双方签订合同再遇到一方拒绝履行在先付款处理方法

      一、上诉人诉称
      原告李锦记向本院提出诉讼请求：
      1.解除原告与第三人王岗于2016年6月9日签订的《房产交易合同》以及原、被告于2016年8月25日签订的《天津市房产买卖协议》，
      2.判令被告及第三人王岗向原告支付违约金79000元，
      3.本案诉讼费由被告承担。
     事实和理由：
      2016年6月9日，原告通过第三人满懿金服公司与被告的代理人即第三人王岗签订《房产交易合同》，约定被告向原告购买本市南开区玉泉路×××里×××号楼×××门×××号房屋一套，价格为790000元，被告于合同签订当日交付原告10000元定金，其余房款采取贷款方式付款；双方须于2016年8月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时被告将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，待被告之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续，依照天津市政策及本合同之相关规定，买卖双方应积极配合，按时并亲自到场办理打印《天津市房产买卖协议》、贷款手续、缴纳相关税费、权属转移登记、抵押登记及代收代付等相关手续。
     如不按约定办理相关手续，则每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价千分之一的迟延履行违约金，逾期履行超过十五日的，守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖合同关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。上述合同签订后，被告于当日给付原告定金10000元，原告为被告出具收条。2016年8月25日，原、被告在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，约定由房地产交易资金监管中心监管房价款1220000元，其中首付款250000元，申请银行贷款970000元。但被告迟迟不肯按照约定支付首付款，原告多次催促，被告以种种理由拖延至今，被告拒绝履行合同的行为已经构成违约，应依约向原告支付违约金，故原告成讼。
     二、被上诉人辩称
     被告方建军辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求予以驳回。第一，2016年6月，第三人王岗及被告经第三人满懿金服公司居间介绍，由第三人王岗与原告签署了房产交易合同，约定原告将其名下所有的南开区×××里×××号楼×××门×××室房屋售予第三人王岗，合同成交价格为790000元。第三人王岗向原告交付了10000元购房定金，向第三人满懿金服公司支付了11850元中介服务费。合同签订后，因在2016年7、8月份天津市的二手房交易市场价格涨幅较大，被告及第三人多次催促原告到房管局办理天津市房产买卖协议。2016年8月25日原告与被告签署了天津市房产买卖协议。该协议是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。被告与第三人王岗不存在自行变更买受人的行为，也不存在如原告所述的欺诈行为。协议签订后，第三人满懿金服公司为被告办理银行贷款审批手续，期间原告提出不再出售该房屋，经原、被告及第三人王岗多次协商无果，最后成讼。第二，被告认为，涉诉房产交易合同是双方当事人的真实意思表示，依据合同法的规定，当事人在履约中出现违约行为，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的违约责任。就原、被告之间的争议，被告主张按照天津市房产买卖协议的约定由原告承担继续履行合同的责任。
    被告方建军向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行涉诉《天津市房产买卖协议》，并配合被告办理权属转移登记手续，2.反诉费由原告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系。2016年8月25日，双方签订了《天津市房产买卖协议》，该协议约定原告将其名下所有的天津市南开区玉泉路××里××楼××室房屋出售给被告，房价款1220000元，被告采用银行贷款方式支付购房款。协议订立后，被告依约办理了贷款申请手续，在获得银行审批后即联系原告办理后续交易手续，但原告多次借口有事予以拖延，导致协议无法继续履行，被告的合同目的无法实现，为保障被告的合法权益，故被告提起反诉。
