抵押房能否转让

  发布时间:2020-08-06 14:58:24 点击数:
导读:抵押房能否转让

         2004825日,黄某将自有的一套住房以40万元的价格卖给王某,二人签订协议约定:先付9000元,当月底支付25万元。余款于同年918日前支付,付款时同时办理交房手续,违约金为房屋成交价的20%。王某按约支付9000元后,积极筹备第二笔付款。此时,该市房价飞涨,黄某觉得这笔买卖太不划算,欲反悔。9月巧日,黄某向王某表示,因自己房子尚未落实,该房不卖了。929日,黄某提出加价,王某不同意。此后黄某再次表示房子不卖,只赔偿王某2000元损失。王某诉至法院,要求与黄某解除合同,并返还已付的9000元以及承担违约金8万元。

    原告王某诉称,其与黄某签定的房屋买卖合同合法有效,签约后原告积极筹款,但被告黄某不愿履行合同,导致原告起诉至法院要求解除合同,被告应承担合同约定的违约责任,按合同约定的成交价20%支付违约金8万元。
      被告黄某辩称,该房是以按揭方式购买,已抵押给银行,买卖未经银行许可。按照《担保法》的有关规定,合同约定的标的物已经抵押,双方订立的转让协议应取得抵押权人同意。故此合同应按无效合同处理,预付款应返回,被告仅对原告造成的实际损失承担赔偿责任。
    法院经审理认为,《担保法》对抵押物转让所设定的限制目的在于保护抵押权人的权益。具体到本案中原、被告双方所签订的协议,如果双方严格按协议履行不会对抵押权人即贷款银行造成任何损失(被告在拿到原告购房款40万元后,完全可以还清银行12万元贷款,同时取出房产证)。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条第一款之规定,从保护交易,维护稳定的经济秩序出发,并未认定转让抵押物的行为一律无效。本案双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示,不存在合同无效的情形,应认定有效。合同依法成立生效后,双方均应遵循诚实信用的原则,认真履行合同,现被告拒绝履行,原告行使法定解除权,应予支持。原告主张违约金,在双方有约定的情况下,应按约定处理,对原告要求被告返还预付款9000元,在解除合同的情况下,该款应予返还。
  法院判决:解除原告王某与被告黄某签订的房屋买卖合同;被告黄某支付原告王某违约金8万元、返还首期购房款9000元。

   评析

   一、抵押未经登记不具有法律效力
  《担保法》第三十三条规定:“本法所称抵押,是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十九条规定:“未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”根据上述规定可知,我国抵押登记的目的就是保护抵押当事人的合法权益,抵押权人通过登记可以获得的优先受偿的权利。
    二、抵押人未通知抵押权人擅自转让抵押房屋,转让行为无效
    法院在审理本案的过程中,对《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条理解错误。该条规定,“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。”法院认为,抵押权设立之后,只要不影响抵押权人的优先受偿权,抵押人可以对抵押物进行法律上或者事实上的处分,禁止抵押物转让并无法律依据。债务人不能依约履行债务时,抵押权人有权依法以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在此情况下,受让人因抵押权人实现权利所受到的损失可向抵押人主张赔偿。本案中,黄某转让抵押物虽未通知抵押权人,但不影响抵押权人的优先受偿权,不违反法律的禁止性规定,故该合同应认为有效。笔者认为_L述观点错误。《担保法》第四十九条明确规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款规定:“经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。”因此,设定了抵押的房屋只有在征得了抵押权人同意的情况下才能转让。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定应视为,抵押人或债务人未按法律规定转让抵押房屋后的一种赔偿或是处理措施,而不应认为是法律允许抵押人或债务人未通知抵押权人也可转让抵押物。联系本案,笔者认为法院认定黄某与王某之间的房屋买卖合同有效是错误的。2007101日实施的((物权法》对抵押后的房地产转让行为是否有效也做出了明确的规定,第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  提示:抵押期间,未经抵押权人同意转让行为无效。


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