房屋买卖履行纠纷典型案例 9 则

  发布时间：2023/4/19 17:08:17 点击数：

导读:房屋买卖履行纠纷典型案例9则原创陈枝辉律师审判研究2017-10-0720:17让法官更懂律师　让律师更懂法官投稿邮箱：judgelamp@126.com　　　　　　　　　　　　陈枝辉　北京天同律师事务所导读：天同码，是北京天同律师事

房屋买卖履行纠纷典型案例 9 则

原创 陈枝辉律师 审判研究 2017-10-07 20:17

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本期天同码，案例来源于国家法官学院、中国人民大学法学院编《中国审判案例要览》2013年民事、商事卷中有关房屋买卖合同履行纠纷典型案例。

　　　 　　　

规 则 要 述

01 . 为避税而签房屋买卖阴阳合同，价格条款应为无效

为逃避税收而签房屋买卖“阴阳合同”，并以价格虚低“阳合同”办理产权过户的，价格条款无效，其他条款有效。 

02 . 因质量问题迟延入住，不适用逾期交房违约金情形

约定的逾期交房违约金系针对房屋基本质量，因其他质量问题导致买受人迟延入住的，只能适用约定的保修责任。

03 . 违约预约合同的，应赔偿包括可得利益在内的损失

违反预约合同，计算可得利益损失时，应考虑到客观履行情况及当事人过错程度等，依公平、诚信原则综合衡量。

04 . 安置户回迁安置补偿权，应优于第三人抵押权行使

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式签订拆迁补偿安置协议所取得回迁安置补偿权，应优于第三人抵押权行使。

05 . 迟延办证违约金债权请求权，应适用诉讼时效规定

商品房出卖人迟延办证，买受人基于合同之债所享有违约金债权请求权，应适用《民法通则》关于诉讼时效规定。

06 . 售房后又设抵押，第三人是否恶意串通的举证责任

房屋买卖合同签订后，出卖人又抵押的，法院可确定由出卖人与第三人就其双方之间不存在恶意串通进行举证。

07 . 房屋代售人恶意串通、违反经验法则的，合同无效

受托人代售房过程不符合交易习惯，严重违背生活经验法则，恶意串通、损害产权人合法权益的，买卖合同无效。

08 . 债权人撤销权：明显不合理低价与恶意串通的认定

买受人以明显不合理低价受让债务人财产，买卖双方相互串通存在较大可能性与便利性时，债权人撤销权应支持。

09 . 农村违章建筑房屋，最初建造人仍可获得占有保护

房屋建造人虽不具备宅基地使用资格，且建造房屋未经审批，但均不影响法律赋予最初占有人提起占有保护之诉。

　　　　　　  

规 则 详 解

01 . 为避税而签房屋买卖阴阳合同，价格条款应为无效

为逃避税收而签房屋买卖“阴阳合同”，并以价格虚低“阳合同”办理产权过户的，价格条款无效，其他条款有效。

标签：房屋买卖｜阴阳合同｜价格条款

案情简介：2010年，器材公司与日用品公司签订厂房买卖合同，约定后者以800万余元购买前者厂房，“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”。嗣后，因日用品公司主张以双方在房管局所签存量房买卖合同约定的610万余元为由产生纠纷。2012年，器材公司起诉日用品公司支付余款400万余元，并主张按存量房买卖合同中“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金”标准支付违约金。

法院认为：①案涉厂房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。虽然案涉存量房买卖合同约定房屋成交价仅为610万余元，但该合同显系双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，根据双此前双方所签厂房买卖合同有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”约定，并结合双方签订存量房买卖合同后，器材公司将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给日用品公司等情形，显可认定前述610万余元并非双方真实意思表示。双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。因此，前述存量房买卖合同约定的房屋买卖价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应双方厂房买卖合同认定，计800万余元。②合同部分无效，不影响合同其他部分效力的，其他部分仍有效。案涉存量房买卖合同约定的房屋买卖价格条款无效，但该合同中有关违约责任约定仍有效。因双方之前所签合同对逾期付款违约责任均无约定，故前述违约责任约定应认定为双方补充约定，对双方具有法律拘束力。且按存量房买卖合同约定的违约金标准计算，金额亦低于器材公司主张的按中国人民银行逾期贷款利率标准计算的数额。判决日用品公司支付器材公司购房款400万余元，并按日万分之一标准支付逾期利息。