    原告李锦记辩称，不同意被告的反诉请求。涉诉房产交易合同是第三人王岗与原告签订的，但是去房管局签署协议的人员变成了被告，原告认为第三人王岗在签署房产交易合同后再去找其他买家，其购买房屋的意图不真实。房产交易合同约定的房款是790000元，而天津市房产买卖协议却约定房款为1220000元，原告对此提出过异议，被告表示是让原告配合其从银行多贷款，原告认为被告存在欺诈行为。原告不存在违约行为，涉诉合同是因被告没有支付首付款而导致无法继续履行，是被告违约。
    第三人满懿金服公司述称，2016年6月9日，原告与第三人王岗在本公司签订了房产交易合同，约定原告出售其名下位于×××里的涉诉房屋，约定房款790000元。当日交付定金10000元，其余款项约定以银行贷款形式支付。因该笔业务的经纪人已经联系不到，故对于当事人如何约定变更买受人和价款的情况，本公司代理人无法查清。最终原、被告到房管局签订了天津市房产买卖协议，约定的房价是1220000元，目的是进行高评高贷。天津市房产买卖协议签订后，被告到银行做贷款审批手续，后因天津市房屋市场价格变动，原告提出要求被告按照天津市房产买卖协议履行，不返还差价。此后双方又协商不进行贷款，改为一次性支付房款，且双方也约定到房管局退协议，但到房管局后原告要求让被告额外给付其100000元，才同意退协议并办理一次性付款。最后因为100000元没有交付，双方未办理退协议手续，直至成讼。对于涉诉两份合同，如果原、被告能够继续履行，本公司同意配合，如果不能继续履行，本公司也同意解除。对原告的第二、三项诉讼请求，服从法院判决。
     第三人王岗述称，2016年6月份，本人和被告作为好友，决定一起购买涉诉房屋，本人与原告通过第三人满懿金服公司签订了房产交易合同。房产交易合同签订后，本人到银行申请贷款资格预审，因本人征信不好，因此便决定用一起购房的被告名字购买涉诉房屋，被告获得银行贷款预审通过后，与原告去房管局签订了天津市房产买卖协议。为了省钱，本人和被告与原告协商做高评高贷，原告当时表示同意，因为房屋成交价790000元与高评价格1220000元之间有差额，原告一直不予配合办理该差额的退还手续，导致首付款一直没有缴纳。合同履行过程中，原、被告曾协商过在房管局以690000元的价格一次全款成交，但对于690000元与790000元之间有100000元差额，原告并未向被告明确付款方式。预约到房管局换协议当日，原告迟到，且现场要求被告给付其现金，被告表示时间来不及，原告就表示用网银转账，被告同意后，原告又反悔。此时房管局已下班，各方约定下午再到房管局，但原告中午打电话表示因房屋涨价不再出售房屋。各方协商过赔偿事宜，原告同意赔偿100000元，被告不同意。被告表示要涨价到850000元购买涉诉房屋，原告不同意。后被告同意以1220000元全款购买涉诉房屋，但原告表示即使现在以该价格出售，其也不能另行购房了，故不同意出售涉诉房屋。
     三、法院查明
     本院经审理认定事实如下：2016年6月9日，原告作为甲方、第三人王岗作为乙方，与第三人满懿金服公司签订《房产交易合同》，合同约定乙方向甲方购买坐落天津市南开区玉泉路××里××楼××室房屋，建筑面积48.31平方米，成交价格为790000元；乙方应于签订该合同之时向甲方支付定金10000元，该笔定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；双方须于2016年8月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；除定金外的剩余房款780000元，甲方同意乙方采用银行按揭贷款方式支付；上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2016年8月31日前办理贷款申请手续，并将除定金外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记手续；甲方未按约定注销抵押权的，或者乙方未按时、足额支付本合同第二条约定的款项的，或者甲乙双方中的任何一方违反本合同其他约定导致本合同终止、无法履行或解除的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的千分之一作为违约金；逾期履行超过十五日的，守约方有权以书面通知的方式解除房地产买卖关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的百分之十。
