房产中介何时玩起了资产运作?

 来源:新浪新闻 发布时间:2018/8/27 14:53:01 点击数:
导读:政府所要做的,不再是将鼓励创新挂在嘴边,而是要以严密刚性的制度约束,遏制资本之恶,避免道德风险衍化为现实危机,保障“居者有其屋”的民生诉求。

原标题:房产中介何时玩起了资产运作?法学专家:房产中介,请做回你的本份!

摘要:政府所要做的,不再是将鼓励创新挂在嘴边,而是要以严密刚性的制度约束,遏制资本之恶,避免道德风险衍化为现实危机,保障“居者有其屋”的民生诉求。

租金变贷款,引发巨大争议

近日,《为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快》的公众号刷屏,该文称“长租公寓一旦爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,会引发剧烈的社会动荡”。话声未落,杭州鼎家应声而爆,4000租户受损。

爆仓的这家“杭州鼎家网络科技有限公司”发布通知称,由于经营不善、资金链断裂,找了第三方接盘,如果业主/租户无法与第三方达成协议,可以诉讼解决;租户的押金,可以第一时间诉讼解决,或等鼎家清盘后,由政府有关部门统筹解决。

房产中介居然以“爆仓”的方式离场!又把问题甩给法院和政府部门,而且爆仓的居然又是“网络科技”公司!P2P跑路的天雷滚滚中,闪现的几乎都是挂着此类名头的各色平台!难道“网络科技”是一个魔鬼的诅咒吗?

当然不是。着了心魔的,还是人们自己。

令人匪夷所思的是,2018年6月23日,一篇《租金变贷款,就是洪水猛兽了?| 长租公寓ABS融资模式详解》的推文居然认为,这种模式就是把租客的租金转化为贷款后用ABS的方式融资(简称租金变贷款),是非常正常的企业融资手法,文中各种模型、各种嵌套、各种假定,最后的结论是,此种操作合法正当,完全没有问题,所有的担忧,都是因为不懂金融。文末不无调侃地说,不懂金融,蛮可怕!

这两篇公众号,对于此种模式,一贬一褒,姑且分别称之“倒文”和“挺文”。两文都博得了10万+的阅读量,后面都跟帖无数……遗憾的是,它们都未从法律的角度进行分析,“倒文”居然认为,这样的套路尽管隐患重重,但每一个环节都是合法的,只要资金链不断裂,就可以一直玩下去,除了自己小心之外,别无他法。“挺文”则干脆为这种套路站台了!

显然不是这样的。

先说结论:当租房不再是简单的信息撮合,而是异化成金融运作,当租房中介借助资本推手,变身为资产管理公司时,抢夺市场、垄断价格、行业洗牌、流量为王、赢者通吃的故事,将在这一重要的民生领域上演,百姓将深陷被割韭菜的困局……政府所要做的,不再是将鼓励创新挂在嘴边,而是要以严密刚性的制度约束,遏制资本之恶,避免道德风险衍化为现实危机,保障“居者有其屋”的民生诉求。

“金融化”的房产中介

房产中介,通俗地说,就是一手牵房东,一手牵房客,完成信息撮合,双方签订合同,中介收取费用。这份营生,我国《合同法》第424条将其界定为“居间合同”,即居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

这就是房产中介的本份,他们凭借手脚勤快,嘴巴利落,赚一些小钱,积少成多,但不可能数笔成交即陡然巨富,毕竟,它并不是推动社会革命性变革的科技创新。

事物当然是发展变化的。随着房屋租赁市场的细化和专业化,出现了长租公寓。它本质上是房屋托管,即二次租赁:房东将房子租给自如等管理平台,自如装修之后再加价转租给租客。对于房东来说,这样做省心省力。长租管理平台在装修和管理上也有效率,能够降低运营成本。这样做,当然也没有问题。

本来,大家各安其份,依法依规,这个社会就能有序运行。

偏偏有些房产中介不知足,动起了歪脑子,利用租客付租与房主收租的时间差与比例差,做起来金融的买卖,甚至裹挟着种种欺诈,其套路如下:

你有房屋闲置,中介联系你,承诺包租,溢价120%,甚至150%,钱由中介按月或按季支付,你一看既省事且租价不菲,立马交出房屋,变成了所谓的长租公寓。有些中介甚至成片扫入房屋,掌控了大批租赁房源。