实务要点：为逃避税收而签订房屋买卖“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。

案例索引：福建厦门海沧区法院（2012）海民初字第2192号“某器材公司与某日用品公司房屋买卖合同纠纷案”，见《厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案（房屋买卖、“阴阳合同”）》（陈基周、张晨玮），载《中国审判案例要览》（2013民:183）。

 

02 . 因质量问题迟延入住，不适用逾期交房违约金情形

约定的逾期交房违约金系针对房屋基本质量，因其他质量问题导致买受人迟延入住的，只能适用约定的保修责任。

标签：房屋买卖｜逾期交房｜房屋质量｜保修责任

案情简介：2010年，樊某与开发公司签订商品房预售合同，约定房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收导致迟延交付的，应支付逾期交房违约金，同时约定了开发公司应按住宅质量保证书承担相应保修责任。2011年，房屋竣工验收后，开发公司通知樊某收房，樊某以房屋淋浴间、卫生间墙壁空鼓为由拒绝收房，并在事后诉请开发公司支付逾期交房违约金10万余元及大理石色差损失5万元。

法院认为：①案涉房屋已于预售合同约定交付时间之前具备了约定的交付条件，开发公司提交了合同约定的相应审批文件，樊某签收了开发公司寄出的交付使用通知书。据此应认定开发公司已履行通知交付义务。②樊某与开发公司所签合同已对逾期交房违约责任承担前提进行了约定，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收情形，有明确的适用标准。合同还约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务，而出卖人承担的上述质量保修义务与逾期交房违约责任有所区别。本案中，案涉房屋淋浴间、卫生间墙壁空鼓、大理石更换并非房屋主体质量问题，尚不足以对樊某正常居住、使用房屋造成严重影响，樊某有权就此问题主张开发公司进行修复，承担相应质量保修责任，但其若据此不完成房屋交接，进而主张开发公司承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依据。另需指出，依我国法律，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。预售合同虽系开发公司作为出卖方，为重复使用而预先拟定，但仅凭此不能当然认定该合同条款为格式条款，亦不能直接否认缔约双方协商行为。③大理石作为天然石材会或多或少存在色差，且双方已有石材可能存在色差的备注。此后，案涉房屋经更换的大理石确实存在色差，但樊某并无充分证据证明更换全部卫生间、淋浴间大理石之必要性，及其主张赔偿5万元损失合理性，综合考虑案件事实，酌定判决开发公司赔偿樊某大理石色差损失1万元。

实务要点：逾期交房违约金系针对未依约定承诺时间完成工程主体结构、达到工程质量标准、取得验收竣工或分户质量合格的相关房屋基本质量、基础结构情形，而因其他质量问题，已约定出卖人承担相应保修责任的，因后者导致买受人迟延入住，买受人主张逾期交房违约金的，法院不予支持。

案例索引：北京二中院（2012）二中民终字第17435号“樊某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《樊克增诉北京市朝阳万科房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案（商品房预售合同中的逾期交房违约责任条款）》（孙铭溪），载《中国审判案例要览》（2013民:196）。

 

03 . 违约预约合同的，应赔偿包括可得利益在内的损失

违反预约合同，计算可得利益损失时，应考虑到客观履行情况及当事人过错程度等，依公平、诚信原则综合衡量。

标签：房屋买卖｜预约合同｜可得利益

案情简介：2008年，陈某与开发公司签订认购书，对拟购房产位置、价款、面积做了约定，并约定达到销售条件后签订商品房买卖合同。2011年，陈某以开发公司未通知签约并将案涉房产转卖他人为由，诉请退汇已缴纳诚意金60万元并赔偿认购价与市场价差额100万余元。

