启法通：房价暴涨，这些买卖合同纠纷，你中招了吗

导读：2016年农历新年后，房价暴涨，让人始料未及，拿笔者居住区域来说，房价至少暴涨30%，当然官方统计房价涨幅或许只有百分之几，巨大的涨幅，让违约数量剧增。

　　错误观点一

　　只签订房屋买卖定金合同，卖方违约只需双倍返还定金即可

　　目前在房屋买卖中，买卖双方一般签订由居间方提供的一份定金协议，或房屋买卖居间协议，或房屋买卖协议，这些协议共同的特点是买方在签订协议时需要交付一定数额的购房定金，作为签订网签版本的房屋买卖合同的担保。

　　但是,在房价暴涨后，很多卖方宁愿双倍返还定金，也拒绝出售房屋。关于定金罚则，凡有点法律常识的人都清楚（定金罚则即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。）然而，这也是房屋买卖纠纷中，很多当事人错误理解的根源所在，房屋买卖双方一般认为，在此阶段违约只需承担定金罚则即可，因为法律就是这样规定的。笔者今天在这里告诉您，除了双倍返还定金外，你还可以主张实际损失赔偿！

　　首先，关于除定金之外能否要求进一步获得赔偿的法律问题。

　　我国《合同法》第一百一十八条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，合同法对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但是，违约金与损害赔偿金的概念、法律性质毕竟不同，而且，对于定金和损害赔偿的选择，合同法则无明确的法律规定。笔者认为，在法无明文规定的情况下，应根据《合同法》的基本原则来分析，即应根据《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析当定金与实际损害并存时，守约方是否可以在定金罚则之外进一步主张实际损失赔偿的问题。笔者认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，守约方仍可向违约方主张损失赔偿。

　　各地高院关于房屋买卖中，买方损失的裁判规则又是如何认定的？

　　其次，关于损失赔偿范围的问题。

　　我国合同法在损害赔偿的范围上采可预见性规则，即《合同法》113条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。争议焦点在于因交易价格波动造成的差价损失是否属于“可预见范围”。笔者认为，市场经济条件下，标的物价格在合同履行期间正常波动系常态，买卖双方当事人在签订合同时应能预见或可预见范围。因此，因一方原因使合同不能履行，造成对方重置成本提高，应当由违约方承担因标的物价格上涨造成的差价损失，符合“可预见性规则”。因此，作为原告可以就标的物价差价来作为其实际损失依据。

　　因此，当卖方恶意违约拒绝履行定金协议，而房屋上涨的价格远超交付的定金时，应积极要求卖方返还定金并赔偿房屋上涨带来的损失！

　　“ 损失”如何认定，关注本公众号后，回复关键词“损失”，即可查阅各地高院关于损失的裁判规则！！！

　　错误观点二

　　未网签房屋买卖合同，违约只需赔违约金或定金即可

　　目前，很多中介方在与买卖双方签署居间协议的同时，让买卖双方签署一份房屋买卖协议，在房屋买卖协议中约定网签的时间。很多当事人错误的认为，在尚未签署正式的房屋买卖合同前（网签版本的房地产买卖合同），违约只需承担违约金或损失定金即可。今天隆安（上海）律师事务所吴取彬律师告诉你：

　　未签订网签版本的房地产买卖合同，守约方也可以根据已签合同的性质要求违约方继续履行合同，办理强制过户！！！

　　其实网签房地产买卖合同，只是房地产交易部门为了方便房地产交易的管理，限制一房多卖，而推行的一项合同管理制度，与合同的效力、是否可以履行等等没有任何关系。

　　针对当前房价暴涨，尚未网签正式的房地产买卖合同情形下，卖方违约拒售，作为买方是否可以要求卖方强制过户呢？

　　这个问题关键要看签订买卖协议的法律性质，究竟买卖双方签署的是一份完整的房屋买卖合同，还是仅仅属于一份预约合同。

　　若是前者，则可以要求卖方继续履行合同，办理强制过户；若是后者，则无法要求卖方配合办理过户手续，只能要求卖方承担违约责任。同时，对于这类合同可履行的前提是买方有足够的资金能力，否则，不能一次性付清所有房款的情形下，法院一般不会支持买方的诉请，否则，即便支持买方的诉请，也会造成无法执行。

