房产律师告诉你，借名买房起纠纷了怎么打官司

借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。这里的“他人”，也叫“出名人”。

实际购房人用出名人的名义来购买房屋，双方约定由实际购房人享有房屋的产权。在具备过户条件时，由出名人将房屋过户给实际购房人。

为什么有人会借名买房？

由于各种原因，有些实际购房人无法以自己的名义来进行房屋的购买，因此需要借用他人名义。

举个例子，国家出台了限购政策，自己没有购房资格，就去借有购房资格的人的名义来买房。或者，自己申请贷款未通过审批，就用别人的名义来买房。实际中，借名买房的因素非常多，这里只举着两个例子。

借名买房产生纠纷的根源是什么？

很大一方面是因为双方没有书面的约定。因为，双方之所以能存在借名买房的关系，往往是因为借名人和出名人是比较好的亲属，或者是非常好的朋友。中国人碍于情面，本身就是求人帮忙，再签一个书面的协议，实在是不好意思。

比如说借自己亲哥哥、亲姐姐的名义来买房，因为很难为情没有签书面协议，但是等到房价涨了数倍以后，出名人可能反悔，最终导致了双方纠纷的产生。

法院如何处理借名买房纠纷？

既然很多借名买房的官司都没有书面协议，法院又是如何来推论双方存在这种借名买房的关系呢？

第一，要查明出资人必须是实际购房人单独出资。如果是双方共同出资购买了房屋，那就不是借名买房。

第二，要看购房的原始凭据（购房合同、购房发票、房产证等）都是由谁来持有。一般情况下都是由实际购房人持有。

第三，要看这套房子由谁来控制。因为是借名买房，双方约定这个房子归实际购房人所有，因此出名人并不控制房子，而是由实际购房人一直实际居住或控制房屋。

第四，要看这套房子由谁装修，借名买房往往是由实际购房人进行装修。

第五，要看双方为什么存在借名买房的关系，要看借名人的理由是否充分（法院会审查借名买房的合理性）。

具备了上述五个条件，即便没有书面的借名买房协议，也能推论借名买房关系的成立。

借名买房诉讼策略

实践中我们发现，很多人打借名买房的官司都输了。一个很重要的原因，就是诉讼策略有误。那借名买房的官司，究竟要怎么打呢？

很多的人打借名买房官司，都是按“所有权确认”纠纷来立案。而这是错误的，案由定得不对，因为双方形成的是合同关系。什么合同关系？借名买房的口头合同关系。那么，就不允许按照所有权确认的案由来立案。按照相关法律规定，法院会驳回原告诉求。

因此，打借名买房的官司，应该以“合同纠纷”的案由来立案，而不应该以“所有权确认”来立案。

双方没有签合同，怎么会有合同纠纷？

在借名买房中，实际购房人和出名人形成了一个口头借名的合同关系。按照我国合同法的规定，合同既可以是书面的，也可以是口头的。

刚才我们提到，实际购房人和出名人在实际购房人出资购买时，双方是有一个约定的，即房屋的产权归实际购房人所有，在具备过户条件的时候，由出名人过户给实际购房人。这种约定就是达成了一种契约，达成了一种合同。因此，双方之间存在的是一种合同关系。打这类官司的时候，就要以合同纠纷的案由来进行立案。

那么，诉讼请求由于是合同纠纷，不能直接确认房屋的所有权，只能要求被告配合办理房屋的过户手续。

所以大家在打借名买房的官司时，一定要把案由立对、诉讼请求写对。案由写错了、诉讼写错了，案子即便不开庭，也相当于原告的诉求得不到法院的支持。

下面我给大家介绍一下北京高院对于借名买房的相关法律规定，北京高院明确，借名买房官司应当以合同纠纷来进行立案，诉讼请求应该是主张“配合办理过户手续”。

如果法院查明双方存在借名买房合同关系时，原则上要判决出名人将房屋过户给实际产权人。如果双方借名购买的是保障性住房，原则上认为，借名买房行为无效。[2]

这五点用文字画面

（这部分内容，声音用律师声音，画面用总结页面，文字如下：）

北京市高院对于借名买房的相关法律规定

l  借名买房官司应当以合同纠纷来进行立案，诉讼请求应该是主张“配合办理过户手续”。

l  如果法院查明双方存在借名买房合同关系，原则上要判决出名人将房屋过户给实际产权人。

l  如果双方借名购买的是保障性住房，原则上认为，借名买房行为无效。