法院认为：①案涉认购书对拟购商铺位置、价款、认购时间及双方权利、义务作了约定，并对签署正式买卖合同作了安排，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定条件成就后按约定履行。开发公司在取得预（销）售许可证后，未履行约定的通知义务，并将涉案房屋卖与他人，导致双方无法按认购书约定继续履行，开发公司应承担相应违约责任。②因预约合同与本约合同存在法律性质差异，在内容上亦缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容，双方需通过进一步谈判在本约中加以确定，故综合考虑本市近年来房地产市场发展态势及双方当事人履约情况，具体赔偿数额应以开发公司将因违约实际所获差价利益返还给陈某为宜。根据开发公司实际销售价格与认购书约定单价差额，乘以相应房产面积，判决开发公司返还陈某60万元诚意金时，赔偿陈某差价利益损失60万余元。

实务要点：违反预约合同，赔偿包括可得利益在内的损失时，应考虑预约合同与本约合同存在的差异，兼顾案件客观履行情况及当事人过错程度、合理成本支出、守约方因对方违约而未获有利益等因素，依公平原则及诚实信用原则综合衡量。

案例索引：江苏无锡中院（2012）锡民终字第0024号“陈某与某开发公司等合同纠纷案”，见《陈某诉江阴兰星房地产开发公司等不履行商品房预约合同纠纷案（预约合同　违约责任）》（潘亚伟、陈教智），载《中国审判案例要览》（2013民:158）。

 

04 . 安置户回迁安置补偿权，应优于第三人抵押权行使

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式签订拆迁补偿安置协议所取得回迁安置补偿权，应优于第三人抵押权行使。

标签：拆迁安置｜房产执行｜房屋买卖｜买受人优先权

案情简介：2001年，农场与开发公司签订“还建房”购房合同，购买开发公司预售的458套房屋并支付全部购房款。2007年，开发公司以包括前述房屋在内的房产作为抵押物向银行贷款。2011年，法院依公证债权文书执行查封房产。农场提出案外人执行异议。诉讼前，近200户拆迁安置户已强行入住案涉房屋。

法院认为：①农场与开发公司签订购房协议后，与拆迁安置户签订拆迁安置协议，将其所购房屋作为拆迁安置房，并依购房协议约定向开发公司支付完毕全部购房款。考虑到与农场签订拆迁安置协议的拆迁安置户已实际入住诉争房屋，应确认农场享有本案诉争房屋所有权。②根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）规定，法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或者大部分房款的购房者，即无过错购房人主张的房产所有人权利优先于建设工程款优先受偿权，建设工程款优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权。本案中，农场与开发公司所签购房协议时间早于开发公司与银行所签借款抵押合同时间，且对已预售房屋向房产、土地管理部门办理出售登记备案系作为开发商的开发公司义务，农场对此并无过错。另外，农场已向开发公司支付完毕全部购房款，诉争房屋用于安置拆迁“还建户”，若拆迁安置协议得不到履行，将引发巨大的社会稳定风险，故农场享有的所有权优先于银行所享有的抵押权。银行因抵押权不能实现造成的损失，可另行主张权利。判决确认农场按约定比例对其所购买房产享有所有权。

实务要点：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式签订拆迁补偿安置协议所取得的回迁安置补偿权，应作为一种特种物权，优于第三人抵押权行使。

案例索引：湖北高院（2012）鄂民一终字第52号“某银行与某农场等所有权纠纷案”，见《华夏银行股份有限公司武汉汉口支行诉武汉市国营三店农场等所有权纠纷案（拆迁安置房屋所有权与抵押权的优先顺位）》（赵琳），载《中国审判案例要览》（2013民:40）。

 

