置业有纠纷 不安抗辩权应正确行使

  发布时间:2020-06-28 14:20:34 点击数:
导读:置业有纠纷不安抗辩权应正确行使

  案情回放:王先生与某房地产公司于2010518日签订了一份购房合同,合同约定:房款总价为58万元,合同签订之日,王先生付购房款38万元,余款应在2010720日前付清。未按期付清余款,每天按余款的0.1%向房地产公司支付违约金;房地产公司应于201081日将房屋交付给王先生使用,如因房地产公司的原因延期交付,每天按房价的0.1%向王先生支付违约金。合同签订后,王先生按合同约定向房地产公司支付了38万元现金。2010710日,王先生到房地产公司施工现场看到房屋才完成主体框架,估计不能按时交房,为了避免损失,故未向房地产公司支付余款。20101220日,房地产公司通知王先生办理交房手续和交付余款,王先生要求在余款中扣除房地产公司的违约金,房地产公司不同意,于是王先生以房地产公司逾期交房为由诉至法院,要求房地产公司承担违约责任,支付违约金。房地产公司认为王先生没有按时交付余款系违约,故反诉要求王先生支付延期付款违约金。

 法院经审理认为:该购房合同属于有履行先后的双务合同。王先生有按期付款的义务,房地产公司有按期交房的义务,符合构成不安抗辩权的先决条件。根据合同约定,房地产公司应于201081日交房,而2010710日房地产公司才完成房屋主体框架,王先生估计不能按时交房是合理的,足以认定房地产公司不能按期履行合同义务。王先生不付余款与房地产公司施工进度难以保证按期交房有关,因此,王先生在2010720日前不付余款的行为符合不安抗辩权的构成要件,但是王先生没有正确行使其不安抗辩权。在行使不安抗辩权时,王先生还应该履行必要的通知和举证义务,即告知房地产公司其施工进度难以保证按期交房,自己将不付余款。所以王先生在未履行通知和举证义务的情况下中止支付余款系违约行为。最后法院判决房地产公司按合同约定向王先生支付延期交房的违约金,王先生按合同约定向房地产支付一定数额的违约金。

  律师点评:在房地产公司与购房者签订商品房预售合同后,作为先履行义务方的购房者在有确切证据证明房地产公司不能按约履行交房义务时,有权中止履行付款义务,同时应及时通知房地产公司,并给房地产公司一个合理的期限来履行交房义务并且提供适当的担保,房地产公司在合理期限内未能履行交房义务也未提供担保的,购房者有权解除合同。

  小贴士

  不安抗辩权是指当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有履行或者没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益,防止借合同进行欺诈,促使对方履行义务。


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