未办理不动产抵押登记的法律责任

 来源:重庆法院网 发布时间:2018/3/29 16:26:32 点击数:
导读:裁判要点:抵押合同生效后未办理不动产抵押登记,抵押权未设立,抵押权人有权依据《合同法》的相关规定要求担保人赔偿损失。  相关法条:《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十三条、第一百八十条、第一百八

裁判要点:抵押合同生效后未办理不动产抵押登记,抵押权未设立,抵押权人有权依据《合同法》的相关规定要求担保人赔偿损失。
  相关法条:《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条,《中华人民共和国担保法》第十八条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条。
  基本案情:2011年4月14日,被告覃某甲在案外人刘某处借款30万元,原告况某用其所有的一套房屋为覃某甲借款提供担保。同日,被告覃某甲、潘某向原告出具《承诺书》,承诺“覃某甲借用况某房屋作为抵押用于借款,以潘某房屋及重庆某农业发展有限公司5%股权作为担保。况某以产权证作抵押贷款30万元借给覃某甲使用,覃某甲支付况某贷款额30万元的月息2.5%,每月月底支付7500元”。后该《承诺书》中的作为担保的房屋及股权未办理不动产抵押登记手续、股权出质登记手续。
  2015年3月27日,因被告覃某甲未偿还前述借款,刘某以覃某甲、况某为被告向重庆市渝北区人民法院提起诉讼,渝北法院作出(2015)渝北法民初字第03948号民事调解书“一、由被告覃某甲、况某于2015年6月30日前支付原告刘某借款本金30万元及相应的利息;二、如被告覃某甲、况某未履行上述义务,则原告刘某有权向人民法院申请强制执行,并对被告况某抵押给原告刘某的住宅进行拍卖、变卖,并对拍卖、变卖所得价款按照借款合同的约定在抵押担保的范围内享有优先受偿权;三、原告刘某自愿放弃其他诉讼请求”。
  2015年5月24日,被告覃某甲向原告出具《承诺书》,承诺“况某于2011年4月14日用其所有的房屋为我向刘某借款提供抵押担保。现我郑重承诺:保证严格履行(2015)渝北法民初字第03948号民事调解书所确认的付款义务。若因我未履行该调解书所确认的付款义务致使况某承担担保责任,则我全额支付况某所付的费用外,还应按中国人民银行同期贷款利率的四倍向况某支付资金占用利息”。被告覃某乙、重庆某农业发展有限公司在《承诺书》下方载明:“本人(单位)自愿为覃某甲履行前述承诺向况某提供连带保证担保。保证期限至覃某甲向况某履行完全部债务之日止”,并分别在担保人、担保单位处签字、盖章。
  后因被告覃某甲、原告况某未履行付款义务,案外人刘某向渝北人民法院申请执行,原告况某向刘某支付本金30万元、利息10万元、执行费4400元。
  另查明,2013年1月7日,被告潘某房屋以79万元价格出售。
  裁判结果:重庆市长寿区人民法院于2017年4月20日作出(2016)渝0115民初7731号民事判决:一、限被告覃某甲在本判决生效后五日内支付原告况某404 400元及利息(其中400 000元按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2016年8月23日起计算至付清时止、其中4400元按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2016年9月12日起计算至付清时止,年利率不超过24%);二、被告覃某乙、重庆某农业发展有限公司对上述404 400元及利息承担连带清偿责任;三、被告潘某对借款本金300 000元及利息100 000元在被告覃某甲不能清偿部分在抵押物价值范围内承担赔偿责任;四、驳回原告况某的其余诉讼请求。
  宣判后,双方当事人均未提出上诉,该判决已生效。
  裁判理由:根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定,被告覃某甲向案外人借款,原告况某以其所有的房屋为被告覃某甲提供担保,后原告况某承担担保责任,可向被告覃某甲追偿。本案的争议焦点在于,被告覃某乙、重庆某农业发展有限公司、潘某是否应当承担担保责任、如需承担担保责任则承担担保责任的范围如何界定。
  一、被告潘某是否应当承担担保责任的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定、第一百一十三条之规定,本案中,被告潘某出具《承诺书》,以其所有的房屋作为况某为覃某甲借款提供担保的担保,该抵押合同成立并生效,由于未办理房屋抵押登记手续,抵押权并未设立,在被告覃某甲未能偿还原告况某代其支付的借款本金30万元及利息10万元的情况下,原告况某不能对抵押物行使抵押权,之后潘某将房屋出售给他人,由于无法补办抵押登记手续,被告潘某应以担保财产的价值为限在债务人覃某甲不能清偿范围内承担赔偿责任。
  二、被告覃某乙、重庆某农业发展有限公司是否应当承担担保责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国物权法》第一百七十三条之规定,2015年5月24日,被告覃某甲承诺如原告况某承担担保责任,覃某甲应支付况某支付的费用并按中国人民银行同期贷款利率的四倍向况某支付资金占用利息,同时,被告覃某乙、重庆某农业发展有限公司自愿为覃某甲履行前述承诺向况某提供连带保证担保,被告覃某甲、覃某乙、重庆某农业发展有限公司的承诺不违反法律的规定,应属合法、有效。原告况某于2016年8月23日向刘某支付借款本金30万元及利息10万元,并与2016年9月12日向刘某支付了执行费用4400元,故被告覃某甲、覃某乙、重庆某农业发展有限公司对上述款项及利息承担连带清偿责任。

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