儿子卖房未经授权房产纠纷案

案件介绍

原告：赵XX

被告：屈XX

北京市崇文区红庙街24号院内，有平房两间共计21.1平方米，原为屈XX和田XX(原告母亲)于60年代共同出资购买，两人各使用其中一间。后该房屋在文革时期被国家没收，1983年国家将此处房产所有权予以归还。1983年10月15日被告与原告达成房屋转让协议但未办理过户登记，后该房屋一直由赵XX占有使用。2007年5月被告以房产证丢失为由，向房管所补办房产证。故此，原告于2008年3月4日向法院提起诉讼，请求法院确认原被告双方于1983年10月15日的房屋转让有效，并要求原告履行协议。

双方观点

原告赵XX诉称，本案争议房产为其母田XX和屈XX购买，后田XX于1977年去世。1983年10月15日，被告与原告签订协议，将该房产中被告所有的意见房屋转让与田XX，协议是屈XX之子刘XX所写，且屈XX等人均在场。赵XX因此支付买房费130元，被告将房屋交付给原告使用。但因种种原因，双方未办理房屋变更手续。后被告与2007年以房产证丢失为由，欺骗房管所补办了房产证。基于此，请求确认原被告1983年10月15日的房屋转让协议有效，该争议房产归原告所有。

被告屈XX辩称，争议房产为原告与被告所共有，其并未曾签订过任何关于转让房屋份额的协议，且未收到过原告房屋转让金130元，转让协议是在其不知情且未授权的情况下由其子刘XX所写。故此，请求驳回原告诉讼请求。

审理结果

崇文区人民法院根据当事人双方经当庭陈述及提供相关证据，确定以下事实：北京市崇文区红庙街24号南方2间，产权证登记登记在屈XX、赵XX、赵金华(赵XX之弟)名下。现该房屋由赵XX使用。屈XX于2006年以房产证丢失为由，申请补发产权证。对于赵XX主张其与屈XX签订的购房协定，屈XX不予认可且称其不知情且未授权，而是由其子刘XX所写。人民法院认为，当事人订立合同应当遵循自愿原则，合同约定事宜应为当事人真实意思表示。原告赵XX所持房屋转让协议中屈XX的签字为其子所写，并非屈XX本人所写，其也未对此进行追认。原告现有证据，不能证明该协议系屈XX本人之真实意思表示，故该协议无效，原告要求确认房屋归其所有的诉讼请求不予支持。判决驳回赵XX的诉讼请求。

一审判决后，原告赵XX提出上诉，二审法院经审理认为，原告赵XX与被告屈XX之子刘XX签订房屋买卖协议书，约定屈XX将将房屋卖与赵XX之母田XX，并确认收到购房款130元。同日，屈XX还出具办理产权委托书一份。两份文件上均加盖了屈XX的名章，经核实，该名章与1962年屈XX购买诉争房产时《房地产登记申请书》上加盖名章一致，故认为签订协议时，赵XX有理由相信出卖房屋是屈XX的真实意思表示。鉴于房屋先已由赵XX居住使用20余年，故确认房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效。赵XX请求确认房屋买卖协议有效的上诉理由予以支持。合同生效后，能够履行的应当继续履行。终审判决撤销一审判决，赵XX与屈XX于1983年10月15日签订的购房买卖协议有效。

评析

本案一审、二审的出现截然不同的两种判决结果，其争议的焦点是被告屈XX之子刘XX与原告赵XX所进行的房屋买卖行为是否构成表见代理，原被告签订的房屋买卖协议是否有效?

根据《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”作为无权代理的一种特殊形式，表见代理不同于无权代理行为的效力待定，而是产生与有权代理相同的法律效力。法律设定表见代理的目的在于通过牺牲原权利人的利益来保护善意的无过失交易人，进而鼓励进行商品的交易行为。由于法律将表见代理拟制为有权代理，因此必须严格符合表见代理的成立要件，才能将其认定为表见代理行为。本案正是从不同的角度对签订房屋买卖协议的代理行为进行了分析，才出现了截然不同的两种判决结果。综合司法实践和理论界对表见代理的认定，进行下列分析：

第一、代理人的行为为无权代理行为，但该行为本身具有合法性。本案中，依据当事人陈述，被告屈XX并未授权其子刘XX与原告赵XX签订房屋买卖协议。因此，虽然刘XX与赵XX签订房屋购房协议的行为本身合法，但是其行为仍构成无权代理行为。

第二、无权代理人的行为存在着能使第三人有足够理由确信无权代理人有代理权的客观事由。本案中，被告之子刘XX在与原告签订房屋买卖协议时出具了被告办理产权委托书并携带被告签章等，原告完全有理由相信被告授权其子签订房屋买卖协议。

第三、相对人必须善意且无过失。本案中，原告出于购买房屋的正当动机目的，并且由证据证明可知其并不知道被告之子无代理权限。在签订房屋买卖协议后，原告履行了合同中的现金支付义务。故此，赵XX在此种情况下属善意且无过失，符合表见代理的成立要件。

第四、本人在裁判前对无权代理行为不予追认。本案中，通过被告在2007年补办房产证以及拒不交付房屋的行为可以推断出，其对之前的房屋买卖行为不予追认。因此，房屋买卖协议的签订仍为表见代理而不能转化为有权代理。

综上所述，原告与被告之子的房屋买卖行为构成表见代理，法院二审改判原告胜诉的判决是正确的。

代理心得

本案件的起因是上世纪八十年代的一次房屋买卖行为。三十年的时间，当年130元转让的房产如今已升值到数十万。在为原告代理本案时，最为棘手的是案件时间过于久远，因此举证等方面十分困难。但在一审败诉后寻求二审改判最终胜诉的过程中，凭借的也是时间久远这一重要因素。可见，证据本身没有好坏也不存在有利和不利，关键在于律师在参加案件诉讼中的正确运用。