房东拖欠物业费需采取合理方式处理
小李经中介介绍租下了房东赵某的房屋,两人以合同形式约定租期从2018年2月开始,为期一年,每月租金4300元,先付后用,支付方式为付三押一。
5月底,小李将房东赵某告上法庭,要求确认自己与赵某的租赁合同于5月10日解除,并要求返还押金4300元。
小李称,入住仅两个月自己便收到物业通知,称租住的房屋拖欠物业费及水费,若不及时缴纳将断水断电,据此她认为赵某交付的房屋存在瑕疵,导致其生活处于不安宁的状态,在与赵某通话表达自己退租的想法后,赵某不仅未同意,反而多次电话骚扰,自己遂自行搬离了租住房屋,并委托物业人员代为转达。由于钥匙已丢失,所以没将钥匙归还给赵某。小李认为自己退租已“交接完毕”,因赵某一直没有退还押金,遂将其告到法院。
赵某并不认同,他称虽然与物业公司存在物业费收费标准争议,但是并没有影响小李实际使用房屋,物业公司应该和自己联系。小李本应于5月2日交纳房租,但直至10日赵某始终未能联系到小李,电话和微信也均不回复,因担心其安全方才委托物业公司上门查看并报警。小李私自搬离房屋,没有通知赵某,也没有交还钥匙,属于单方面违约,直到小李起诉后自己才知晓并收回房屋。针对这些情况赵某提出反诉,要求小李补足房屋收回之前的租金,并判令押金归自己所有。
法院对相关情况进行了走访调查,物业公司称未上门向租客催收,且一般都会与业主联系,有时遇到租客会委托其代为转达。
法院经审理认为,依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力,双方均应恪守诚信,按约履行。现双方均要求解除租赁合同,予以照准。小李要求以其电话表明退租之日作为租赁合同解除之日,而从法院取得的证据来看赵某欠付物业费的行为未对小李实际使用房屋造成实质性妨碍和影响,小李并不享有单方解除权。根据合同约定如需提前解除合同应提前1个月通知对方并经过对方同意,当日情况亦不符合协商一致解除合同的情形。小李欠付租金且对于赵某的催告置之不理,后私自搬离未通知赵某,导致赵某未能及时收回房屋,已构成违约,最终判决小李补足赵某房屋收回前的租金,并判决押金归房东赵某所有。
法官说法
物业费一般由业主大会与物业公司签订《物业服务合同》予以明确,对业主有约束力,房屋出租后的物业费原则上由业主承担,当事人有约定的,从其约定。
根据现行法律规定,房屋租赁合同由双方协商一致,依法成立,对双方具有法律约束力。《民法典》中规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
作为租客,小李应当按照约定的期限支付租金,若因不满物业或其他情况决定退租,首先应当联系房东,双方协商一致对房屋进行交接,返还的租赁物应当符合按照规定或者根据租赁物的性质使用后的状态,而不应负气私自搬离。
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贺天强律师
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