借名买房口头协议可如何判定

  发布时间:2020-05-11 15:04:45 点击数:
导读:借名买房口头协议可如何判定

原告诉称

    新疆生产建设兵团建设工程集团有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告协助原告办理北京市海淀区远大园XX号楼X房屋的过户登记手续,将房产变更登记至原告名下;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:我方为新疆生产建设兵团第十一师(原建工师)所属企业。2001年初建工师筹划设立我方驻北京联络处,并委派李明赴北京着手选址购房筹备建立北京联络处。由于当时新疆生产建设兵团不允许所属单位在外设立办事机构,因此我方驻京联络处办公用房借用李明名义购置。200129日,新疆兵团建筑安装总公司(我方前身)向北京金源鸿大房地产有限公司全款支付了购买北京市海淀区远大园XX号楼X两处房产(以下简称“诉争房产”)的购房款。
之后,我方以李明名义于2001213日、2001214日与北京金源鸿大房地产有限公司签署了《商品房买卖合同》。北京联络处成立之后所有购房、购车、购办公、生活用品的费用均由我方支付。2001511日,李明被任命为兵团建设集团驻北京联络处主任。诉争房产的全部购房款、印花税、家具家电等费用均由我方实际支付。诉争房产也一直用于我方驻北京联络处办公、出租、来京出差人员及驻京联络处员工住宿。因此,诉争房产虽然产权登记在李明名下,但实际产权人为我方。鉴于李明退休前,我方曾多次要求李明协助原告将诉争房产过户至我方名下,但李明一直借故怠于协助。 
    被告辩称 
    李明辩称:新疆生产建设兵团建设工程集团有限责任公司主体不适格,其所述不允许设立驻京联络处与不能购置房产二者并非同一概念,且在明知不能在外设立办事机构的情况下,还借我方名义购房成立联络处,与事实不符。十一师为了开拓第三办事处打算指派我方前往,十一师为了鼓励我方,为我购置两套房产,诉争房产房款是由十一师支付的,故我方对于涉案房产有所有权。兵团建设集团驻北京联络处并未成立,我方也并未担任“兵团建设集团驻北京联络处主任”职务,故我方与新疆生产建设兵团建设工程集团有限责任公司无任何法律关系,原告方无权主张诉争房产的权利,诉争房产属于我方与爱人的夫妻共同财产,原告提起财产保全将诉争房屋进行查封,涉及到了我爱人的利益,应当追加为第三人。 
      2012年之前,争诉房屋并未用于经营,十一师仅借用一套住房作为接待兵团、十一师来京人员,接待建设工程集团有限责任公司来京人员仅是小部分接待任务。2012年,十一师已经腾退争诉房屋、清空房屋中的自用物品,并将房屋返还我方,我方及家人一直居住生活于此。2014年十一师要求我方支付全部购房款1780945元,我方将其中一间房屋出租,将租金暂交十一师。我方不同意新疆生产建设兵团建设工程集团有限责任公司的诉讼请求。 
    第三人王小玲辩称,不同意原告全部诉讼请求。 
    本院查明 
    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。李明原为新疆生产建设兵团建设工程(集团)有限责任公司总经理助理,于2017724日退休。李明曾于2001213日与北京金源鸿大房地产有限公司签订商品房买卖合同,购买位于北京市海淀区远大园XX号楼X号房屋(以下简称X号房屋),并取得上述房屋产权证。 
    对有争议的证据和事实,本院认定如下:1.建工集团提供兵团国有资产管理局发出的《关于授权新疆兵团建设工程(集团)有限责任公司统一经营新疆兵团建设工程集团国有资产的批复》、新疆维吾尔自治区工商行政管理局证明、新疆乌鲁木齐市天山区工商行政管理局档案,证明新疆生产建设兵团建筑工程师(又称十一师)属于建工集团的全资出资单位,建工集团原名为新疆兵团建筑安装工程总公司(以下简称建安公司),李明对上述证据不予认可,建工集团进一步提交十一师出具的证明一份,上载明:兹证明为在北京设立驻京联络处而购买的X两处房屋,自房屋购买之初,新疆生产建设兵团建筑工程师(简称“建工师”,又称“十一师”)即将该两处房屋指定归新疆生产建设兵团建设工程(集团)有限责任公司(简称“兵团建工集团公司”)所有。 
    李明对此证据不予认可,但未提交任何相反证据予以反驳,则本院对该份证据予以采信;2.建工集团提供十一师常委会会议纪要、关于筹建兵团建设集团驻北京联络处及有关工作的会议纪要、新兵建聘【20012号文,证明当年为在北京设办事处,单位以驻京联络处负责人李明的名义购房,李明对上述证据不予认可,但未提交相反证据予以反驳,本院对上述证据予以采信;3.建工集团提交交通银行汇票委托书存根、建安公司内部银行转账支票,证明X房屋的购房款1063289元及X房屋的购房款717656元均由建工集团的前身即建安公司支付,李明虽认可涉案房屋的购房款并非自己支付,但也不认可涉案房屋购房款是由建工集团支付的,经核对相关证据,本院对票据的真实性予以确认;4.建工集团提供XX房屋买卖合同原件、房款付款凭证原件、购房发票原件、车位费发票原件、印花税支付凭证原件,证明上述票据原件均由建工集团持有,李明认可上述证据真实性,但表示上述房屋产权证原件是由自己保管的,建工集团解释是为了办理上述房屋相关手续及出租事宜,故同意涉案房屋产权证原件由李明保管;5.建工集团提供房屋租金合同、房租收据、李明提交的《X房租相关票据及租金使用情况》,证明X房屋的租金收益是由建工集团收取支配的,李明对证据不予认可,建工集团进一步提供李明自书的《关于北京房产的情况说明》及微信记录,证明李明自认借名买房的事实,李明对上述证据同样不予认可。 
    本院认为 
    本院认为,借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定。首先,根据建工集团提交的查档材料并结合十一师出具的证明,法院对建工集团原名为建安公司的事实予以采信并确认建工集团为本案适格的诉讼主体。
其次,就本案是否存在借名买房的口头约定,本院将综合以下几点进行判断:房屋的出资、购房票据及产权证书的持有情况、房屋的占有使用、借名买卖双方的关系以及对借名买房有无合理解释,依据本院采信的证据及庭审双方自认的情况显示,第一、根据法院采信的证据显示,涉案房屋的房款是由建安公司即建工集团支付;第二、XX两套房屋一套由李明居住,一套对外出租,租金由李明根据单位的指示处分;第三、涉案房屋的购房票据均由建工集团保管,虽然房产证由李明持有,但考虑李明与建工集团间的关系,该种安排并无不妥,同时结合建工集团就借名买房的事实进行了充分举证及合理解释。本院认为上述几点因素相互印证,法院有理由相信建工集团与李明之间就XX号房屋存在借名买房的事实。故建工集团要求李明就XX号房屋为其办理房屋转移登记手续,具有事实及法律依据,本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下: 
    裁判结果 
    李明于本判决生效后五日内协助新疆生产建设兵团建设工程(集团)有限责任公司办理北京市海淀区远大园六区3号楼1A号及北京市海淀区远大园XX号楼X号房屋的过户手续,将上述房屋产权变更至新疆生产建设兵团建设工程(集团)有限责任公司名下。


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