房屋买卖未完成卖家违约须担责

  发布时间:2017/8/21 11:31:24 点击数:
导读:法院一审判决屋主赔偿中介服务费、律师费《交了定金中介费才知房子被查封》后续:今年1月,市民倪先生向南都记者反映,他于去年10月初通过中介在东升镇看中一套二手房,可在交了购房定金和中介费之后才发现,该房子竟…

法院一审判决屋主赔偿中介服务费、律师费

《交了定金中介费 才知房子被查封》后续:

今年1月,市民倪先生向南都记者反映,他于去年10月初通过中介在东升镇看中一套二手房,可在交了购房定金和中介费之后才发现,该房子竟然早已被法院查封。倪先生要求取消买卖合同及卖家、中介退回定金和中介费。但事情至今已过去近两个月,中介一直拒绝退还中介费(详见2017年1月6日南都中山05版)。

日前,中山市第二人民法院针对该案作出一审判决,涉案房子因卖主与案外人存在债务纠纷而被法院查封,卖主在交易过程中未能及时采取措施解决其与案外人的债务纠纷,进而解除查封措施、消除交易障碍,违反了合同约定的瑕疵担保义务。

回顾:房屋被查封无法交易

倪先生表示,2016年10月初,他在网上看到中山市一加房地产有限公司乐意居分行(以下简称“一加房地产”)在某网站上挂出的二手房信息,之后该分行中介带着他看了多套二手房。“当时他们极力推荐我买旭景花园的那一套房子,说是他们公司力推的房源。”倪先生说,由于着急买房,再加上房价也算合理就答应了下来。

10月25日,倪先生和卖主周先生、陈小姐在中介的服务下,签署了《房屋买卖合同》。合同显示房屋总价为56万余元。倪先生说,签订合同后他向卖方支付了3万元定金,同时向一加房地产支付了3万元的前期中介费(中介费总额为46500元)。

签订合同后,倪先生开始等待中介公司办理房屋的买卖及过户手续。然而一等就是一个月。11月25日,当倪先生找到中介公司,对方才告知他所购买的房子因涉及其他产权纠纷,被法院查封导致无法办理交易。后来倪先生发现,涉案的房屋早就在一年之前因为纠纷问题进入了法庭审理阶段,房子的产权归属问题一直因卖家周先生与别人的纠纷没有厘清。但在自己的整个买房过程中,却没人告知这一点。对此倪先生认为,本次交易不成,是因为卖家或中介公司从中隐瞒。

起诉:退还中介费、律师费

倪先生告诉南都记者,《房屋买卖合同》上已经注明:卖方保证对物业享有完整产权,并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕等。现在卖方已经违约,应退还定金并赔偿。而一加房地产乐意居分行作为中介方,有责任对房屋进行查档及确保交易完成。如果交易没能完成,中介公司理应退还佣金。倪先生说,经过沟通,卖家退回了他此前交付的3万元定金,并赔偿5000元。但一加房地产却一直不愿退回3万元佣金,“他们说让我走法律程序。”

2016年年底,倪先生一纸诉状将一加房地产和出售方陈某和周某东告上法庭。倪先生诉称,合同签订后,他依约向陈某和周某东支付定金30000元,向一加公司支付30000元前期中介费。2016年11月25日,当其按照合同约定要求三被告签订购房抵押贷款合同并准备办理按揭贷款时,被一加公司告知因涉案房屋被法院査封无法办理交易。

“我认为涉案房屋被查封,合同无效,我所交费用均应退还。”倪先生称,事后一加公司拒不退还中介费。且三被告存在一定程度的欺诈,严重侵害原告利益,为了维护合法权益,倪先生向第二人民法院提起诉讼,请求法院判令三被告连带退还原告3万元中介服务费,以及律师费4000元。

