优先购买权引发争议

        什么是优先购买权

    优先购买权，是指售方在出卖住房时，原卖方在同等的条件下有优于其他购买人购买的权利。因此售方在出售您的房屋时，应将出卖的意思以及出卖的条件通知原卖方。原卖方应在合理的期间内，作出实现或放弃优先购买权的意思表示。目前“同等条件”的具体内容尚没有明确界定。

    单位低价回购起冲突

    Y女士在北京市安宁里拥有一套54．4平方米的公房，扣除各种折扣，Y女士最终以2万元的价格从原单位购买了产权，Y女士购买现住房时与原产权单位另有约定，其中最重要的就是“在同等条件下，原产权单位有优先购买或承租权”。日前Y女士在北京置业家园的撮合下，与一位急需住房的拆迁户老太太达成买卖意向，双方谈妥以16万元成交，并签了协议。按程序规定，在办理房改房上市通知单之前，Y女士必须去原产权单位盖章，原产权单位主管领导表示，该单位不放弃优先购买权，愿意以当初优惠出售的2万元购回此套房，这就是“同等条件”。对此Y女士当然表示不能接受，但原产权单位也借此不在出售征询表上签字，双方僵持不下。而Y女士欲卖房照顾父母，王老太太欲购房安置的愿望均受限于此。什么是同等条件？原单位欲低价购买又不签字放弃优先购买权，怎么办？对此，笔者采访了有关方面。

    房管部门：原单位低价回购不妥

    房管部门有关人士表示：同等条件下优先购买权应有特定的约定，至少在价格上是同等的。原产权单位欲以2万元的扣除各种优惠后的价格，再行购买显然不妥。各种优惠是单位职工应得的权益，其中工龄折扣是对职工一定时间内辛勤劳动的补偿之一，工龄属于个人，应作为购房款的一部分。

    在这个问题上，出现理解分歧时，产权人最好与原产权单位协商解决。

     律师表示：如果原卖方逾期不作出实现优先购买权的意思表示或原卖方不同意购买条件时，您即可以将房屋卖给第三人。同等条件在这儿是指相同的成交价格、相同的付款方式等。而不是以1994年职工与原卖方签订契约时的价格为准。职工将出售房屋的意向及条件告知原卖方后，原卖方就只有两种选择：要么实现优先购买权，要么放弃优先购买权。现在原卖方既不表明放弃优先购买权，又不积极实现其优先购买权，实际上是以自己的行为表明放弃了其优先购买权。

    可行的做法是，售方先去公证机关办理催告公证，敦促原卖方在合理的期限内决定实现或放弃其优先购买权，逾期不回应的，视为放弃，此公证文书即为有力的证据。届时，售方可以携带此公证文书去售方房屋所在地的区房屋土地管理局提出房屋上市出售的申请。如果区房屋土地管理局不批准的话，根据《行政复议法》第六条第（八）项，售方可以向上级房屋土地管理部门提起行政复议或根据《行政诉讼法》第十一条第四项向法院提起行政诉讼。

    优先购买权有待完善

    那么单位这道槛为什么这么难跨呢？律师认为，从表面和直接原因看是因为单位不放弃优先购买权，不给职工盖章。其实从深层次看，是因为我们的立法有缺陷，主要问题是相关法律不够详细，在实践中难于操作。对“另有约定”均规定不详，也就是说没有详尽罗列哪些情况属“另有约定”之列，同时也没有规定当“另有约定”符合当时法律但却违反现行法律时怎么办。另外，相关法律也缺乏征询原产权单位意见的程序性规定，如征询意见形式、期限等，这都不利于实践操作，导致“想跨单位这道槛，太难，太难”的现状。

    单位回购有没有市场

    据北京置业家园提供的信息，类似Y女士的情况不止一起。据一些经纪人介绍，在北京二级市场上，很少出现原产权单位回购的情况，原因是不划算。一来，原产权单位当初卖给职工的房都是以成本价扣除各种优惠的价格，而购回时都是按市场价，两者相差太远；二来，北京市的二手房价普遍较高，原单位与其高价买二手房，还不如筹资购买普通商品房，再分给无房的职工。

    房改房买卖契约盼望统一文本

    笔者从北京一些交易市场获悉，原产权单位售房给职工的买卖契约缺乏统一文本，职工从文本中看不出有没有特殊约定，更看不出哪些是特殊约定，哪些不是，因此在上市出售时大多前往原产权单位确认，往往花费了时间和精力，在一定程度上影响了二级市场的搞活。