05 . 迟延办证违约金债权请求权，应适用诉讼时效规定

商品房出卖人迟延办证，买受人基于合同之债所享有违约金债权请求权，应适用《民法通则》关于诉讼时效规定。

标签：房屋买卖｜迟延办证｜诉讼时效

案情简介：2006年，张某与开发公司签订商品房买卖合同，约定2006年6月30日交房，交房后一年内办房产证，并约定了逾期办证违约金标准。2011年9月15日，张某以开发公司迟延办证，诉请支付违约金。

法院认为：①诉讼时效制度设定系为督促权利人积极行使权利，权利人应在法律规定诉讼时效期间内行使权利，否则丧失胜诉权。《民法通则》第137条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，本案中，合同明确约定了开发公司履行协助办证义务期限，开发公司逾期未履行，张某即应知道自己权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，即从2007年7月1日开始计算。张某在2011年9月15日才提起本案诉讼，已超过二年诉讼时效期间，且本案现有证据不能证明存在诉讼时效中断、中止情形使诉讼时效可重新计算，故张某丧失胜诉权。②鉴于张某房屋所有权证已办至其名下，但开发公司持有该证未交付给张某事实存在，故判决开发公司履行交付房产证义务。

实务要点：房地产开发企业迟延办证，依商品房买卖合同约定应支付违约金，买受人基于合同之债所享有的债权请求权，应适用《民法通则》关于诉讼时效规定。

案例索引：四川成都中院（2012）成民终字第1289号“张某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”，见《张华春诉成都联星置业发展有限公司房屋买卖合同案（迟延办证的诉讼时效）》（刘兰娟），载《中国审判案例要览》（2013商:17）。

 

06 . 售房后又设抵押，第三人是否恶意串通的举证责任

房屋买卖合同签订后，出卖人又抵押的，法院可确定由出卖人与第三人就其双方之间不存在恶意串通进行举证。

标签：房屋买卖｜恶意串通｜证据规则｜举证责任

案情简介：2009年，姜某与甘某签订二手房买卖合同。2010年，因出卖人甘某反悔致诉，法院判决继续履行。随后，甘某与周某签订房屋抵押贷款合同

法院认为：①甘某在明知有法院生效判决情况下，又在涉案房屋上为周某设立抵押权，过错明显，不能认定其系善意相对人。②最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第7条规定，“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”我国现行法律、司法解释并未明确具体规定对是否存在恶意串通产生争议时举证责任的承担，甘某与周某作为房屋抵押贷款合同当事人，对该合同内容真实合法性具有举证能力，要求二人对此承担举证责任，符合公平原则和诚实信用原则。且如二人确系善意相对人，亦应积极、全面、正确、诚实地举证证明其权利合法存在。在法院已释明举证责任及法律后果情况下，甘某仍未提交任何证据，周某还当庭撤回其已在举证期限内提交的唯一证据借条，甘某、周某本人亦未按法院要求到庭接受询问。庭审中，对于600万元债权形成过程，代理人未能予以清楚明确地陈述，所陈述内容亦不完全一致，且存在矛盾之处。甘某与周某上述行为，难以表明其系善意相对人。本案应由甘某与周某承担举证不能的不利后果。在甘某与周某未能举证证明二人所签房屋抵押贷款合同所涉主债权真实合法存在及设立抵押权系善意情况下，法院对姜某关于二人恶意串通的主张，予以采信。判决确认甘某、周某所签房屋抵押贷款合同无效。

实务要点：房屋买卖合同签订后，出卖人又在房屋上为第三人设定抵押权情形，法院可依最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第7条所确立的“根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素”分配举证责任，由出卖人与后买受人就其双方之间债权债务形成过程、双方之间不存在恶意串通进行举证。

案例索引：北京高院（2012）高民终字第4013号“姜某与甘某等合同纠纷案”，见《姜志宇诉甘露佳等确认合同无效案（恶意串通、举证责任分配）》（程慧平），载《中国审判案例要览》（2013商:1）。

 

