因被抵押的房屋发生毁损灭失而引起纠纷的处理

     我国《担保法》第51条规定:“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分,仍作为债权的担保。”

   抵押房屋发生灭失、毁坏后,对抵押人的法律效力涉及抵押权的保全效力。所谓抵押权的保全效力是指抵押权所具有的使抵押权人有权采取必要措施保全抵押财产价值的法律效力。抵押房屋发生毁损灭失,可能会出现以下三种情况:(1)当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。如抵押人不停止其行为,抵押权人有权诉诸法律,请求法院责令其停止;(2)当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时,抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保;(3)抵押房屋的毁损系第三人而为时,抵押人有义务向第三人请求赔偿,并提供与其所得赔偿金相当的担保,否则抵押人有义务向抵押权人以自己所得赔偿,提前清偿债权。

抵押权人的保全效力只及于抵押人或第三人的过错即故意或者过失行为,如果抵押房屋的毁损灭失由于不可抗力如自然灾害、战争等因素引起,则抵押人不负责对房屋毁损造成的价值减少提供新的担保。

如果被抵押的房屋由于自然灾害等而灭失的,其价值转化为其他形态时,如保险赔偿金等,房地产抵押权的效力仍可及于其代位物上,房地产抵押权人可以对上述保险金行使优先受偿权。

如果被抵押的房地产灭失,没有保险金、赔偿金等代替物,也没有任何剩余物,房地产抵押权归于消灭。抵押房地产部分灭失时,基于房地产抵押权的不可分性,房地产抵押权存在于剩余物上,仍不消灭。