杭州市商品房预售认购纠纷数据分析报告

买房对于中国的老百姓来说是一件人生大事，由于购买的过程比较漫长复杂，因此开发商与购房者通常会先签一个认购协议，这样对双方来说都是一个约束。认购协议相对于正式的商品房买卖合同来讲，是预约与本约的关系，属于签订正式合同之前的“预备动作”，订立的目的是为了购房有关事宜的初步确定，而且往往会约定定金作为担保。

根据近八年来的数据看，签订协议后，是交易双方发生纠纷的高发区。究其原因，一方面是因为中国的房地产交易市场近年来价格起伏较大；另一方面，认购协议通常是由开发商提供，往往签了一纸协议后，买家就陷入了无论如何都要签订购房合同，否则就拿不回定金，甚至还要承担违约责任的困境。

本文以杭州市为数据样本，对该区域内商品房预售认购纠纷裁判文书进行深度解析，为购房者在商品房认购协议纠纷的提供参考解决思路。

关键词：商品房 认购

案由：商品房预售合同纠纷

案例库：聚法案例

年份：2010-2018年

说明：对第一部分的总体趋势进行分析时，以2010年至2018年的8年样本做分析基础；对第二部分的案件内容进行分析时，以2016-2018年的3年的二审案件作为分析基础。

受限于裁判文书的公开程度及公布时间，本文数据与实际审结情况可能存在一定的误差

第一部分 杭州市商品房预售认纠纷总体趋势

1、案件数量趋势

2015年以前，商品房预售认购纠纷数量持续增加，2015年作为分水岭，3年间此类纠纷数量有下降趋势。

2、地区分布

杭州市商品房销售认购纠纷多发地区前三名分别是：余杭区、江干区、拱墅区。究其原因，一方面，区域经济较发达，前景较好，房地产市场活跃，尤其近几年房地产市场发展迅速，房价变动幅度较大，也容易在交易过程中引发法律纠纷。

3、审级分布

4、审理程序

从审级分布和审理程序占比来看，商品房预售认购纠纷大部分由房屋所在地基层法院审结。

第二部分 案件内容分析（审级：二审，2016-2018年，商品房）

1、原告、上诉人画像

发生纠纷后，大多数是由买方提起诉讼，原因在于商品房预售认购纠纷中，买方将定金或者预付款交付给开发商，协商未果的情况下，开发商持有资金并掌握主动权，因此买方提起诉讼、及时维权的动机更大。

2、一审、二审购房者胜诉率

一审、二审中，购房一方的胜诉率均略高于开发商一方，该胜诉率统计中也包括法院最终支持了购房人的部分请求，但总体上开发商承担较多过错责任的情形。在实际诉讼过程中，还会存在双方经过调解达成和解、一方撤诉，或者虽然败诉但挽回部分损失等情况，该数据统计不包括以上情形。

3、标的物类型分析

报告期内商品房买卖合同纠纷案件的标的物为商业房屋（商铺、公寓）的有4件，占比21%。标的物为居民住宅房屋的15件，占比49%。

4、律师介入诉讼分析

报告期内的19案件中，购房者聘请了代理律师的有14件，原告律师介入率约为73.7%。

从上图可以看出，在商品房预售认购纠纷中，律师代理率还是很高的，在未聘请律师的买方当事人中，一些是案情较为简单，适用简易程序审理的案件。另外有一些当事人由于没有委托律师，导致在上诉过程中存在遗漏诉求、诉求不合理导致最终未能胜诉。如（2016）浙01民终2997号案件，原告在房屋已经售出的情况下，主张继续履行，法院最终没有支持该诉求。

5、主要争点分布

数据显示，报告期内的商品房买卖纠纷案件争议点集中在违约责任、定金返还、合同性质、解除合同等，可见商品房认购协议的双方当事人，经常在协商签订买卖合同环节产生纠纷。

第三部分 常见问题裁判观点集成

1、定金返还问题

l 因贷款无法办理，定金是否返还

【裁判观点】双方的定金协议中明确约定，买方对《浙江省商品房买卖合同》样本及其附件约定的权利义务无异议，且《浙江省商品房买卖合同》样本已在售楼处进行了公示。贷款问题的处理方式，已经在公示的正式商品房买卖合同中做出了约定，即如果因为卖房原因导致无法办理贷款，应以其自有资金或者其他方式支付商品房的价款。故买方提出其与房产公司就合同约定内容无法协商一致要求退还定金的理由不能成立，不能签订正式商品房买卖合同的原因在于买方，房产公司依约可以不予返还定金。

【案例索引】（2015）浙杭民终字第3887号

l 是否适用定金罚则双倍返还

【裁判观点】购房流程中关于“签署购房合同前需付清首付款并办理按揭”的规定对买方不具法律约束力，买方不负违约责任。因房产公司一方的原因导致未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，无须双方当事人在定金合同中作特别约定， 故对其主张的双倍返还定金诉请予以支持。

【案例索引】（2016）浙01民终5224号

2、违约责任认定问题

l 因限购政策无法签订买卖合同

【裁判观点】自2016年9月19日起，根据限购政策非杭州市户籍人员在杭州仅能购买一套住宅。而买方户籍地在浙江省瑞安市，属于限购人员，因此，其未能在2016年9月23日前与房产公司签订《商品房买卖合同》，系因不能归责于当事人双方的事由。判决房产公司返还买方定金并支付自其起诉之日起的利息。

【案例索引】（2016）浙01民终2964号

l 不可归责于双方当事人的事由

【裁判观点】《商品房认购书》对于房屋价款和两个车位价款应如何区分并没有进行约定。现双方对于总价款并没有争议，仅是对房屋价款和两个车位价款应如何区分产生争议并最终导致双方未能签订《商品房买卖合同》，故应认定属于不可归责于当事人双方的事由，判令房产公司返还20万元定金及利息损失。

【案例索引】（2017）浙01民终8440号

3、合同性质问题

【裁判观点】从承诺书的内容来看，对于购房单价的意思表示并不明确，现双方当事人对于购房单价无法达成一致意见，对此双方当事人均有责任。鉴于商品房买卖合同未能订立，房产公司应将收取的定金40万元返还买方。方樟林在出具《承诺书》当日同时签署的《申请》，虽然其中的表述为“本人是……的业主”，但该表述并不足以证明双方之间的商品房买卖合同关系已经成立。本案情形并不符合上述法律规定的一方已经履行主要义务且对方接受的情形，房产公司关于双方之间商品房买卖合同关系已经成立的理由不能成立。

【案例索引】（2017）浙01民终5175号

结语

从以上数据可以看出，虽然商品房预售认购纠纷法律关系相对比较简单，一般只涉及购房者和开发商两方，但是对于违约责任和定金返还等争议的焦点，由于认购环节并不像正式的买卖合同有规范的流程，经常导致双方各执一词，法院需要结合举证的具体情况作出判决。在此给出以下建议：1.签订协议时要注意查看关于定金的约定条件。适用定金规则的前提是有一方违约，否则定金规则不生效。如果是因为不可归责于双方的理由导致最终没有签订商品房买卖合同，应当返还定金。

2.签完认购协议，与开发商协商签订正式合同期间，注意收集双方协商的证据，防备一旦发生纠纷，证据不足以证明已方尽到了磋商义务。

3.如果准备通过诉讼维护自己的权益，要做好充足准备，最好提前咨询专业律师，以免因为证据缺失或者诉求不合理导致败诉。