房产登记在夫妻一方名下 购买此类二手房需谨慎

买卖二手房每天都在发生。对于买房人来说，关键是要确认卖房人是不是房屋产权的所有人，即房产证上登记的名字是谁，房子就是谁的。这个问题看似简单，然而当购买的是登记在夫妻一方名下的共同共有房屋时，仍有不少买家“叫苦连天”。近日，重庆市巴南区人民法院审理了一件因二手房买卖产生的纠纷，再次给购房者敲响了警钟。

2013年6月，廖近（化名）与周玉（化名）签订二手房买卖合同，约定周玉将登记在其名下的一套房屋卖给廖凯。廖近在确认了房产证登记的只有周玉一个人名字后，便向周玉支付了购房款，双方商定过几天就去房管局过户。但在当天晚上，廖近接到一个电话后，顿时傻了眼，周玉的丈夫王某不同意出售该房屋。

之后，廖近坚持要求周玉过户，而周玉以丈夫不同意为由拒绝过户。无奈之下，廖近一致诉状将周玉夫妇诉至法院。

巴南法院经审理认为，廖近与周玉签订的二手房买卖合同虽有效，但因房屋产权尚未转移登记至廖近名下，仍不符合善意取得的条件，在王某已明确表示拒绝出售房屋的情况下，廖近过户的请求已无法实现。

在法院向廖近释明其可变更诉讼请求的情况下，廖仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝作出变更，法院遂驳回廖近要求过户的诉讼请求。廖近不服提起上诉，在二审法院的主持下，廖近与周玉最后达成调解协议，周玉如数退还了已收的购房款并赔偿了损失。

法官说法：

承办法官解释，按照《婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间购买的房产，如无特殊约定，应当认定为夫妻共同所有，即不论登记为一人还是二人所有，均应认定为夫妻共同财产。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”之规定，第三人善意取得必须具备三个要件：善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。缺乏三个要件的任何一个，均不构成善意取得，应按无权处分处理。

本案中，如果周玉已单方将房屋过户给廖近，善意取得就完成了，丈夫王某亦无权追回。但只要还没有过户，丈夫王某不同意出售房屋这一夫妻共同财产，廖近就无法如愿。

承办法官建议，随着房地产市场的回暖，部分二手房卖家对房价上涨的预期提高，难免心生悔意。因此，在购买二手房时，卖家除了审查房产证登记信息以外，不妨多问卖家一句“你结婚没？”，以免遭受不必要的损失。