预售商品房买卖合同未签成，买受方如何要求返还认购意向定金

实战诀窍:“先发制人”“未雨绸缪”，在确定自己目的后，早做准备获得胜诉。

案例简介：2006年3月10日，孟先生与某房地产开发公司签订了一份《房地产认购意向书》，该意向书约定：认购方在签订认购书时向开发商支付定金5万元，认购方应在签订认购书之日起7个工作日内签署《预售商品房买卖合同》，买卖条件以双方所签合同书为准，如逾期未签订《预售商品房买卖合同》，定金不予退还。孟先生在签订认购书当天向开发商交付定金5万元。后孟先生回家和妻子商量后，不想购买该房产，于是就孟先生第二天到售楼处，要求退回定金，但开发商拒绝。在此情况下，孟先生想请律师起诉开发商要求解除《房地产认购意向书》，返还定金.

可能败诉的原因分析：

读者看完上述案例简介后，一定比较疑惑，本案没有经审理，案件怎么就“败诉”了呢，笔者认为，如果在上述案例情形下进行诉讼，孟先生无疑“败诉”可能性很大。主要原因分析如下：第一，本案《房地产认购意向书》房地产开发商和孟先生在自愿情况下签订的，双方签订的定金合同不违反法律规定，依法受法律保护。按照《合同法》第一百一十五条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据上述规定，作为房屋买受人如果不履行定金合同约定，是不能要求返还定金的。第二，从本案情况看，按照双方签订的《房地产认购意向书》的内容，孟先生作为购买房屋一方，如果在上述合同确定的时间内未签订合同时由于孟先生的原因造成的，即孟先生存在过错。那么孟先生就要承担定金不予退还的后果，在这个期间，孟先生如果委托律师认为自己没有钱购买或者受到了广告欺诈被骗购买等理由要求退还定金，一般法院是不会支持其请求的，而且孟先生起诉行为本身就是自己违约行为的一种承认，败诉可能性很大。

反败为胜的策略：

针对本案的情况，要想达到返还定金的“胜诉”目的，就要“先发制人”，取得自己没有过错的证据，依法要求开发商返还定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据上述法律规定，我们设计让孟先生委托律师和开发商谈预售合同签订的事宜，针对预售合同居多事宜提出异议，同时进行录音，证明存在协商行为，是因双方对预售合同存在争议导致双方在原定金合同约定的时间内未达成协议。在取得上述证据后，我们对开发商进行了起诉，依法获得了定金的返还。

风险提示及预防方法：

对于购房者在签订商品房预售买卖合同之前，多数会签订相关的类似案例中提到的订购书、意向书等定金合同，上述合同中一般就是约定购房者应在某个时间去开发商售楼处签订合同，如不签订定金不退。在这种情况下，购房者如果因各种原因不想购买该处房屋情况下，不要主动说出自己不想购买该处房屋的想法，这样不但不会退还定金，而且给自己造成不利后果，一方面，多次的协商过程中，开发商进行了相关录音证明购买者过错原因不购买房屋；另一方面，协商未果的过程中，最后造成约定签订商品房预售合同的日期到期，开发商可以依据定金合同约定不退还定金。

法律链接：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条