此后,中介和租客联系,打着“帮扶毕业学生”、“降低创业成本”等旗号,声称“押一付一”甚至“押零付一”,租客只要交一点服务费即可……在种种利诱之下,你签了合同后,才发现自己签订的是一份贷款合同:

你已经绑定了身份证和银行卡,获得了银行一年的租金贷款。你是借款人,银行是贷款人,银行把一年的租金贷出后,没有经过你,一次性付给了中介。你每个月不是向房东付租金,也不是打款给中介,而是向银行还贷款,同时还要每月支付5.8%的“服务费”。

怪不得很多租客事后惊呼,自己“被贷款”了!你以为每月付的是“租金”,实际上是在还“贷款”;你以为每月付的5.8%是“服务费”,但实际上是“贷款利息”!

中介拿了你的贷款之后,当然不会全部付给房东,而是三个月一次付给房东,甚至只是一月一付,其他的钱全部扣在手里。这些钱完全不受监管,共享单车的押车、P2P形成的资金池,最初也是如此。

令人不寒而栗的是,此种模式可以无限裂变扩张:中介利用租客个人信用向银行套取了12个月的租金,只付给房东3个月,扣在手里9个月的钱,他用这些钱,可以再发展3个新房东,扣下这3个新下线的钱,可以再发展出9个新下线……就像滚雪球一般,越来越大,为了市场规模,各大中介疯狂抬价争夺房源,这篇文章称,仅仅是北京城,链家的自如2个月内就能抢到8万套房源,这也是今年一些城市房屋租价快速上涨的原因……

历史总是惊人的相似。P2P处于野蛮生长期的时候,也是疯狂砸钱到处争抢客源,只要客户源源不断地入场,P2P的神话将代代相延!

然而,皇帝的新装总会被戳破。一切悖反善良人设的套路,背后总隐藏着非法的目的。

垄断房源,推高租价

近来,一线城市房租飞涨。《财经》记者随机采访得到的数据显示,北京租客单间月租同比涨幅高者达35%,低者也有20%。然而,北京并不是房租上涨最凶的城市。中国房价行情网数据显示,成都房租同比涨幅高达31%,深圳涨幅也接近30%。此外,还有重庆、合肥和天津等城市的房租同比涨幅均超过了北京。

针对租价上涨迅猛,“挺文”认为这是市场现象,有读者对该文支持租价迅猛上涨表示不解,跟帖称“估计你是房东不是租客。我们老百姓关注的是租金为什么涨那么多?为什么突然涨那么多?为什么房源会有中介垄断?资本为什么会看中这块蛋糕?这些利润谁又吃到了?”作者居然回应说,“这话不好听,但有时这种出于直觉的呐喊挺没用的,比如对于房价”。

这种回应,只有揶揄戏谑,不讲法理,不合逻辑,更缺人性。

必须承认,在国家政策面上,大力发展住房租赁市场,的确符合方向。2016年,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出要“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”2017年7月,《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也再次提出要推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”。

在市场与政策的支撑下,北大光华REITs课题组认为,中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间,未来市场规模巨大。

 资本闻风而动。

2018年1月,自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资。2018年6月,在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后,蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资……

无论是滴滴、美团还是饿了么,资本周而复始地演绎着同样的故事:抢夺市场,垄断价格,行业洗牌,流量为王,赢者通吃……

长租市场也是如此,资本盯上的是垄断利润。在这个链条中,被收割的,是数以百万甚至千万的租客,这已经是民生问题。

而这些问题,国家在发布政策的时候,显然欠缺准备。况且,政策本身只具有引导功能,缺乏规范意义,法律才具有拘束力。

房租,固然属于市场调节价,由供求关系决定,政府不适合事先定价。但对于操纵价格的恶劣行径,法律绝不会袖手旁观。

《价格法》第14条规定,经营者不得有下列不正当的价格行为:操纵市场价格、哄抬价格、推动商品价格过高上涨等行为……利用虚假的或者使人误解的价格手段,诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的。

操纵与诱骗这两桩“罪状”,长租公寓的套路桩桩吻合:其一,以高价成片扫入房源,形成区域性垄断,抬高租价;其二,一些租户反映,他们签合同时,平台含糊其辞,使自己莫名其妙地“被贷款”,租金变成了贷款,服务费变成了贷款利息。诱骗或引人误解,尽在其中。

