业主拒交物业费败诉居多

        新物业公司进驻小区，满怀服务热情，却因原先的物业公司遗留问题太多，经社区居委会、业主委员会等多方协调3个月仍进展缓慢，居民们很着急。26日，长江日报公益律师团10位律师与记者一道，来到武昌区积玉桥街金地花园社区玉桥新都小区，为居民们答疑解惑，化解纠纷。

　　玉桥新都小区有800多住户，交通便利，且临近武昌江滩。上周，小区业委会主任黎涛找到长江日报公益律师团，请律师团为小区居民提供法律服务。

　　26日上午，长江日报公益律师团成员、湖北百思得律师事务所10位律师走进玉桥新都小区，倾听社区、业委会、物业公司及居民的意见。居民们纷纷前来咨询，律师们现场记录并解答。

　　业主认为物业公司服务质量差，拒交物业管理费，被物业公司起诉。业主如何维护自身权益?

　　2007年，居民们选择此处居住，都是满心欢喜。11栋的康大妈说，一住进新房，就发现漏水严重，墙面到处是条纹形水渍印，用防水粉刷，用木板、混凝土做围墙，但一下雨又漏水;2015年儿子结婚时，只好扎气球遮住婚房发霉的水渍印，这期间多次向物业公司申请维修，一直没解决;从2012年起拒交物业管理费。

　　咨询现场，一些居民还反映治安不好、卫生差、电梯有问题等，因各种各样的问题，原物业公司没有解决，才拒交物业管理费。现在被原物业公司起诉，感到很委屈。对此，律师谷峰认为，居民感到委屈可以理解，但服务好不好与交不交物业管理费是两个问题，得分开处理。《物业管理条例》第七条规定，业主有按时交纳物业服务费用的义务;《物权法》也规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务，就要承担缴纳物业管理费的义务。即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得以此为由拒交物业管理费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的费用。

　　谷峰提醒，许多物业公司起诉业主不交物业管理费的纠纷案，业主败诉的居多。若业主对物业服务有异议，有权在法定期限内向法院提起反诉，但平时要注意收集相关证据，如照片、书证、证人证言、报案记录等，以便在反诉时提供。

　　收房后，房屋大面积漏水，原物业公司也未修理好。该如何处理?

　　居民们反映，许多家庭都有房屋浸水、漏水问题，简单的防水处理根本解决不了问题。当时小区没成立业委会，大家都知道可以申请动用维修基金，但不知怎么操作，感到很苦恼。

　　律师何应伟认为，对收房后房屋维修问题的处理，分两个阶段。一是房屋若在保修期内，业主可要求开发商给予赔偿或给予维修。物业公司属于对该物业部分进行管理服务的第三方对象，不是商品生产者，无须对产品存在的质量问题承担法律责任。

　　二是房屋若在保修期外，物业公司有义务对房屋公共部位设施、设备进行日常性维修(即小修)，并承担相关费用。另据法律规定，物业中修、大修时产生的费用由业主承担，可经业委会讨论通过并向房管部门申请动用房屋公共维修基金给予维修。

　　据现任的武汉锦绣方圆物业服务有限公司汪经理介绍，他们入驻小区后，向房管局申请了房屋公共维修基金，目前已被批准，康大妈家已经开始施工维修。

　　收水费时，业主已交纳每月5元垃圾清运费，物业公司至今未返还多收的垃圾清运费。业主如何维权?

　　根据市城管局、市房管局、市物价局《关于物业管理小区生活垃圾服务费合并收取工作的实施意见》规定，小区垃圾清运费随水费一并交纳。2011年7月1日起，物业管理小区直接抄表到户的居民，且其交纳的物业管理费中含有生活垃圾服务费的，物业服务企业应依据居民交纳生活垃圾服务费的消费单据按每月每户5元标准在物业管理收费中对其予以扣减。

　　据此，物业公司不得以环卫部门没返回该费用为由拒绝返还业主这项费用。业主可与物业公司进行协商，要求返还这项费用或者直接*扣物业管理费。若协商不成，业主可向法院提起诉讼。

　　业主搬走，丢下的宠物狗在小区流浪，还生下小狗，咬伤小孩。谁来承担责任?

　　临近中午，吴女士匆匆赶来，一脸怜惜地说，小区有一业主搬走后，把宠物狗丢在了小区。宠物狗在小区里流浪，还生下两只小狗。居民们时常带吃的去喂它，小孩们也去逗玩它。母狗可能也是为了护崽，咬伤了小孩。该如何处理这3只狗?

　　律师何应伟认为，对狗的处理分不同情况，宠物主人、公安部门和物业公司均可能要承担相关责任。首先，在确定宠物主人的情况下，宠物主人应承担相关法律责任。其次，若宠物主人下落不明，经报警后，公安部门对此事应做出处置;若公安部门置之不理，应承担行政不作为的责任。第三，物业公司对小区公共安全负有管理责任;若流浪狗进入小区造成他人人身财产损失，物业公司也负有一定的管理责任。

　　看着居民们对3只狗又爱又怜又无奈的态度，公益律师团建议，把它们送到流浪狗救护中心比较妥当。

　　针对玉桥新都小区的相关问题，长江日报公益律师团将跟踪服务，协助业委会做好沟通协调工作，为业主们提供法律服务，帮助他们依法维权。