中小房地产企业融资问题探讨

       [编者按]在目前的房地产行业，由于国家对商业土地的控制日益严格，随之带来的就是土地取得的难度日益加大，与此同时，银行的房贷制度也显示出收紧的态势。在此严峻形势下，中小房地产企业的资金链势必会更加紧张，而融资则是解决当前困境的有效途径之一。通过何种方式融资？如何防范可能存在的法律风险？在国家出台的多种行政性调控政策和持续加息这一货币政策的叠加影响下，越来越多的房地产开发企业在资金方面陷入窘境。资金是个问题，而且是一个生死攸关的问题，这可能是近阶段以来国内众多房地产企业不得不面对的现实。宏观调控的持续进行，对房地产行业的众多政策组合拳的打压，导致许多房地产企业基本难以从银行贷到款项，有的只能转向民间非法拆借，有的甚至借高利贷。从传统的融资手段来看，土地使用权抵押贷款，自有财产抵押贷款，担保贷款都是常见的融资方式，但在面临着银行提高融资门槛要求、政府提高预售条件、银行房贷审查趋紧的情况下，上述的手段就无法较好较快地解决目前中小房地产企业急于解决的融资问题。因此，我们必须找到新的途径，一方面，银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探索各种融资手段；另一方面，中小房地产企业本身也应该积极的探寻另外的途径，从除银行以外的地方，通过采用多元化的手段进行融资，为自己的企业争取更多的资金。我们在为众多中小房地产企业提供融资法律服务的过程中，积累了一些经验，愿与大家一起分享。

       一、股权融资

    比如通过股权融资的方式让渡公司的一部分股权，吸引有实力的股东加盟公司。股权融资的方式主要有两种，一种是以增资入股的方式引入新股东，原有股东的股权比例进行稀释，公司获得了新的资金；另一种是原有股东向新的股东转让股权获得资金，此后新、老股东共同或单独向公司进行股东贷款，以使公司获得开发项目的后续资金。

    这样的好处是资金的进入对公司来说没有融资成本，有时引进了实力强劲的新股东会大大提升原有公司的实力包括企业管理水平、品牌形象，员工专业素质等方面。对老股东的不利之处在于稀释了老股东的股权，有的可能使老股东对公司的控制权减弱甚至丧失控制权。因此对有融资需求的企业来说，绝不能匆忙决策，病急乱投医，新股东匆匆忙忙引进来了，才发现大家彼此之间的理念不合，利益冲突，当公司的资金危机稍有舒缓，股东之间的争斗又起，最后公司在股东之间无休无止的争斗中走向衰败。所以，在公司遭遇资金等瓶颈的时候，老股东就要予以全面、慎重的考虑， 经过综合判断，利弊权衡以后，再做出决定。

    二、协议融资

    按照我国法律规定和司法实践，企业之间的融资行为是无效的，不受法律保护，但公民与企业之间的借款一般是有效的，当然，借款利率是不能超过银行同类贷款利率的四倍。在实践中，房地产企业需要融资的数额一般是相当大的，公民个人往往不能满足这样的融资需要，而有对外融资放款需要的也一般是一些实力较强的企业。那么，如何在有资金需求的房地产企业和有对外融资能力的企业之间架起桥梁呢？通常来讲，通过银行作为中介，可以采取委托银行贷款的方式，这也是比较常见的一种方式。此外，由于融资双方的情况、需求各不相同，委托贷款的形式不一定能满足每笔交易双方的需求。在此情况下，就需要根据不同的情况设计不同的交易模式，通过一系列的协议安排使得融资事宜得以合法地进行，并使双方的利益得到法律的保障，一旦发生纠纷，也能够按照双方之间签订的协议的约定，通过法律程序得以解决。

    三、信托融资

    对于由于金融紧缩而遭受严峻考验的中小企业来说，信托融资是一个很好的渠道。通过房产信托计划，房地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。有业内人士认为，相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产企业持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。一旦获得信托计划，将项目启动后达到银行贷款的条件时，企业就可以先将信托贷款偿还完毕，而改用银行贷款资金来进行项目建设。目前，各地的信托公司都在积极进行信托融资的探索和实践，房地产企业完全可以与信托公司一起摸索出一条信托融资的崭新道路，为企业的发展赢得强有力的资金支持。

    四、担保融资
　　
    担保贷款是房地产企业获取银行贷款的途径。但是，在市场经济条件下，找担保单位却并不容易。专门为企业贷款提供担保的担保公司目前又不普遍而且费用不菲。那么，到哪里去获得较为便捷又成本较低的担保支持呢？此时，去找一家与自己经营范围、规模、信誉差不多的企业，它也有同样的贷款担保的需求，经双方协商，银行同意，可以相互成为对方的贷款担保企业，完成贷款担保从而获得银行贷款。
　　
    在寻找相互提供担保的企业的过程中，房地产企业应做的工作在于寻找愿意提供担保而且又能为银行所接受的企业。因为要为对方担保，必须考虑对方的资信和偿还能力及贷款额度的对等性，因此房地产企业在寻找相互提供担保的企业的过程中，在同行业的兄弟单位中最容易找到这种对保企业。同时，这种企业也较易被银行所接受。最后，通过双方之间包括与银行签订相关的担保协议、反担保协议等法律文件完成相关法律手续。
以上是我们为中小房地产企业提供融资法律服务的一些实践经验和体会，希望能够为包括中小房地产企业在内的广大面临资金瓶颈的企业提供一些思路。