常见五大购房纠纷需警惕

买房关系到一个家庭今后生活质量的重要问题，如果买的房子问题频现将给今后生活带来莫大的麻烦，为防范购房风险，律师整理了一些典型楼市纠纷类型案例，给购房者买房提供参考。

纠纷类型一：两证难办

说到购房纠纷，最让购房者揪心的恐怕就是办证问题，办不了两证，购房者无法报户口，无法进行房屋转让，或开展房屋低押等，权益难以得到保护。

■提醒:其实，造成房屋两证绝大多数是由于开发商“五证”不全造成的。此外，还有以下几种原因：1.有的开发商因资金问题常常会与承建商、银行等发生债务纠纷(前期楼盘有抵押)，问题严重时，财产被冻结，最终影响购房者办证；2.还有些开发商喜欢擅自更改用途或规划，例如将原本是商业用途的土地更改建设为住宅，也或者是利用工业用地搞房地产开发建设住宅，导致土地用途与房屋规划用途不符，这样的房屋也是不能办理两证的；3.也有个别开发企业违规建设，如建筑面积超出规划面积等，这些都是造成后期不能办理两证的原因。

■维权：购房者在买房时一定要查看开发商的“五证”和“两书”。一般大部分开发商都会把证件复印件挂在营销中心供购房者查询。

“五证”：《国有土地使用证》《商品房预售(销售)许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程开工证》。

“两书”：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。

购房者对证书内容的核实还应注意以下几个方面：1.所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。2.《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。3.所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。4.所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。

纠纷类型二：擅自修改规划

有些楼盘开发商单方面修改小区规划，前期宣传的花园景观未按约定修建，业主不满想要维权，可惜发现之前签定的购房合同中并未对此类规划细节做细致说明，维权行动也无法展开。

■提醒：开发商对于小区的规划的具体内容以及口头的承诺都必须写进合同才能保证购房者不会被欺骗，即使出了问题，也能维权成功。

■维权：分为两种情况。一种是开发商只办完了规划

变更手续，但并没有开始实际的建设行动。这时候，被侵权的业主可以向当地规划部门提出书面申请，以程序违法为由，要求规划部门撤销开发商的规划变更许可、停止侵权行为。另一种是建设行为已经开始或完成，这时候，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开发商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以根据具体情况，要求开发商赔偿损失或退房。协商不成的，可以向法院提起诉讼。

纠纷类型三：房屋面积缩水

不良开发商会在最终面积核算中，和面积测绘单位人员串通，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终总面积增加且增加的幅度往往不突破3%，这样在交房时开发商就能向购房者收取多出来面积的房款。

■提醒：收房前购房者需对房屋进行细致的验收，现场验收则需注意以下事项：

1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符，面积是否一致；2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；3.水电气等附属配套设施是否按合同到位；4.其他合同中约定的项目做得如何。在验房过程若发现有任何一项不符，

均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。

■维权：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

纠纷类型四：房屋质量问题

房屋质量问题有墙体裂缝及楼板裂缝、屋面渗漏。厨房和卫生间向外的水平渗漏以及向楼下的垂直渗漏；墙体空，墙皮脱落；隔音、隔热效果差、门窗密闭性差、变形；水、电、暖、气的设计位置不合理；公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

■提醒：买房前要仔细查看规划图、建筑设计图，公用设施设计不合理等问题就可以避免。交房时仔细验收也能避免一些房屋质量问题。如果这些问题大多数业主都遇到，建议把所有问题集中起来向开发商反映，寻求双方都满意的解决方案。

■维权：一般来说商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。一旦发现房屋质量方面的问题，可以先找开发商和物业公司进行协商处理;如果开发商和物业公司拖延处理或者是无视业主的投诉，业主可到相关部门进行投诉;必要时，也可借助诉诸媒体曝光，利用社会舆论的力量，推进维权进度;如果协商未果，特别是涉及赔偿问题，业主需走诉讼、仲裁等司法程序了。

纠纷类型五：延期交房

开发商没有按照合同约定的时间交付给购房者。是目前最常见，数量最多，涉及面最广的房产纠纷。

■提醒：在购房时，一定要选择口碑较好，品牌较大的开发商。一旦遇到延期交房，首先应仔细查看与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延期交房是否有相关规定。如果合同有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中没有明确规定，购房者可给开发商一定的宽限期，当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同，并支付违约金。

■维权：了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，开发商未按合同约定期限交房，要承担违约责任，赔偿购房者违约金。如果购房人想解除合同，根据《合同法》第114条规定，可以要求开发商承担合同约定的违约金，同时要求开发商返还购房款及利息。若和开发商沟通无果，可进入法律程序，向法院提起诉讼。　　　　

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