租赁期间买受人要求承租人支付租金能否获得支持

      【案情】

    2017年10月5日，李某与张某签订租赁合同，约定李某将其名下一套房屋出租给张某使用，租期为2018年9月1日至2023年8月31日，约定了租金支付等条款。2018年11月30日，李某与刘某就案涉房屋签订房屋买卖合同，约定李某将房屋出售给刘某，刘某按约支付了房屋价款，同时李某将房屋出卖事宜通知了张某。2019年2月15日，刘某办理了房屋过户登记并取得产权证书。2019年1月10日，李某、张某、刘某三方签订《债权债务转让协议》，当日刘某作为出租人与张某作为承租人签订《租赁合同》，约定租赁期限为2019年1月1日至2023年8月31日，《债权债务转让协议》与《租赁合同》均约定，2019年1月1日至2023年8月31日张某应向刘某履行租金支付等义务。但是自2018年10月份起，张某就未支付过房屋租金等费用，经过催告张某依旧未履行，2019年9月19日刘某遂通过手机短信向张某发出解除合同通知书。基于此，刘某向法院起诉要求张某支付自2018年11月30日至2019年9月18日期间的租金、物业费以及房屋占用损失等费用。

　　【分歧】

2019年1月1日至2019年9月18日处于租赁合同期，《债权债务转让协议》和《租赁合同》都确认此期间张某应向刘某支付租金。但是2018年11月30日至2018年12月31日期间的租金，在没有明确约定的情况下，刘某主张张某支付能否获得支持？

　　一种观点认为可以获得支持。因为2018年11月30日刘某购买案涉房屋，虽然没有进行过户登记不是名义上的房屋所有权人，无法进行物权处分，但是租赁作为一种债权行为并不以取得所有权为前提，刘某就案涉房屋仍享有收益的权利。刘某购买房屋，同时就“打包购买”了房屋上存有的债权债务，且张某也知晓李某将房屋出卖给刘某的现实情况。因此，刘某可主张张某支付2018年11月30日至2018年12月31日拖欠的租金。

　　另一种观点认为不能获得支持。在租赁合同有效而且债权债务也没有法定和约定的转让情形时，合同主体未发生变更，内容也未变化，基于合同的相对性原则，张某依旧应向出租人李某支付。

　　【评析】

　　笔者赞同第二种观点。

　　刘某向张某主张2018年11月30日至2018年12月31日期间的租金缺乏相应的请求权基础。在此期间，刘某并未取得房屋所有权，只是基于买受人的身份对李某享有一种债权，该债权不能约束作为第三人的张某。退一步讲，即使刘某取得所有权，也不能得出刘某就享有此期间租金收益权的必然结论。此外，刘某与张某之间也不存在直接的合同关系，基于合同的相对性原则，刘某也无要求张某支付租金的法律依据。

　　根据买卖不破租赁原则，李某与刘某签订买卖合同对原租赁合同效力不产生影响。2018年11月30日，刘某与李某签订买卖合同购买案涉房屋，但是直至2019年2月15日，双方才办理过户登记。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于此，2018年11月30日至2018年12月31日期间，租赁物所有权依然归李某所有。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据举重以明轻的基本原则，租赁期间所有权未发生变动就更不会影响原租赁合同的效力。

　　张某向李某支付租金有直接的合同依据，李某与刘某签订买卖合同并告知张某并未导致租赁合同权利义务的转让。基于上文分析，2018年11月30日至2018年12月31日，该期间依旧属于《租赁合同》的有效期。第一种观点认为，李某将房屋出卖给刘某并告知张某，意味着刘某就同时一体“打包购买”了房屋上存有的债权债务，该观点缺乏法律依据。合同法第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，李某虽通知张某房屋出卖的情况，但只是一种房屋出卖的事实告知，该通知并非债权转让的通知，故李某与刘某签订买卖合同并告知张某不意味着《租赁合同》中李某的权利义务就自然转让给刘某。