖出的只有20多套。
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曾号称重庆第一个公园住宅、第一家联排别墅的榕湖国际花园烂尾楼工程，在停工4年后，终于在今年11月16日以8853.71万元的价格被一家神秘的公司买走。
而另一个烂尾楼别墅圣泉花园因无人应价而流标。资料显示，榕湖国际花园位于重庆市沙坪公园内，占地面积28520平方米，总建筑面积57603平方米。
圣泉花园则在小龙坎的平顶山上，占地约6.7万平方米。这两栋别墅均由重庆成浩物业发展有限公司开发(以下简称成浩物业)。
成浩物业成立于1996年8月，是香港成浩国际投资有限公司在重庆成立的公司，它曾计划开发四个项目，包括榕湖国际花园、圣泉花园、成浩国际广场和将军大厦，前两个项目现在已成了烂尾楼，后两个项目早已胎死腹中。
紧接着，成浩物业在1999年就出现了财务危机，到了2002年，其资金链彻底断裂。有知情人士称，成浩物业财政危机最严重的时候，曾欠下银行2亿多元贷款，目前债务估计最少也有五六千万元。
重庆中原营销策划顾问有限公司策划中心高级总监江涛认为，成浩物业陷入破产的窘境，除了其自身经营出现问题的内因外，重庆别墅明显的供求失衡，则是一个很重要的外在因素。此事件为持续升温的重庆别墅市场敲响了警钟，无疑给重庆别墅投资的狂热者注射了一针清醒剂。
百亿资金竞逐别墅
重庆别墅市场从20世纪90年代末开始起步。当时市场上只有零星的别墅项目，华新国际在重庆开发的别墅项目锦绣山庄一开盘即告基本售罄。
2003年，国土资源部紧急叫停别墅、高尔夫用地，给重庆别墅市场大幅升温一个绝佳的机会。当时，甚至有人把2003年称为重庆的别墅年。2005年，房地产新政，别墅用地停审的背景下，重庆的别墅市场再次躁动。
不少房地产人士认为，重庆的别墅单价在4000元－8000元，跟解放碑、红旗河沟等地的酒店式公寓价格差不多，只相当于京、津、沪等地普通商品房的价格。此外，重庆别墅的空置率不到10％，比普通商品房要低不少。别墅用地停止供应加上现有价格偏低，业界估计，现有别墅在1995年将上涨20％，两年内将上涨30％。
在这样乐观的预期下，重庆别墅市场虚火不断地上升。
虽然国家严格控制别墅用地，但是，仍有相当多的开发商以其他名义和手段曲线取得土地，开发别墅项目。江涛称，一些开发商以国家鼓励旅游开发为契机，取得大量的土地后，在旅游用地中开发别墅项目。还有一些开发商，以其他主题取得土地用于别墅开发。一些开发商甚至将高端房地产项目中建设一定数量的别墅。
伴随着高档别墅的投资热，占地千亩的别墅项目这两年在重庆也不断涌现，如占地1500亩的“中安翡翠湖”、1600亩的“龙湖·蓝湖郡”、2000亩的“天龙长青湖”等。
而最令重庆人惊诧的是，单价3000万元、曾经为全国最贵的别墅就在重庆。
据记者调查，重庆南山上的联排别墅价一般在3000元/平方米以上，而独栋别墅价格有的则高达16000元/平方米。别墅的巨额利润令中低端楼盘只能望其项背。也正因为如此，重庆的别墅投资热潮一时难以降温，开发商大面积圈下绿化条件较好的土地。
中原地产提供的不完全统计数字显示，当前在重庆已开盘的和即将开盘的别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确规划为别墅项目的占地约9300亩。
业内人士分析，今明两年重庆的别墅投资预计达100亿元，且以高档别墅为主。
泡沫隐现
随着投资的不断涌入，重庆别墅市场逐渐放量。
据中原地产的一项不完全统计数据显示，去年重庆的别墅供应量在1467套左右，而到今年11月，重庆的别墅供应量已经增长了近一倍，达到了2870套。
而明年，重庆的别墅放量还会更大。目前，已知的板块有茶园新区、西永板块有不止一个别墅项目，而且体量都较大，面积在3000亩左右，加上原有的金开板块、大竹林、铁山坪、南山、南泉等地的别墅项目。江涛认为。 面对有可能创下历史新高的别墅产量，江涛称，重庆的收入水平不足以支撑如此多的别墅项目，过热的投资不仅会造成大量闲置和浪费，而且与改善市民居住条件背道而驰。
据统计，目前重庆市场上的独立别墅项目的销售比例只为35%-40%。叠加别墅的销售比例为70%，连排别墅的销售比例更高一些，为80%。
但是，重庆的别墅市场销售呈现出强者恒强的格局。龙湖·蓝湖郡销售比例超过90%，锦绣山庄已经售完，比华利和长青藤等项目也销售较好。这主要缘于，越是高档的项目，消费者越是追求品质。
而对于那些开发商名气不大，品质也较一般的别墅项目，销售比例一般不超过50%。位于重庆九龙坡区天赐温泉旁的一个别墅项目，建设有60多套，而卖出的只有20多套。
首席律师
贺天强律师
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