律师解读：100%让开发商退定金的办法

• 近年高涨的房价引发了购房恐慌，大家都害怕房价越长越高，都争先恐后的购买房屋。这种抢房的心理已经让购房者丧失了选择的理性。

• 行业硬伤太多，这种现状导致一个普遍现象： 购房者认购大吉，满心欢喜憧憬未来美居，本以为接下来是温馨养成类游戏，房产市场上溜达一圈之后，顿时发觉这根本是悬疑解谜类型。

• 兽兽们能言善辩，各执一词，以往夜市对半砍价买袜子的那点经验根本不足以应付这个全新领域。处处陷阱的合同，你敢任性签订，交纳定金四万八，对方立马给你笑开花。

• 案例：唐女士准备在成都安家落户。锦天绣地的售楼大厅、时尚精美的样板房、能言善辩的置业顾问，让她没有多加思索就签订了《商品房认购协议书》，并交了5万元定金。经回家后查看，唐女士发现该楼盘并不适合她，希望解除合同退还部分定金，可开发商表示要严格按照合同履行，不但拒绝退还定金还表示保留要唐女士赔偿违约金的权利。草率的决定让她后悔不已。

• 相信很多消费者都有唐女士这样的经历，虽然消费者的疏忽大意存在一定过错，但开发商利用其专业优势进行的诱导促销也很难让其光明磊落。如果你一心想解除合同，办法，想想总是有的。我们总结了一些常见的办法，希望可以帮助大家要回定金。

• 一、合理利用限购政策

• 目前房地产市场过热的现状，导致政府频繁出台限购政策。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”不过这里要分两种情况，一种是你刚交了定金就出了政策，刚好你也不具备资格了，那就可以顺其自然的解除。另一种是你本来就被限购，但可以通过落户等办法取得资格的情况，这时候就不要去拿资格，以重大误解为由解除合同，拿回定金。

• 二、合理利用限贷政策

• 跟前述观点一样，如果贷款政策导致双方没有办法按照合同履行，同样可以解除合同拿回定金。限贷政策也有两种情况。一种是首付比例上调，比如，之前开发商与你签订认购协议里面表示首付款为房价的25%，中途要是上调到30%了，那这种情况是可以要求解除合同，返还定金的。另一种情况是利率上浮较大，比如说刚开始说得是基准利率，可后来要求上浮10%到20%，这种情况也是可以的。需要注意的是，如果只是你的信用问题不好，不能贷款，是不能拿回定金的哦。

• 三、代签合同不予追认，属于无权代理，合同无效

• 代签合同也是一种常见的情况。比如儿子想给父亲买个房子，在开发商哪里看好了房子，签了合同，交了定金，可为了以后办理手续方便，儿子在合同上签了父亲的名字。这个时候，根据《合同法》第48条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”父亲可以以儿子无权代理为由，要求法院确认合同无效，让开发商退还定金的。

• 四、利用开发商的不实宣传解除合同

• 开发商为了尽快达到其销售目的，在出售商品房时做的宣传大多数都不符合实际情况。比如说号称的地铁房，售楼小姐跟你介绍时说，大门离地铁只有800米，步行只需要5分钟，结果实际情况至少有2公里，跑步都要10多分钟。又比如说什么旁边有名校、大型商场什么的，其实根本就还没有落定。有这些情况也是可以解除合同的，不过呢就要注意收集证据了，利用宣传单、录音、聊天记录等证据锁定不实宣传，就可以解除合同。

• 五、利用楼盘周围的不安因素解除合同

• 开发商在销售楼盘的时候，是一定会利用其专业优势刻意隐瞒一些不利于销售的情况的。比如楼盘土地规划是用于办公的，非要打个旗号说卖的是公寓，又比如楼盘周边有什么变电站、火车轨道、飞机航线什么的，消费者不问，坚决不说（说了谁还买啊）如果你在签定合同后，发现开发商存在这些隐瞒不安因素的情况，就构成了《合同法》规定的欺诈，是可以解除合同，要求返还定金的哦。

• 六、利用开发商证照不齐或过期，请求法院确认合同无效

• 依照法律的规定和政策，商品房预售应当具备五证才可以。五证具体指的是：《国有土地使用证》；《建设用地规划许可证》；《建设工程规划许可证》；《建设工程施工许可证》；《商品房预售许可证》。虽然目前新盘销售都需要经过房管局备案批准才能挂牌销售了，但开发商还是经常因为资金周转的原因，在没有获得全部证件时就开始进行伪预售。这种情况下，消费者只需要花点时间调查一下，就可以不用看开发商脸色，把定金要回来了。

• 定金虽然不多，可也是血汗钱啊。好了，世上无难事只怕有心人，只要你用心想办法，应该还是可以把定金要回来的。不过，笔者在这里提醒读者，吃一堑长一智，以后交定金前还是要多考虑考虑，别再给自己惹事才是最好的办法。