“二房东”转租租客需甄选房源

       小王通过某租房APP选中了合租房中的一间主卧，并与两位房东彭某、赵某分别签订了电子版和纸质版的租赁合同，约定每月租金2500元，支付方式为付十二押一。

然而仅入住四个月，小王租住的这处房屋因为隔断、群租问题被相关部门要求整改。他这才明白彭某、赵某并非所租房屋的权利人，而是“二房东”，真正的房主洪女士得知自己的房屋被隔断后转租，已向法院主张两人无转租权，收回房屋。几天后，小王被迫搬离。

小王遂将彭某、赵某告上法庭，要求退还剩余租金和押金，并且赔偿违约金2500元。

    针对小王的诉请，赵某、彭某承认两人是合作关系，由赵某向产权人承租房屋，彭某通过租房APP对外出租。小王支付的租赁保证金及租金，除去平台扣除的中介费，其余款项都进入彭某账户。后因洪女士要收回房屋，遂和小王协商可以帮其另寻住处居住，未能成行，现同意解除租赁合同，退还剩余租金及押金，但认为小王提出的违约金过高。

法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。小王与彭某、赵某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，因房屋存在隔断、群租的行为被产权人收回，无法将系争房屋继续交付使用，现小王要求解除其租赁合同，法院予以支持。合同解除后，彭某、赵某应当按照合同约定返还小王剩余租金及押金。

根据签订的《房屋租赁合同》，对于根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方需支付违约金，数额为月租金的一倍。现因彭某、赵某的违约行为导致合同解除，两人应根据合同约定承担相应违约责任，故判决如上。

法官说法

现实中租房市场常常存在“二房东”转租的现象，作为租客面对这样的房源需要谨慎甄选。房屋转租行为要征得原出租人同意才能避免不必要的风险。即将施行的《民法典》规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

因此，租房时应仔细核对出租人是否与房屋产权人一致，再签订书面合同，明确双方权利、义务。当遇到二手转租房源时，应要求“二房东”提供房东同意转租的证明，同时注意转租期限不能超过“二房东”的剩余租赁期限。