央企在房地产市场逆市崛起 “退房令”成一纸空文

三年来央企在房地产市场逆市崛起，国资委“退房令”成一纸空文，背后是EVA考核导向的缺陷，以及土地、信贷等资源配置的失衡

◎ 本刊记者 朱以师 | 文

三年前的“两会”敏感期中，央企一天制造了三个“地王”，成为本轮房地产调控的发端。历经三年调控，央企反而成为最大的受益者，销售规模迅速增长，土地市场独领风骚。

中国建筑、保利集团在2012年的房地产销售额超千亿元，华润置地超过500亿元；从2010年才开始发力地产业务的中国中铁、中国铁建等央企，也达到200亿元销售额，迅速跻身房地产业20强；一些非房地产主业的央企也做大地产业务，罔顾国资委的“退房令”，高调杀回土地市场。

近期，在土地市场上，央企攻城略地凶猛依旧，几乎包揽了一二线城市所有“地王”项目。以北京为例，据亚豪机构统计，2012年北京共成交37幅住宅地块，其中央企国企拿走了24块，占比高达66%。而2013年1月北京成交的8宗经营性用地，则全部被央企、国企收入囊中。SOHO中国董事长潘石屹(微博)感慨说，一线城市房地产市场基本是央企主导、国企辅助开发，逐渐形成了相对垄断的市场。

央企为何对房地产情有独钟，又为何能屡屡高歌猛进，甚至让国资委的“退房令”成为一纸空文？国企改革专家周放生对财新记者称，这与央企的考核机制、利益诉求有着极为密切的关系。

在央企逆市崛起的背后，呈现一幅房地产行业“国进民退”的图景。在政府的调控指挥棒下，土地、资金等资源要素已全部向央企国企倾斜。

“退房令”色厉内荏

2010年3月18日，就在“一天三地王”事件之后的第三天，国资委迅即发布“78家主业非房地产央企退出房地产行业”的通知，要求78家央企对地产业务进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出，并限令在15天之内提交退出方案。业界称之为“退房令”。

“退房令”祭出时的声色俱厉言犹在耳，但三年来市场看到的却是政令不行、不了了之。78家央企退出房地产行业一事进展极缓，甚至政策本身都快被业内遗忘。

“我们已经很久没有关注了，国资委内部开会也很少再提央企退出房地产的事情。”一家央企内部人士告诉财新记者，国资委后来对央企的口径是“各家情况不一样，没法一刀切，要遵循市场规律”。

在“退房令”推出的第二年，2011年3月，国资委主动调整地产央企阵容，这实际上是一次扩容，将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团等5家央企的房地产业务视同主业管理。至此，主业包含房地产的央企数量从原先划定的16家增至21家。

曾为多个央企的地产项目提供咨询服务的兰德咨询总裁宋延庆对财新记者称，多数央企并未执行国资委的“退房令”，一方面涉及土地、股权等因素，情况复杂，退出难度大；另一方面，央企主观上不愿意退出，不想转让旗下优质的房地产资产，这也是背后更主要的原因。

北京产权交易所发布的数据显示，2012年共有15家非房地产主业央企通过北交所转让17宗房地产项目，成交额为9.64亿元。其中，上半年有11家，退出13宗房地产项目；下半年仅4家，退出4宗项目。宋延庆分析指出，下半年央企“退房”的步伐明显放缓，是由于房地产市场的回暖。

国资委方面没有披露非房地产主业央企退出的具体数据。据财新记者不完全统计，自2010年3月至今，央企公开挂牌转让旗下房地产公司股权的交易约60宗，涉及央企超过30家。而据国资委在2010年发布的数据显示，78家非房地产主业央企共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。

宋延庆表示，挂牌转让项目股权的央企，并非全部清退房地产业务，更多是“甩包袱”，将资产质量不好的项目转让，保留优质资产。例如，中石化曾在2010年12月以1元挂牌价转让旗下一家房地产公司股权、债权，该公司实则连续两年亏损，且债务巨大。

上述央企内部人士告诉财新记者，很多央企早年通过划拨获得的土地，如今大多位于城市的优质地段，商业价值巨大，央企不会放弃房地产开发的丰厚利润。即使国资委下发“退房令”，各家央企仍有规避的手短，如成立股份制公司、合作开发等。另外，国资委在下发“退房令”时，也并未明确退出的最后期限或时间表。

