发商逾期交房的是否承担违约责任

        2000年12月，杨某与某房产公司签订《商品房预售合同》，约定杨某以50万元的价格购买该公司开发的商品房一套。并约定房产公司于2001年1月30日前将房屋交付给杨某，逾翅声交，则按已付房款的每日万分之一支付违约金；同时，该房产公司承诺在2001年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房产权证（简称大产权证），并于此后的30日内办理该房屋的产权证（简称小产证）。如该公司到时不能取得大产权证，杨某有权单方面解除合同等。合同签订后，杨某付清了全部房款。该公司因资金周转原因未能于2001年1月30日将房屋交付给业主使用，向业主支付了部分违约金。但因该房屋至今未竣工验收，杨某起诉至法院并诉请（1)该房产公司立即为其所购房屋办理小产权证；(2）该公司按其已付房款的每日万分之一支付自2001年1月31日起至实际交房之日止的违约金；(3)赔偿未办理小产权证违约金。

    本案一审判决如下：
    一、该房产公司应于判决生效之日起十日内，向杨某支付逾期交房（实物交付）违约金（自2001年1月31日起，至2001年8月1日止按杨某已付购房款总额日万分之一计算）；
    二、该房产公司应于判决生效之日起十日内，向杨某支付逾期交房（权利交付）违约金（自2003年8月2日起，至该公司向杨某发出可办理房屋小产权证的通知日止，按杨某已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；（上述两项应支付款项中应扣除该公司已支付杨某的部分违约金）；
该公司不服判决，提出上诉，二审维持了一审判决。

评析
    一、杨某请求立即为其办理产权证法院不应支持
   《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十三条还规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由于该房还未竣工验收，按照上述法律、法规规定，只有竣工验收合格后，才能交付，交付后才能办理产权证。因此，该房尚不具备交付条件，也不具备办理产权证的基本要求，所以，法院不应支持杨某立即办理产权证的要求。
    二、逾期交房的违约责任
    违约是指合同当事人在无法定免责原因的情况下，不按合同履行义务的行为，罗马法将违约的形态分为给付不能和给付延迟两种情况。《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”从上述法条可以看出，我国民法将违约分为不履行和不适当履行。《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”由于开发商未能按约定交房，双方也约定了逾期未交房，按已付房款的每日万分之一支付违约金。按照这个约定可以要求开发商按约定赔偿损失。
    三、逾期未办理房屋产权证的责任
    　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条还规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”从上述解释和双方约定看，杨某可以要求解除合同，也可以要求赔偿损失，而杨某选择了赔偿损失。由于逾期交房和逾期办理产权证的违约金在时间上发生重叠，而逾期交房违约金双方有约定，逾期办理产权证无约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算。”因此，法院在判决时在违约金时间重叠时起，由违约方承担较高的违约金标准，充分体现了保护购房者的权益，也兼顾了公平原则。
　　综上所述，法院判决是正确的。

    提示：房屋竣工验收合格后才能交房，交付后才能办理产权证，开发商逾期交房、逾期办理产权证应承担违约责任。