市民车位被认定全体业主共有 状告区国土局胜诉

　　禅城的张先生从开发商手里买了露天停车位，用了三年后却被禅城区国土城建和水务局认定归小区所有业主共同所有。记者昨日获悉，禅城法院近日一审认定禅城区国土城建和水务局在没有证据的情况下对停车场所属作出了判定，是超越职权，判决其撤销该认定。

　　事件：

　　花钱买的停车位被认定为共有

　　家住丽日玫瑰名城的张先生，4年前花6万元从开发商手里购买了该小区北门东侧一个露天停车位，并为此签订了《车位使用权转让合同》，但该车位不能办理权属证书。使用了三年多后，张先生在今年3月却获悉，禅城区国土城建和水务局却将包括该车位在内的全部露天停车位认定为业主共同所有。

　　这些露天停车位为何被认定为业主共同所有呢？原来，这些露天停车位由小区开发商在2009年投资兴建，并对外销售，然而停车场的使用权遭到了部分业主的投诉。禅城区国土城建和水务局接报后介入调查，并根据涉案地块当时的有关拍卖文件、规划文件与权属现状等，在2012年9月向小区物业管理公司出具了禅建函[2012]1234号《关于“丽日玫瑰名城”北门东侧空地使用问题的意见》（下称“1234号文”），认为非经小区业主同意，任何人无权将该空地进行销售，并建议将该空地出租给全体业主作停车场使用，由物业服务公司进行管理，其收益扣除必要管理费用后，归全体业主所有。

　　然而，“1234号文”出来后，却遭到购买了这些停车位的业主的质疑。2013年4月，在区政府有关部门的召集下，各部门就该“1234号文”召开了协调会。张先生说，他也就是在这次协调会之后获悉了文件的内容。

　　市民：部门认定有误 要求撤销

　　张先生认为，“1234号文”侵犯其合法使用车位的权利，遂向法院起诉，将禅城区国土城建和水务局告上法庭，要求该局撤销“1234号文”。 张先生表示，露天停车场的使用权问题，所涉及的是小区业主与开发商或与已受让停车位使用权的使用人之间的权属之争，禅城区国土城建和水务局作为行政机关，若要以文件的形式界定权属，其所发文件的受文者应是小区业主和开发商，或是原告等实际使用权人。但涉案的文件的受文单位却是与权属之争无关的物业公司。也就是说，该局在张先生等人不知情的情况下，就将本属于他们的车位认定给了他人。

　　张先生还指出，该局是从事国土资源、城市住宅建设及水资源管理的行政机关，不是仲裁机构、不是司法机关，而其作出的1234号文所涉及的却是关于土地及土地建筑物使用权归属的认定、确权。显然，该局并无该权力，因此其行为属于越权行为。同时，涉案停车场所在土地在开发商取得土地使用权之前就被规划为停车场，而不是规划为空地，该局作出1234号文之前，开发商已依规划投资修建了停车场，并使用了近3年，因而该停车场既不是空地，也不能认定为小区业主共同所有。

　　国土局：

　　停车场未报建 “1234号文”合理合法

　　对此，禅城区国土城建和水务局认为，“1234号文”所涉及的停车场未进行报建，未办理相关产权证。张先生是与开发商私自签订受让合同，并未办理相关合法手续。因此，张先生不是合法的权益人，不是所有权人，也不是合法使用权人，与本案无关，不享有诉权。

　　该局还认为，该局作为物业公司的行政主管部门，依法将1234号文以函件的形式发出通知并无不妥。该局的行政行为合理合法，张先生所诉称的事实与理由不成立，依法应驳回其起诉。

　　法院：

　　认定超越职权 应撤销

　　禅城区法院审理认为，本案证据均不能直接反映“丽日玫瑰名城”北门东侧空地，已经经过物权登记程序登记在全体业主名下，而“1234号文”却对权属作出了判断，已经超出了禅城区国土城建和水务局在物业管理方面的行政管理职权。

　　法院指出，依照法律规定的程序，该局可根据权利人的申请和提供的申请资料对不动产的权属进行登记，但该局未提供证据证明有相应的申请人、申请资料，故“1234号文”的内容也不属于该局依法行使不动产登记的行政职权。

　　法院还认为，这些停车位已经进行售卖、使用已长达三年，对于涉案车位的权属争议，属于民事主体关于不动产权属的民事纠纷，依法应通过仲裁、诉讼等裁判途径解决纠纷。而该局根据相关文件判断的权利人之间存在权属争议直接作出判断，超出了其法定职权范围。据此，法院认定该局作出的“1234号文”超越职权，判决该局应予以撤销。 （记者 刘艺明）