重庆一中院解析商品房买卖合同纠纷案件情况

 法制网讯 见习记者战海峰 重庆市第一中级人民法院召开新闻发布会，通报了一中院近年来商品房买卖合同纠纷案件的审理情况，并发布了相关案件的典型案例。

    近年来，随着重庆一中院辖区城市建设步伐不断加快，房地产市场较为活跃。从近三年来一中院审理的商房买卖合同纠纷二审案件整体情况看，审结案件数量分别为2014年2439件，2015年1691件，今年截至目前875件，呈逐年下降趋势。

    结合近三年审理的该类案件的情况，重庆一中院院梳理了该类案件呈现出的争议类型多样化、投资性需求更趋理性等三个特点，分析了开发商延期交房、开发商为履行或未及时履行协助义务、开发商虚假宣传等五个纠纷集中发生的领域。

    案件主要集中在五大领域 虚假宣传尤其得到关注

    重庆一中院民四庭副庭长方剑磊介绍说，一中院审理的该类案件呈现三个特点，首先是案件总体数量仍较多，但逐年略有下降。房地产市场的持续活跃，导致该类案件总体数量仍较多，但随着市场的不断规范和宏观政策的调控，案件数量总体有下降趋势。此外，争议类型呈多样化以及投资性需求更趋理性也是该类案件的特点。

    方剑磊告诉记者，从商品房买卖合同纠纷案件审理情况看，纠纷发生主要集中在五个领域。

    第一是开发商延期交付房屋。部分开发商在与购房人签订商品房买卖合同并收取房款后，使所建项目未能按期交付，购房人起诉要求开发商支付逾期交房的违约金等。

    第二是开发商未履行或未及时履行协助义务。部分开发商在向购房人交付商品房之后，拖延了办理产权证书的时间，购房人起诉开发商要求其承担违约责任，为其办理房屋权属证书，并支付违约金。

    由于商品房买卖合同纠纷案件主要围绕“两金”，即逾期交房违约金和逾期办证违约金展开，所以以上两大领域是该类案件集中发生的主要领域。

    第三，开发商对房屋的配套设施宣传不实也是该类纠纷案件发生的主要领域。

    如今，开发商不实夸大的广告宣传在老百姓的日常生活中的影响已经愈发凸显，在发布会的提问环节，记者们的问题也主要集中在购房者遭遇虚假宣传如何处理、法院如何审理等方面。

    “消费者遭遇虚假宣传，一方面可以向工商行政管理部门反映，维护自身合法权益；另一方面若认为开发商违约，也可以到法院提起诉讼，要求开发商履行修复义务或赔偿损失，如涉及根本违约的，还可要求解除购房合同。”方剑磊说。

    方剑磊解释说，《消费者权益保护法》第45条规定：消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。

    而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

    第四，房价起伏、政策变化导致购房者中途违约同样是该类案件集中发生的领域。经济形势的变化及房地产调控政策会导致房价涨跌起伏，银行对于个人房贷审查收严等会使得购房者不愿或无法继续履行支付剩余房款的义务，从而引发纠纷。

    第五，该类案件还会集中发生在购房者因房屋质量瑕疵提起诉讼这一领域。

    部分商品房即使通过竣工验收取得备案登记证，仍然存在渗漏、空鼓、裂缝等质量瑕疵。购房者在接房时可以要求开发商承担整改责任，履行修复义务。但实践中，部分购房者提出的要求往往不能与开发商达成一致，购房者通常会诉诸法院，要求开发商承担相应的损失赔偿责任或者解除购房合同。

    部分开发商擅自改变房屋规划、结构等行为从而引发赔偿和退房纠纷也是记者关注的焦点，对于这种纠纷法院又该如何处理呢？

    “如果合同有约定，可以按照约定执行；而在合同没有明确约定的情况下，如果开发商行为影响小，有瑕疵，购房者认为违背了合同约定，可以提起诉讼请求修复或赔偿损失；但如果影响足够大，已经严重侵害了购房者权益，导致合同的根本目的无法实现，若符合合同约定的解除条件或法律规定的解除条件，购房者可以要求解除购房合同，也就是退房。”方剑磊解释说。

    双方均未违反订购协议购房者主张返还定金应予支持

    2013年10月2日，原告尹某向被告天氏公司支付定金20000元。10月20日，原告前往被告处签订认购协议书，认购协议书系被告提供的格式合同。同日，被告向原告出具收据，确认收到原告认购定金20000元。