一些央企甚至在悄然做大地产规模，以期未来获得房地产主业资格。宋延庆透露，中国恒天集团一直在与国资委沟通，试图获得房地产主业资格。恒天集团在北京、郑州、咸阳、延吉等地均有地产项目，也是北京CBD核心区中服大厦的拥有者。“退房令”后，恒天集团的地产业务不退反进。2011年3月，恒天集团与北京市政府签署战略合作协议，投资位于北京宋庄的时尚创意产业园项目，项目占地5300余亩，总投资超过300亿元。2012年8月，恒天地产启动了襄阳的旧城改造项目。恒天集团曾计划将房地产业务在集团的营收占比提高至20%。而在2011年获准保留地产业务的5家央企，也是因为房地产业务规模已经很大，拥有大量的土地资源。

非房地产主业央企不得再拿新地的禁令也在被突破。2013年1月30日，中国海运（集团）公司旗下三家公司组成的联合体在经历114轮竞价后，以14.73亿元的价格竞得上海黄浦江沿岸一幅地块。楼面地价达3.48万元/平方米，接近上海地王纪录。

“很多央企主业出于产能过剩或亏损状态，无法继续投资，只能投资房地产。国资委对此也没有办法，现在对房地产投资是默认的态度。”上述央企的内部人士告诉财新记者。

资金资源全面倾斜

国资委企业改革局原副局长周放生认为，央企扎堆投资房地产，是受利益驱动。房地产开发利润丰厚，能够帮助央企做大资产规模，提高利润。这些又与央企负责人的考核、绩效密切相关。

在央企的考核指标中，近年深化了经济增加值（EVA）的考核。所谓EVA，是指经核定的企业税后净营业利润减去资本成本后的余额。2013年的新考核标准中，EVA指标权重提高至50%，利润总额指标权重下降为20%，同时取消了主营收入增长率指标，相应更换为总资产周转率。考核不达标的央企负责人，将根据考核分数扣减延期绩效薪金。

在国有资本保值增值要求及EVA的考核体系下，央企的利润率是至关重要的指标。而做大房地产业务，则是央企提高利润率的不二法门。因为房地产开发的毛利润通常都远高于其他主营业务，在基建、工程、贸易、运输等类型的央企中更是如此。

以中国建筑为例，房地产开发业务在收入中占比不足10%，但其利润占比却接近40%。相应的，房屋建设、基础设施建设业务等主营业务收入的毛利率水平在8%-10%，而房地产业务的毛利率超过44%。

中国中铁、中国铁建、中冶科工等央企的情形也大抵如此，工程类主营业务毛利率不足10%，但房地产业务的毛利率却超过30%，有效地拉升了整体毛利率水平。

“分布在各个领域的央企承担着为国有资产保值增值的任务，而现阶段只有房地产业能实现这个目标。”原中国房产开发集团总裁孟晓苏表示，现阶段实体经济还处于萎缩，多数央企所从事的资源业、制造业、运输业等还处于低迷期，此时从企业角度来看，投资房地产是理性选择。他认为，房地产拉动内需，拉动相关行业复苏的规律没法违背。“2009年国家启动十大产业振兴战略，结果以重组十大产业告终，十大产业中的大多数都成了过剩产业”。

孟晓苏认为，在新一轮城镇化启动后，央企还会有一轮抢地潮。

在央企突进房地产业的背后，更深层次的原因是资源配置的失衡。央企所在的很多行业都处于产能过剩或亏损的状态，如钢铁、装备制造、新能源、运输等，但在现行政策下，资金、信贷仍向央企国企倾斜。“他们拿得到钱，但主业却没法投，房地产就成为最好的出口。”阳光100集团常务副总裁范小冲说，央企习惯于做资源导向的行业，房地产行业对土地、资金、政府关系等资源要求很高，正对其路，且利润不菲。

阳光100集团常务副总裁范小冲透露，央企不仅在一线城市的土地市场独占鳌头，在二三线城市的话语权也愈来愈强。“地方政府以引入央企投资为荣，很多土地都对央企优惠，甚至内定只给央企。”他说，近两年，大量央企通过旧城改造、产业园等名义进入二三线城市。地方政府也更愿意将土地一二级联动开发、新城建设等业务，与当地的基础设施建设捆绑，一并与央企进行合作。

一位央企人士亦对财新记者称，地方政府更信任、青睐央企，一个主要的考虑是规避“政治风险”，“地方官员普遍认为，跟央企合作比跟民企合作政治风险少得多”。

支撑央企大规模拿地的，是其强大的融资能力和极低的融资成本。依靠政策支持，央企每年获得大量的低息贷款。2009年的“四万亿”及超过十万亿的信贷，大部分流入了央企和国企，并在2010年前后制造了大量“地王”。华润和中海等央企的融资成本大多低于4%，远低于同行。

宋延庆对此指出，“央企在土地、资金等资源上享有超国民待遇，并以此与民争利，这是有问题的。在资源配置倾向于央企的情况下，政策更应该引导央企在城市基础设施、保障房建设上发挥更多作用，承担更多社会责任。”