从房屋买卖合同纠纷案件 看户口变更重要性

在二手房买卖过程中，由于户口迁移引发的纠纷屡见不鲜，不少买房人遇到了卖家户口迟迟不迁走，或者买了“学区房”却无法落户的糟心事。昨日，北京市二中院通报了该院3年来审理的因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件，买房人要求现有户口迁出的案件占86%。市二中院表示，法院无法判决迁移户口，但买房人可以根据合同约定主张相应的违约金。

违约金最高达房款20%

据统计，自2014年至2016年7月，市二中院先后审理二审的涉及户口迁移问题的房屋买卖合同纠纷案件共50件。占同期审理的房屋买卖合同纠纷案件总数的5%。其中，买房人要求现有户口迁出的案件占总数的86%。

“案件集中在学区房及连环买卖中”，市二中院民一庭庭长肖大明介绍，在因户口迁移引发的纠纷案件中，涉及学区房买卖的案件占25%，如房屋中已登记有多人户口，现有学籍可能已被使用，影响学区房落户。涉及连环买卖的案件占20%，如房屋中有卖房人或前手房屋所有权人的户口，户口登记人不配合迁出或无法迁出等。

肖大明说，50%的案件涉及案外人的户口，即涉案房屋中除了卖房人户口外，还涉及其亲属等其他案外人的户口，或者前手房屋所有权人及相关人员的户口。

当事人在二手房买卖过程中大多对违反户口迁移义务的违约金进行了明确规定，如一般约定按房屋总价款的一定比例按日支付违约金。由于违反户口迁移义务的违约行为持续时间较长，导致诉讼时违约金数额较高。“多数人要求违约方缴纳几十万元，也有部分要求的高达百余万元，最高数额已经达到总房款的20%。”

不迁户口原因多样

肖大明表示，“学区房”交易市场较为活跃。有的当事人购买“学区房”，尤其是东城、西城等中心城区的平房，房产证上登记为居住，但实际是过道，或实际面积非常小，有的甚至不到2平方米，无法满足居住条件，在落户中可能存在障碍。或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现。

还有买房人未预先调查核实，未与其他户籍登记人明确户口迁出义务，仅仅是卖房人答应让其亲属迁出，以至于在合同履行过程中，出现登记人不愿配合、根本找不到登记人，甚至登记人已经死亡等情形，致户口迟迟无法迁出。

部分户口的登记人没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住“公租房”，有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等，因“公租房”、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件，导致户口无法迁出。

■法官提醒

提前核实户口学位

肖大明表示，如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金，无法要求法院判决他人迁出户口或判决其迁入户口，公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。但根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。

他提醒，买房人应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同中明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。

如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，如果卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。