有鉴于此,2018年8月17日,北京市住建委对长租公寓头部玩家进行集中约谈,明确要求住房租赁企业不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,也表示将严查哄抬租金扰乱市场的行为。

监管压力之下,自如、蛋壳公寓和我爱我家旗下公寓纷纷作出回应。这三大领头羊不仅共同承诺“不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源”,还计划为北京市场提供12万套以上房源,并且不涨租金。

如果此前没有抢占房源、哄抬租金,或者做过但理直气壮,还用这么表态么?而且,相当吊诡的是,这些中介居然说“计划为北京市场提供12万套房源”,颇有些央妈作为最后贷款人,控制货币投放以调控市场的气派,这种表态,不就是自认具有操纵租价的能力了么?

别忘了,市场调控只能出于公共利益,这是政府职责。《价格法》第30条规定,当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,国务院和省级政府可以对部分价格采取限定差价率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。

由资本控制的平台来调控租价?还要让人相信是为了公共利益?与虎谋皮,这是中国特色么?

分割合同,养痈成患

无利不起早。平台“抢房”,不仅仅是推高了房价,背后潜藏的系统性风险,则更为可怕。最最根本的原因是,租房不再是简单的服务,已经异化成金融产品。

以自如发行的ABS(资产支持证券)为例,一篇题为《分析自如ABS:长租公寓爆仓不是耸人听闻,结果或比P2P暴雷更惨烈》的公众号援引了以下数据:

自如是以房租分期为底层资产来发行ABS的,这是国内首次将租赁业务和消费金融结合起来的安排。2017年8月15日,自如发行成立“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(以下简称“自如1号ABS”),2017年9月29日在上海证券交易所正式挂牌。

“自如1号ABS” 期限两年,首期发行规模5亿元,其中优先级资金为4.5亿元,占比90%,发行利率为5.39%,次级资金为0.5亿元,占比10%。

 在资产端,具体的流程是,租客在交付第一个月的房租之后,剩余11个月的租金可以申请贷款,之后每个月还本付息。贷款利率即分期手续费为6.27%,贷款按照等额本息每月支付,因此实际年利率经测算约为11.3%。这就是租客的房租变身贷款的原因。

 由于每天都会收到现金还款,“自如1号ABS”的现金流稳定,而且贷款额度和底层资产池具有小额分散特点,加上租金对租房的年轻人来说是一种稳定持续的支出,违约率较低,因此“自如1号ABS”被认为安全性极高,优先级产品评级为AAA。

根据自如的宣传,其ABS发行模式是储架式,这种模式除了一次核准、多次发行的特点外,另一特点是在未来一定期限内,要有充足的基础资产来支持储架的规模。也就是说,自如在ABS项目中,需要不断的扩大底层资产规模,这就要求其在市场上抢夺房源。最直接有效的办法,就是提高租金。

然而,如果房租上涨不予遏制,将可能出现违约退租潮、房租支付波动,那原本安全的资产就变得不再安全,长租平台的资金链就会断裂。再通过风险传导,金融机构可能最后背锅,引发系统性风险。

然而,此种风险只是冰山一角。某知名法学教授直接指称,“国内双SPV架构与美国不同,根本无法实现风险隔离但又保留超额收益的目的。所谓把不确定的未来现金改造为确定的债权简直是胡说八道……”

更大的风险在于,平台通过分割合同、期限错配来掌控大量的资金。例如,通过贷款获得了一年的预付租金,却只向房东支付3个月,有可能大额挪用甚至侵吞租金,甚至像P2P平台一样关门跑路。房东拿不到租金,按照托管协议,当然要取回房屋,但当房东要收房的时候,却发现租客已经提前支付了一年的房租,即便把租客赶走,租客也要继续按月向银行支付贷款,这样,租客势必不愿搬离,除非住满一年或者房东代为偿付剩余贷款,但房东肯定拒绝……

房东与房客的矛盾无法调和,问题势必将甩给法院和政府,正如已经爆仓的杭州鼎家那样。

平台掌控的大量资金不受监管,养痈成患,才是最大的风险。

规避监管,伤害公益

在传统的租房业态中,房东与房客彼此谋面,形成互信后,直接签订合同,明确权利义务,避免伤及公共利益。例如,房东要保证房屋安全宜居,在空调外挂机年久失修时,房客可通知房东维修更换,以免坠落伤人;房客不得将其作为卖淫嫖娼、吸毒贩毒的据点,也不得将其改装成群租屋或餐馆,以免损及邻居,伤害公共利益……而所有的这一切,点对点的监督最为有效。