07 . 房屋代售人恶意串通、违反经验法则的，合同无效

受托人代售房过程不符合交易习惯，严重违背生活经验法则，恶意串通、损害产权人合法权益的，买卖合同无效。

标签：房屋买卖｜恶意串通｜证据规则｜经验法则

案情简介：2011年，张某公证委托曲某代售房屋。随后，曲某告知张某其作为代理人已与李某签订房屋买卖合同。2012年，张某以曲某、李某恶意串通为由诉请确认房屋买卖合同无效，并提交了相关交易过程有违生活经验法则的证据。

法院认为：①恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同当属无效。本案中，曲某与李某所陈述的交易过程具有以下特点：第一，根据曲某代张某与李某所签房屋买卖合同，其中有关房屋交付、产权过户等主要合同义务履行时间未予明确；第二，该合同所载买卖双方签字日期相隔时间已逾一年，且二日期年、月、日均不相同，与一般书写笔误存在明显区别；第三，根据李某与曲某陈述，李某于领取产权证当日以现金方式一次性向曲某支付了94万元房款，但对于支付此数额较大款项事实，仅有其二人陈述予以证明，其二人亦未提供上述款项来源或走向的相关记录；第四，李某与曲某均称双方并无任何亲友关系，但曲某在未收到任何房款且李某未按双方合同约定支付定金情况下，仍协助李某将涉案房屋过户至其名下；第五，李某在交易过程中始终未实地勘察涉案房屋。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述现象某一点，尚可解释为个案特殊性，但诸如本案一并出现在同一交易过程中，难以偶然性自圆其说，实属不符合交易习惯并有悖常理。综合考虑本案案情，并结合双方交易价格，应认定李某与曲某之间交易过程严重违背生活经验法则，双方之间存在恶意串通、损害张某合法权益情形。②曲某受张某委托，代其出售涉案房屋，曲某在处理委托人事务时，应以维护委托人利益为原则，并在遵循诚实信用原则基础上，尽力、勤勉履行义务。曲某虽以其与张某另有债务纠纷，以及委托合同约定了其有权代为确定价格为由予以辩解，但代理人为代理行为，始终应善意、诚信地以为被代理人处理事务为目的。若曲某认为其与张某另有纠纷，可通过包括诉讼在内的合法途径解决，而不能借代理之名解决双方纠纷或为自身谋取利益，此行为与法律创设代理制度立法本意相悖，亦属滥用代理权行为。李某自陈在拟定价格过程中已考虑到张某拒绝让其实地勘察房屋，以及曲某与张某另有债务纠纷因素；并称其未勘察房屋系张某拒接电话、拒不开门所致。故即使曲某持有张某授权委托书，李某此时亦应对涉案房屋产权人态度产生认知，并对于曲某行为是否损害他人利益形成合理怀疑。在此情况下，李某未与产权人进一步核实，反而与曲某继续交易，放任可能导致的损害发生。此事实亦可印证其存在主观恶意，判决确认曲某代张某与李某所签房屋买卖合同无效。

实务要点：受托人代为售房过程不符合交易习惯，严重违背生活经验法则，恶意串通、损害房屋所有权人合法权益的，应认定买卖合同无效。

案例索引：北京二中院（2012）二中民终字第14892号“张某与取某等合同纠纷案”，见《张志喜等诉曲文伟等确认合同无效纠纷案（经验法则、恶意串通）》（孙之智），载《中国审判案例要览》（2013民:190）。

 

08 . 债权人撤销权：明显不合理低价与恶意串通的认定

买受人以明显不合理低价受让债务人财产，买卖双方相互串通存在较大可能性与便利性时，债权人撤销权应支持。

标签：房屋买卖｜恶意串通｜不合理低价｜合同撤销

案情简介：2009年10月，陈某向史某借款35万元。2011年1月，因陈某逾期未偿，史某起诉。审理过程中，史某发现陈某2010年9月将其名下税务机关核定为170万元房产以80万元价格售予弟媳蒋某。史某遂诉请撤销陈某与蒋某所签合同。陈某与蒋某辩称后又追加45万元房款、该房屋买卖附加老人赡养义务、陈某所获房款已清偿债务。