    认购协议书主要约定：如原告未能在协议约定期限内签订《商品房买卖合同》，视为原告不履行本协议并自动放弃本套商品房认购权，且原告无权收回所交定金。

    双方签订认购协议书之后，原告对即将签订的商品房买卖合同相关条款内容与被告产生争议，当日即向被告提出书面的合同异议情况说明并由被告工作人员签收，因与被告协商未果，故而未能签订合同。双方于2015年5月15日将本案诉至一审法院。

    一审法院认为，双方在认购协议确定的期限内进行了磋商，履行了各自权利义务，均无违约行为。因商品房买卖合同未能订立的事由不可归责于双方，故被告依法应将定金返还原告。

    一审法院判决：解除原告尹某与被告天氏公司签订的《商品房认购协议书》；被告天氏公司向原告尹某返还定金20000元；驳回原告尹某其他诉讼请求。

    上诉人天氏公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项。

    二审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为天氏公司应否返还尹某定金20000元。由于尹某于认购协议书约定的期限内前往该司与之协商商品房买卖合同缔结事宜，应认定尹某已经履行了其合同义务。故一审法院判定天氏公司依法应将定金返还尹某亦无不妥。

    最终，二审法院认定上诉人天氏公司的上诉理由不成立，依法不予支持，驳回上诉，维持原判。

    该案二审法官认为，《认购协议书》性质属于预约合同，独立有效。因该协议一般为格式合同，故在双方对合同条款的理解不一致时，应作出对提供合同一方不利的解释。具体到本案，在购房者依照《认购协议书》履行的合同义务符合对其有利的合同条款之约定时，若出现不可归责于双方的事由导致买卖合同不能订立，则购房者主张返还定金应予支持。

    拒绝接房缺乏合同依据 认为逾期交房业主不可获得违约金

    2013年4月24日，原告曾某某与被告兴氏公司签订《商品房买卖合同》，约定了曾某某所购商品房属预售商品房的交付日期以及兴氏公司逾期交房的违约责任，并将《新建商品房质量保证书》作为合同的附件。甲方按照《保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

    合同签订后，原告按约支付了购房款。2014年11月10日，被告取得了竣工验收备案登记证。

    2014年11月29日，原告接被告的接房通知书后验房。因认为房屋存在问题，向被告发出《联系函》，拒绝接房。理由包括：负一层入户有车库通风管道，设计不合理等6项。

    兴氏公司的收房记录单中表明：曾某某的意见及建议已收悉，之后，被告对负一层入户车库通风管道进行了整改，但原告认为仍未达到要求。

    之后，原告诉至一审法院，明确不再要求被告进行整改，要求判令被告赔偿原告损失397347.9元。虽然负一层的排风管道等均无合同依据，但原告认为排风管道的位置影响了其视野等是常识。

    一审法院审理后，对原告提出的负一层的排风管道等的安装问题如不整改应支付整改费用的请求，一审法院不予支持；对原告要求的逾期交房违约金，一审法院也不予支持。

    二审法院认为，兴氏公司交付的房屋已经竣工验收合格并取得备案登记证，曾某某提出的负一层排风管道等问题双方并无合同依据，故一审法院对曾某某提出的对以上问题如不整改应支付整改费用的请求未予支持并无不当，二审法院予以维持。

    对于曾某某要求的逾期交房违约金，二审法院认为，兴氏公司交付的房屋既符合法定交付条件，也符合合同约定的交付条件，且该司在合同约定期限内完成了通知接房义务，故曾某某在本案中主张逾期交房违约金缺乏事实依据和法律依据，一审法院未予支持并无不当，二审法院予以维持。

    该案二审法官认为，合同责任是严格责任。在商品房预（销）售合同法律关系中，买卖双方向对方主张任何权利，都应有相应的合同依据和法律依据。本案中，购房者主张涉案房屋排风管道等的安装等存在问题，但因该主张缺乏相应的合同依据，故人民法院不能支持其请求。同时，购房者主张逾期交房违约金的，该主张一般只有在开发商未如期交付符合合同约定和法律规定条件的房屋时方能得到法院的支持。

    针对在对商品房买卖合同纠纷案件梳理中发现的风险点，重庆一中院对购房者与开发商分别给出了建议。

    对于购房者而言，一是购房要量力而行，切忌冲动签约；二是签约要谨慎细致，要及时提出自己的修改意见；三是在起诉请求开发商承担质量整改责任时，一定要完成接房手续，并按照合同约定进行；四是要尽量保留与开发商交涉时的书面证据材料。

    对于开发商而言，第一，严格履行合同义务，确保双方交易的顺利进行；其次，在房屋销售过程中，不进行夸大宣传、不实宣传；第三，应就房屋本身存在的设计瑕疵、缺陷以及不合理的地方进行解释，保证购房者的知情权。