平台批量扫入房源再行出租后,替代了原房东成为了出租人,如果其善尽管理职责,也没有问题。但房屋不是标准化产品,安全状况差异极大。这些托管人一天都没有住过,无法清楚了解风险隐患,甚至连空调外机啥时候安装都不清楚,更不用说适时检测和维修了。另外,一个平台,手中抓着大把房源,要充当成千上万的房屋管家,连人手都分配不过来,他们成天寻思的,就是如何资本化运作,尽快回笼资金,开启下一单业务了……

鉴于近年来频频发生户外悬挂物、搁置物、附着物坠落伤人事件,房东的物业管理责任殊为重要。我国的《商品房租赁管理办法》第9条也规定,出租人必须保证房屋与室内设施安全。在批量出租的情况下,平台如何妥为履行这一职责,令人担忧。

另外,为了保护公共安全,《商品房租赁管理办法》第8条规定,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住,《房地产经纪管理办法》第25条规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得改变房屋内部结构分割出租。也就是说,不得搞群租,但从群众反映情况看,很多长期公寓平台对此视同无物,不但搞群租,甚至还搞数天的短租,相当于开了无数个小旅馆,却都没有通过消防安全审批,一旦发生消防安全事故,后果不堪设想。

政府监管,任重道远

鉴于前述分析,长租公寓的运营模式,已经从租房服务走向了资本运作。对于金融业态,政府没有理由不严加监管,具体可以从以下方面着手:

其一,租金强制存管。平台预留在手中的资金,承担着未来向不特定的房东缴付房租的重任,为抑制道德风险,必须实行存管。鉴于目前尚无法律规定,住建部门可以和银保监会沟通,出台风险指导意见,要求为这些房屋中介提供贷款的金融机构,或者提供ABS的金融机构,从风险控制角度,向房屋中介施加一定的流动性指标,例如,60%的资金必须存管于银行,一方面降低平台跑路动机,另一方面减轻平台跑路带来的损失。

我国《房地产经纪管理办法》第18条规定,房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。当然,此条约定仅限于经纪机构,对于受托管理房屋、从而以资产管理人面目出现的平台来说,或许并不适用,但其保护的法益却并无二致:使用别人的钱,就必须受到严格监管。

其二,信息强制对接。住建、房管部门依托政府的事中事后监管平台,建立房屋租赁监管信息库,要求房屋中介建立的业务处理系统,与该信息库对接,及时、准确、完整地传送房屋托管数量、预收租金总额、未支付租金金额等信息,以为政府部门智慧监管与精准执法提供基础。例如,有了这些数据,政府就能够判断,平台是否存在区域性垄断房源、推高租价的情况。笔者在深度参与《上海市单用途预付消费卡管理规定》(2019年1月1日起实施)过程中,深感资金存管与信息披露是政府监管的车之两轮,这两项制度已经入法,可供住建、房管部门参考。

其三,严惩违法行为。平台违法行为纷繁多样,须分门别类,对症下药:对于平台哄抬租价的行为,可依据《价格法》予以惩处;对于擅自改变房屋结构、提供群租的,可依据《商品房租赁管理办法》《房地产经纪管理办法》等予以处罚;对于诱骗租客陷入贷款套路的,租客可以依据《合同法》主张合同解除,如果平台卷款跑路,则司法机关可以依据《刑法》第224条关于合同诈骗罪的规定,对犯罪嫌疑人处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。

写下以上文字的时候,一位美丽的温州女孩,被滴滴司机残忍杀害,距离上次郑州空姐遇害不过区区百日,再次掀起了民众声讨滴滴的浪潮。

资本是嗜血的,由大量资本推高的平台,其共性均是外化风险,内化收益。如果政府不严加监管,他们不仅是收割韭菜,甚至还会敲骨吸髓。政府不必再把鼓励金融创新挂在嘴边,资本的创新欲望与动能,强于政府百倍,政府所要做的,就是以严密刚性的制度约束,遏制资本之恶!房产中介,也请回归初心,切勿将社会责任置于脑后!

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