    上述合同签订后，第三人王岗于当日向原告交付定金10000元。2016年8月25日，被告与原告在房管部门签订《天津市房产买卖协议》，合同约定由被告向原告购买坐落天津市南开区玉泉路××里××楼××室房屋，建筑面积48.31平方米，房价款为1220000元；该协议约定被告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款250000元一次性存入房地产交易资金监管中心在中德银行设立的专用账户。
     庭审中，被告与第三人王岗均表示其二人系朋友关系，二人共同购买涉诉房屋，第三人王岗与原告签订《房产交易合同》后，经向银行申请预审，第三人王岗的征信不良，故改以被告名义与原告签订《天津市房产买卖协议》及贷款购房。同时二人表示，因被告提出对涉诉房屋价格进行高评以获取高额贷款，而原、被告一直未能就《天津市房产买卖协议》与《房产交易合同》约定的价格差额退还给被告一事达成一致意见，故被告至今未支付涉诉房屋的首付款。另，被告表示其现已不要求原告退还差额房款，而向本院诉请按照《天津市房产买卖协议》约定的1220000元价格向原告购买涉诉房屋。对于原告收取的10000元定金，被告与第三人王岗表示，该定金虽为第三人王岗给付原告，但因被告与第三人王岗系共同购房，后以被告名义与原告签订《天津市房产买卖协议》，故第三人王岗认可该定金为被告为履行合同所支付。原告表示其在房管部门签订《天津市房产买卖协议》前，对于购房人变更为被告，以及房价款变更为1220000元均不知情。第三人满懿金服公司则表示因其经办人员离职，其对于涉诉房屋买卖过程中变更购房人及房价款的协商过程均不清楚，但其认可各方未就上述合同变更事宜签订补充协议。
    四、法院认为
    本院认为，原告与第三人王岗签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。该合同签订后，原告与被告于该《房产交易合同》约定的日期在房管部门签订《天津市房产买卖协议》，约定原告将涉诉房屋出售给被告，应视为各方在履行《房产交易合同》过程中对于房屋买受人变更的合意，而《天津市房产买卖协议》约定的房屋价格1220000元经当事人确认并非买卖双方的真实意思表示，且该协议亦未就违约责任等合同事项进行约定，故原、被告仍应按《房产交易合同》约定的条款履行义务、承担责任。因该合同明确约定被告付款方式为贷款，且被告及第三人均未提供充分证据证明买卖双方曾就变更房款支付方式达成一致意见，故被告应依约履行支付首付款及申请贷款义务，现被告未在合同约定日期将首付款存入资金监管中心，且逾期超过十五日，已构成根本违约，故原告主张解除涉诉《房产交易合同》以及《天津市房产买卖协议》，符合法律规定，本院予以支持。因被告应支付首付款的时间在先，原告向被告返还差价款的时间在后，故被告称其担心原告不返还差价款，不能作为被告拒绝履行在先付款义务的合法理由，被告应承担违约责任。因原告亦未按照合同约定期限将其收取的10000元定金存入资金监管中心，亦存在违约行为，故原告主张被告及第三人王岗赔偿原告79000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。因被告逾期支付首付款超过十五个工作日，已构成根本违约，故被告主张继续履行涉诉《天津市房产买卖协议》，本院不予支持。对于被告所述涉诉合同系因原告表示不再出售房屋而导致无法继续履行的主张，因被告未提交充分证据予以证明，本院不予采信。因原、被告均存在违反合同行为，应当各自承担相应的责任，故原告应将其收取的10000元定金予以返还，第三人王岗已认可该定金为被告所支付，因此原告应将该定金返还被告，虽原、被告的诉讼请求未涉及定金，但为避免当事人诉累，本案予以一并处理。
     综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
    五、法院判决
     一、解除原告李锦记与第三人王岗及第三人满懿金服（天津）房地产咨询有限公司于2016年6月9日签订的《房产交易合同》以及原告李锦记与被告方建军于2016年8月25日签订的《天津市房产买卖协议》；
    二、本判决生效后十五日内，原告李锦记返还被告方建军定金10000元；
     三、驳回原告李锦记的其他诉讼请求；
     四、驳回被告方建军的全部反诉请求。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
    本诉案件受理费1775元，减半收取计887.5元，由原告李锦记负担847.5元，由被告方建军负担40元；反诉受理费40元，由被告方建军负担。
    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。