未经共有人同意擅自处理共同财产的效力认定

一、原告诉称

　　原告黄先生起诉称：2008年5月1日，我和被告陆先生签订房屋买卖合同，约定由我出资5万元购买陆先生在甲市A村里的房屋一套，付款方式分三期付清，合同签订当日支付定金1万元，5月20日前支付第二期购房款3万元，剩余购房款待6月10日前结清，同时陆先生为我办理产权变更登记。合同签订后，我按照约定支付了1万元作为定金，但是陆先生却没有出示产权证书。所以我请求法院解除我和陆先生签订的房屋买卖合同，陆先生退还我1万元定金。
　　二、被告辩称
　　被告陆先生答辩称：黄先生不履行合同属于违约，所交定金不退还，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：陆先生和陆女士是兄妹关系，双亲去世后，兄妹两都居住在双亲遗留下的诉争房屋内(兄妹俩已经成年)。2008年5月1日，陆先生背着陆女士，擅自和原告黄先生签订了房屋买卖合同，约定陆先生以5万元的价格将诉争房屋出售给原告黄先生，合同约定购房款分三次付清，签订合同当天支付1万元的定金，2008年5月20日前支付3万元购房款，剩余1万元购房款在2008年6月10日之前结清，同时陆先生为黄先生办理产权过户手续。合同签订后，黄先生按照约定支付了1万元购房款，但是事后陆先生却没有提供相关产权证书，黄先生心生疑虑，便诉至法院。
　　四、法院判决
　　法院经审理后判决：原告黄先生和被告陆先生签订的房屋买卖合同无效，陆先生退还1万元定金给黄先生。
　　五、律师点评
　  律师分析认为：被继承人遗留的财产在没有被分割之前属于共同共有，共同共有财产的处分须经所有共同共有人的一致同意。诉争房屋是陆家父母生前取得，现在二老已经去世，陆先生和陆女士同为第一顺序继承人，现在诉争房产尚未分割，应属于陆先生和陆女士的共有财产。根据最高人民法院《关于贯彻执行く中华人民共和国民法通则〉若千问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取待该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，陆先生未经陆女士同意擅自和黄先生签订房屋买卖合同，事后也没有得到陆女士的追认，所以原被告签订的房屋买卖合同是无效合同。既然合同无效，双方所得财物应当返还，所以法院判决陆先生退还黄先生1万元购房款的判决是正确的。