　　那么究竟什么样的买卖协议可以认定为是一份房地产买卖合同呢？

　　《城市房地产转让管理规定》第八条规定一份房地产买卖合同应具备以下基本内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。

　　目前大多数居间方提供的格式版本的《房屋买卖协议》都具备了以上内容，可以说买卖双方签署的买卖协议就是一份房地产买卖合同。除非买卖双方在协议中明确约定以网签正式的《房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，否则应视为买卖合同已经成立。

　　上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》中，针对此类问题就明确的作如下解答为：

　　双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。

　　但是，若买卖双方签订的协议仅仅是为将来签订正式房地产买卖合同而签订，没有诸如价款支付、过户登记、房屋交付、违约责任等关键性条款，则这类合同仅能视为一份预约合同。签订正式房地产买卖合同前，买卖双方对合同中的主要条款仍然需要双方磋商，达成合意。在此种情形下，显然不能强制当事人继续履行预约，否则有违契约自由的民法精神，也有违公平原则。

　　因此，买卖双方虽未网签合同，但签署的买卖协议，只要具备买卖合同的主要内容如房屋具体坐落、价款支付、交付、过户、违约责任等，作为买方仍然有机会可以要求继续履行合同，办理强制过户。

　　最后需要特别提醒的是：虽然买卖协议具备了正式房地产买卖合同的主要条款，但是房地产买卖合同中仍有很多条款需要在签订网签版本的合同时进行协商，若买卖双方在网签前，未能就相关条款达成一致意见，从而导致网签不成，则应属于不能归责于任何一方的事由，导致房地产买卖合同未能签订。

　　错误观点三

　　已网签，只需支付约定的违约金就可解除合同

　　根据《合同法》第93、94条的规定，合同解除有约定解除和法定解除两种。根据《合同法》93条规定，约定解除可以是协商解除或单方解除，其中单方解除必须有个前提，就是要求解除合同的一方要有约定的或法定的解除权。

　　因此，针对当前房价暴涨的情形下，卖方若要违约，单方面解除合同，除非房屋买卖合同中约定卖方可以承担违约责任单方面解除合同，否则作为买方可依据合同法第107条的规定继续履行合同。当然，由于房屋买卖的特殊性，作为买方究竟能否依据《合同法》第107条的规定要求卖方继续履行合同，办理强制过户手续并承担违约责任，还要根据具体的情况来综合判断。

　　究竟该如何判断？

　　错误观点四

　　没有证据意识，想当然的认为违约方必然承担违约责任

　　在房价暴涨后，卖方违约拒售， 然而很多当事人没有任何证据意识，却想当然的认为，卖方将承担违约责任。

　　证据是一切民事诉讼的基石，俗话说“打官司，打的就是证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”这就是“谁主张，谁举证”的基本原则。因此，如果你要求违约方承担违约责任的前提，就是你必须有证据证明对方违约。而当事人往往在一方违约后，除了抱怨、愤怒、不知所措及要求对方承担责任外，却往往忽视了先固定证据。

　　当买方没有证明卖方违约拒签正式买卖合同情形下，法院有可能以“不能归责于双方当事人的事由导致合同未订立”，而判决卖方只需返还定金即可；

　　当买卖双方已网签正式房屋买卖合同，买方没有证明卖方违约，且买方也已放弃向银行申请贷款，或拖延不办，法院有可能会认定为合同没有继续履行，是由于买方的延迟办理贷款所引起…

　　所以，一旦任何一方违约，第一要务，是及时取证！！！