中介:因债务问题被查封,卖方担责

在庭审过程中,被告陈某和周某东辩称,他们已经向原告退还定金3万元办并补偿了5000元,因此两被告不需承担责任。

被告一加公司则认为,涉案房屋被查封并不必然导致合同无效,结合本案的实际情况,一加公司认为涉案房屋买卖合同是合法有效的,各方应按合同约定办理。

一加公司称,此次居间服务是严格按照法律和相关程序办理的,一加公司在签订合同前严格审查了卖方的身份证和房产证、并到涉案房屋现场查看、确认房屋属实方才对外放盘;按照交易习惯,只有在双方签订《房屋买卖合同》后过户前,中介方才带买方到国土局查档,因此一加公司在签订合同前并不知道涉案房屋已被查封,而且原告在签订合同前并没有出资委托一加公司到国土局查询涉案房屋是否被查封,法律亦无规定居间人有此义务。同时,确保交易房屋无权利瑕疵或权利负担、或者及时排除交易障碍、是卖方的合同义务并非中介公司的义务。

一加公司还认为,三方签订的房屋买卖合同实际是一个复合合同,包括房屋买卖合同和居间合同。即使原告以卖方存在欺诈或者房屋被查封致使合同目的无法实现,买方也只能依法解除房屋买卖合同,而不能解除居间合同;一加公司不存在故意隐瞒、提供虚假情况的行为。

另外,一加公司还称,该公司虽有向原告如实报告交易财产状况等相关信息的义务,但如实报告的信息范围仅限一加公司已知道的情况,对于尚未获悉的情况并无调查义务且法律规定获得居间报酬的法定条件是“居间人促成合同成立”,法律上并不要求居间人必须在确保房屋买卖合同完全履行的情况下才有权要求支付居间报酬,合同能否完全履行取决于合同双方能否诚信全面履行合同义务,并不取决于居间人,因此原告以涉案房屋被查封为由,要求一加公司退还中介费缺乏事实和法律依据。涉案房屋因陈某、周某东的债务问题被查封,应由陈某、周某东承担其违约责任。

法院判决

解除房屋买卖合同于法有据,予以支持

中山市第二人民法院审理后认为:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽然规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让,但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制,并不因此影响房地产转让合同的效力。因此、原告与被告陈某、周某东、一加公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示,内容也未违反法律、行政法规的强制性规定、应属有效,合同各方应按合同约定履行义务。且该《房屋买卖合同》系复合合同,包含原告、陈某、周某东之间的房屋买卖合同及原告与陈某、周某东、一加公司之间的居间合同。

关于本案《房屋买卖合同》中房屋买卖合同部分是否应当解除的问题,法院认为,涉案房地产因陈某、周某东与案外人存在债务纠纷而被法院查封。被告陈某、周某东在交易过程中未能及时采取措施解决其与案外人的债务纠纷,进而解除查封措施、消除交易障碍,违反了合同约定的瑕疵担保义务,故房屋买卖合同目的无法实现,因此原告要求解除其与陈某、周某东之间的房屋买卖合同关系,于法有据,予以支持。

根据双方在合同中的约定,违约方应向守约方赔偿因本次交易支出的中介服务费及律师费等全部费用,同时被告陈某、周某东虽主张与原告方达成赔偿协议,但原告不予确认。且被告方并未就该主张举证证实,故原告要求被告陈某、周某东赔偿中介服务费30000元、律师费4000元,于法有据,予以支持。又因被告陈某、周某东已支付赔偿款5000元,因此被告陈某、周某东应向原告赔偿中介服务费、律师费差额29000元。

解除居间合同无依据,不予支持

关于本案《房屋买卖合同》中居间合同部分是否应当解除,法院认为:《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定,居间人负有向相对人如实报告交易财产状况的相关信息的义务,但该如实报告的信息范围应限于居间人所已知道的情况,对于尚未知悉的情况并无尽力调查的义务,而原告方并无证据证实被告一加公司在签订《房屋买卖合同》时已知悉房屋被查封的事实,因此原告称一加公司存在欺诈主张合同无效,无事实依据不予支持;原告主张一加公司违反查询义务导致房屋买卖合同不能履行为由要求解除居间合同,亦无依据,不予支持。

日前,中山市第二人民法院作出一审判决,判令被告陈某、周某东于判决生效之日立即向原告赔偿中介服务费、律师差额费29000元。

统筹:南都记者 胡怀军

采写:南都记者 王 卫


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