重庆法院梳理二手房交易纠纷案陡增成因

  发布时间：2017/10/16 10:33:43 点击数：

导读:　去年下半年以来，重庆房价出现少有的连续上升趋势。据某二手房交易中介网站统计，今年以来，重庆市沙坪区二手房均价持续增长，六月份二手房均价7499元/m?，同比上涨18.01%。　　受房价上涨因素带动，重庆市二手房屋…

　去年下半年以来，重庆房价出现少有的连续上升趋势。据某二手房交易中介网站统计，今年以来，重庆市沙坪区二手房均价持续增长，六月份二手房均价7499元/m?，同比上涨18.01%。

　　受房价上涨因素带动，重庆市二手房屋交易数量增长迅速，二手房交易纠纷案件增长势头迅猛。今年1-6月，沙坪坝区法院新收二手房买卖合同纠纷案件397件，同比增长36.43%， 二手房居间合同纠纷68件，同比增长183.33%。

　　对新收案件进行汇总分析后，沙坪坝法院认为，二手房交易纠纷案件激增的背后，是房地产交易市场经济不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范的客观反映。

　　宁高额赔偿也不愿继续履约

　　房价持续上涨的市场预期已经形成，卖方的心理状态也随之发生变化，权衡违约给予买方损失赔偿与继续履行合同哪种方式对自身更加有利，成为卖方行为的主要动机。

　　在买方刘某诉卖方周某一案中，因周某迟迟不履行合同，刘某起诉要求继续履行，但由于涉案房屋存在抵押贷款且周某不配合解除抵押，刘某只好转而要求解除房屋买卖合同并要求周某赔偿损失。

　　根据合同约定并考虑到房价近期上涨幅度，法院依法判决周某赔偿刘某违约金21万元。周某宁愿接受赔偿高额违约金结果也不愿意选择继续履行合同，是考量房价持续上涨带来的利益会高于当下的损失。

　　卖方甚至制造理由中断交易

　　在房价上涨的获利驱动下，二手房纠纷中，卖方作为不履行合同一方占绝大比例，卖方不断从法律上、合同上寻找甚至制造理由要求解除合同、阻却交易进行。

　　譬如，买方蔡某诉卖方高某、陈某房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，忽然案外人傅某起诉买卖双方，认为该房屋交易侵犯了自己作为承租人的优先购买权，卖方也进行附和。

　　经过承办法官现场核实调查，发现涉案房屋并未出租，自知理亏的傅某撤回起诉。最终法院判决支持了买方的诉请，要求卖方依约履行房屋过户义务。

　　有的案例中，卖方实在找不到合适的理由，就直接反悔，借口自己没文化、出售房屋未经过儿女同意；或借口房屋是未成年子女的，交易未经过配偶一方同意，合同应被认定为无效等。

　　卖方寻找或者制造的各种解除房屋买卖合同的理由，通过案件审理查明事实后，大多站不住脚，难以得到法院支持。

　　违约方易寻找格式合同漏洞

　　房屋买卖合同中，中介和卖方提供的为格式合同。格式合同的优点是规范、高效、便捷，但是也存在条款不全面、权利义务不对等、责任不明确、风险不易识别等问题。

　　由于缔约时间仓促，缔约方面对几百页的多份合同签字，很难做到事无巨细、逐页、逐条、逐字甄别，对于可能存在的问题难以察觉。一旦出现市场形势变化，违约方很容易从中寻找漏洞，并且能够找到正当理由为自己辩护，合同双方的矛盾纠纷不可避免。

　　譬如，对于买卖双方履行义务的条件规定不明确，致使买卖双方均抗辩应由对方先履行相应义务，房屋买卖交易陷入僵局。

　　此外，中介服务机制也不健全是居间合同纠纷发生的重要原因。目前市场上房屋买卖的居间合同通常约定只要买卖双方签订了房屋买卖合同，无论是否履行，都要支付全额中介费。这种约定使得服务与费用不匹配。一旦出现房屋交易失败情况，买卖双方都不愿意履行支付中介费用义务，致使居间合同纠纷产生。