法院认为：①最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第19条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70％的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价30％的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中，税务机关核定价格系行政机关为征税设置的最低标准，根据本市地税局《关于调整房屋、土地交易二级市场计税价格的通知》规定，税务机关核定的计税价格是在对房屋、土地二级市场交易申报计税价格低于同期同类房屋、土地二级市场价格又无正当理由时适用，故在正常情况下，房屋市场交易价格应等于或高于核定计税价格，而蒋某以80万元价格买入本案诉争房屋未达到交易时计税价格70％，故上述房屋买卖行为可认定已构成明显不合理低价。且从之后蒋某与陈某追加45万元房款行为看，双方明知本案诉争房屋价值不止80万元，却以80万元价格予以出卖，即使就其自愿追加房款看，亦有45万元价格差距，以交易当地一般经营者判断，亦已构成明显低价。关于转让房屋具有附随义务理由，蒋某与陈某所签合同中并未约定上述义务，且即使合同中有相关约定，亦仅系双方内部约定，不能以此来对抗第三人。②即使蒋某所述陈某所获房屋转让款均用于清偿债务，并未逃避债务属实，因陈某低价转让房屋，致使陈某所应享有财产减少，从而使得其向债权人偿债能力降低，致使史某在生效判决书中被赋予的权利亦不能实现，故该低价转让行为已构成对债权人利益损害。判决撤销陈某与蒋某所签房屋买卖合同合同。

实务要点：买受人明知出卖人以明显不合理低价转让财产损害债权人利益时，债权人请求法院撤销债务人行为时，一般只要证明买卖双方相互串通存在较大可能性与便利性即可。

案例索引：浙江绍兴中院（2011）浙绍商终字第828号“史某与陈某等债权人撤销权案”，见《史久豪诉陈培坊等债权人撤销权案（明显不合理低价与主观恶意认定）》（商红军、李锋），载《中国审判案例要览》（2013商:5）。

 

09 . 农村违章建筑房屋，最初建造人仍可获得占有保护

房屋建造人虽不具备宅基地使用资格，且建造房屋未经审批，但均不影响法律赋予最初占有人提起占有保护之诉。

标签：违章建筑｜占有保护｜房屋买卖｜农村房屋

案情简介：2007年，城镇居民杜某借万某名购买万某同村李某宅基地并出资兴建房屋但未办建房手续。2012年，因万某拒绝返还房屋致诉。

法院认为：①万某关于诉争房屋建造和装修一事，所提交证据之间存在矛盾，其本人主张与证据之间不能相互印证，其所陈述建房时间及土地取得等重要内容亦不属实。相较而言，杜某所提交材料购买单据，其建房前垫的土、建房和装修使用的砖、水泥、沙子、白灰、楼板、大门、对联、福字等证据形成了完整的证据链，能佐证其所主张事实。故杜某所提供证据证明力明显大于万某所提供证据证明力。据此，应认定诉争房屋系由杜某建造和装修。②诉争房屋虽无相关部门审批手续，但因该房屋系由杜某出资所建，故根据其行为及意思表示，杜某已形成对该房屋在事实上的占有。法律保护占有人之占有不被侵害，万某对诉争房屋侵占已侵犯杜某合法权益。依《物权法》第245条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，故判决万某返还杜某房屋。

实务要点：房屋建造人虽不具备宅基地使用资格，且建造房屋未经审批，但均不影响法律赋予房屋最初占有人提起占有保护之诉。

案例索引：北京一中院（2012）一中民终字第10072号“杜某与万某物权纠纷案”，见《杜秀红诉杜万泉占有物返还案（无权占有、物权请求权、占有保护请求权）》（齐伟龙），载《中国审判案例要览》（2013民:123）。

核校：简牍