疫情影响下房屋租赁合同纠纷的司法应对

  发布时间:2020-03-19 14:21:21 点击数:
导读:疫情影响下房屋租赁合同纠纷的司法应对

为应对新冠肺炎疫情对市场、企业经营的影响,北京市人民政府办公厅出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》,其中提到,中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2月份房租;承租用于办公用房的,给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业,由市区政府给予一定资金补贴。

除了政府规定和倡导,为租户减免租金是否有法律依据?减免的幅度如何确定?解决上述问题,应正确理解适用以下几个法律规定。

根据《民法总则》《合同法》关于不可抗力的规定,不可抗力作为一种免责事由,是指免除一方的违约责任,而非产生一方据此可以完全不履行任何合同义务的法律效果,因此承租人不能由于新冠肺炎疫情的发生,即主张出租人免除其租金支付义务,只有不可抗力导致合同目的不能实现,解除合同时才无需支付剩余期间的租金。

在新冠肺炎疫情影响下,如何确定房屋租赁合同双方的权利义务?双方签订的房屋租赁合同如果有不可抗力条款,应当按照合同约定,合同没有约定的,根据《合同法》第216条的规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

《合同法》第5条规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。房屋租赁合同中,出租人具有保证租赁物适租的义务,如因由于行政措施导致租赁房屋所在商场停业,出租人提供的租赁物在行政措施实施期间,承租人实际无法按照合同约定进行使用,因此承租人有权要求免除相应期间的租金。审理该类案件时,应综合考虑疫情或疫情防控措施给承租人的经营或居住功能是否带来实质性的影响、影响大小、因果关系等,以公平原则为基础予以处理。

具体是免除还是减少租户租金及减免租金的幅度、比例,应视疫情对房屋租赁合同履行的影响来确定。由于政府的防控措施直接造成疫情期间租赁合同不能履行的,承租人可以主张免除疫情期间的租金。新冠肺炎疫情对房屋租赁合同在疫情期间的履行造成一定影响的,如承租人所租赁的房屋用途为生产经营的,受疫情影响收益明显减少甚至亏损,承租人对应的可以主张减免疫情期间的租金;对于租赁房屋的用途为居住功能的,若所在小区未被封闭,未影响租户的居住用途,则不予减免租金。其中租赁期限较短,受疫情影响较大的,导致剩余租期很短甚至疫情期间超过剩余租期的,承租人可以主张解除合同。确定疫情对房屋租赁合同的影响可从房屋租赁房屋合同的用途、房屋租赁合同期限、房屋租赁合同在疫情期间的履行障碍类别等几个要素综合判别。       


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