暑期租房热 法官9大提示防纠纷
法制晚报讯(记者 洪雪)一年一度的暑期已经来临,很多大学毕业生会选择留在读书的城市打拼,一般先租房居住。
近日,北京市第二中级人民法院通报称,在该院近年来二审审结的各类租赁合同纠纷案件中,住房租赁纠纷案件时有发生,已达200余件。为了防范和减少纠纷,在租房合同签订、履行及终止三个阶段,法官作出九大提示。
签约注意事项
1实地看房
注意房屋的户型、采光、交通、周边配套设施等环境因素,同时检查房屋内的家具、设施是否完好,是否符合和满足租赁需求。此外,看房时,还应注意房屋内是否有人居住,如果居住人也是租户,了解其租期届满时间,与自己入住时间是否有冲突。
2审查出租权限
签合同前注意审查出租方是否有权出租。如果出租房屋的一方是房屋产权人,应出示房产证、身份证原件。如果是产权人的委托代理人,比如房地产经纪机构,还应审查委托手续(产权人的委托书、委托权限、委托有效期限等)。出租方是“二房东”、转租的,要审查“二房东”的转租行为是否经过产权人的同意;同时应审查“二房东”与产权人之间的合同期限,转租合同期限不能超过上一手合同期限,超过部分无效。
3审查出租房屋的合法性
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。此外,不要群租。住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。
4签订书面租赁合同
法官说,在实践中,合同文本多由房地产经纪机构提供,签约前应认真审查合同内容。如果双方在合同内容之外有其他约定的,亦应当通过补充协议或者添加补充条款等书面方式予以明确。
履行合同注意事项
5首笔款与交房同时进行
通俗说的“一手交钱、一手交房”,避免付款后出租方迟延交房或者拒绝交房。在一起房屋租赁纠纷案件中,承租人在交房之前便向出租人支付了定金及部分租金,但出租人未按期交付房屋,后承租人提起诉讼解除合同。
6交房时签订交接清单
在清单上写明家具、设施的种类、数量、新旧程度,有无损坏,记载交房之日的水、电、燃气底数等,避免退房时产生争议。
7诚信履约
合同签订后,要依约履行,不能无故拖欠租金,否则合同有可能被出租人依法解除,并被追究违约责任。
8出现损耗通知维修
使用房屋过程中出现家具、设施自然耗损,应及时通知出租人维修,如果双方协商由承租人负责维修、维修费用冲抵房租,应注意留存维修前后家具、设施状况的照片、视频资料,双方沟通记录及维修票据。
9交还房屋时签订协议
合同终止,交还房屋时,注意双方应对屋内家具、设施情况,水、电、燃气底数等进行确认,签订交接协议,对押金等费用结算予以明确,避免事后产生争议。
贺天强律师
办公地址:重庆市渝北区龙溪街道金龙路259号财信城市国际3栋20-7号 邮政编码:401147
联系电话:023-67531198 67531528 13983410815
传真:023-67531198 67530321 67531528
E-MAIL:751408230@qq.com 853098431@qq.com