房屋买卖合同纠纷案件中那些不得不说的事

  发布时间:2019/7/18 14:43:37 点击数:
导读:房屋买卖合同纠纷案件中那些不得不说的事

2017年10月,广东省高级人民法院发布了两份审理指引,其中《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(以下简称《指引》)因涉及群众敏感的“房”事问题,尤为引人关注。该《指引》主要从预约合同、合同效力及合同履行三个版块,对广东省各级法院审理房屋买卖合同纠纷案件作出了统一、具体的指引性规范,以统一裁判尺度、提高审判质量。

笔者曾发表文章《广东省高级人民法院商品房买卖合同纠纷大数据分析报告》(以下简称《报告》),也在《指引》发布前就一些重要问题进行过分析,现笔者结合《报告》的案例,就《指引》中的重要条文进行解读,借以加强对该《指引》的理解与适用。

一.关于预约合同

1.《指引》第二条:“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。”

《指引》第二条赋予了房屋买卖预约合同“转正”的机会,但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”《指引》并未明确司法解释中“出卖人已经按照约定收受购房款的”这一必要条件,在司法实践中如何适用,仍需进一步探讨。但因《指引》仅为省高院的指导性文件,如在实践中遇到该法律问题,笔者建议应以司法解释的规定为准。

另外,《指引》第二条规定的“主要条款”,应理解为司法解释第五条规定的“《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”。但《商品房销售管理办法》第十六条的内容有十三项之多,哪些才是主要内容呢?根据《报告》案例中关于预约合同的裁判观点,省法院对于预约合同能够“自动转正”的条件,笔者总结如下:

必须具备《商品房销售管理办法》第十六条中的第(一)、(二)、(四)、(五)、(十)、(十二)项的内容。

2.《指引》第三条:“就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。”

司法解释第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”司法解释的该条规定,与我国商品房的预售制度相吻合,无论在行政管理上还是司法实践中,都遏制了开发商的无证销售行为,在未取得预售许可证前,只能进行储客行为,而不能进行销售行为。但《指引》第三条从司法实践中,承认了开发商在未取得预售许可证的情况下与客户签订认购书的效力,即变相认可了开发商的“无证预售”行为,此举与房地产销售管理制度相悖,无疑大大鼓励了一些开发商为了尽早回款而不顾行政管理规范,未取得预售许可即与买受人签订认购书收取定金。

笔者认为,《指引》除发挥审判指导外,也应考虑市场环境,在价值平衡中更应倾向于保护消费者权益,希望广东省各级法院在适用《指引》第三条时,尽量谨慎、严格。

二.关于合同效力

1.《指引》第六条:“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。”

司法解释第二条明确规定,一审法庭辩论前未取得预售许可的商品房买卖合同无效,但《指引》将“预售房”变“现售房”的情形区别开,这样更有利于甄别不同情况的司法处理,也有利于实现交易目的,保障交易的安全。在适用《指引》第六条的时候,需要联系适用《指引》第三十条,即明确“验收合格”的标准为“办理工程竣工验收备案”。

笔者在《报告》中曾指出,对于“竣工验收合格”的认定标准省法院曾出现不统一的现象。报告期内广东省高院在该问题上展开说理的案件共有15件,法院支持验收备案作为约定交付标准的有4件,其中2014年有3件,法院支持的有0件;2015年有7件,法院支持的有4件;2016年有5件,法院支持的有0件。

笔者也曾在《报告》中希望省高院统一以“办理竣工验收备案”为认定竣工验收合格的裁判标准。而目前省高院通过《指引》统一了裁判标准,有利于进一步保护消费者的合法权益。

2.《指引》第十六条:“当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。”

此条关注的是保障房的买卖行为的效力,以往省院的案例中因保障房的规范管理并不属于法律法规范畴,因此司法实践也有不同的认定,但主流裁判观点依然以公序良俗原则明确该种民事行为的无效性,《指引》则将此主流观点固定下来了。

三.关于合同履行及违约责任

1.《指引》第二十七到二十九条:限购政策对房屋买卖合同履行的影响。

《指引》第二十七条将以往法院要求主张继续履行房屋买卖合同的原告须提供购房资格证明这一司法实践行为固定和统一下来。

《指引》第二十八条则着重谈到了“借名买房”这一特定形式的法律关系。以往省院的司法实践中,一方当事人以“借名买房”为由提起诉讼要求确权的,有支持的案例,也有不予支持的案例,裁判尺度并不统一。本次《指引》也与北京高院《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的精神一致,主张“借名买房”为合同法律关系,借名人依此只能向出名人主张债权请求权(要求过户),不能主张物权请求权(确权),该规定也从理论上明晰了“借名买房”的法律关系,提高审判质量。

《指引》第二十九条则对限购政策导致合同无法履行、被撤销的归责问题进行了规范,该条明确一方故意隐瞒购房资格可以作为撤销合同的法定事由,同时对于因限购政策导致合同无法继续履行的违约责任采取的是“过错归责原则”,如合同签订后买受人的购房资格从“有”变“无”,则可以适用“情势变更”规则,互不归责。而对于“限贷政策”对合同履行的影响,《指引》明确,如约定“买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的”,即使因限贷政策导致买受人无法足额贷款,买受人仍然需要通过其他方式支付对价,不能以此为由提出违约抗辩。

2.《指引》第三十二条:“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。”

商品房买卖合同纠纷案件中,开发商要求“先签收,后验房”比较常见,甚至会利用强势地位要求买受人签收具备约定或者法定交付条件的房屋。买受人明知房屋不具备交付条件而签收房屋后,再依此主张开发商的瑕疵交付违约责任的,显然不符合合同法的自治原则。《指引》第三十二条也认可了合同法的自治原则,不予支持买受人的该项主张。但该条但书中也为买受人的权利保障留下空间,即仍认为开发商需要继续纠正标的房屋的瑕疵,并赔偿因此造成的买受人的损失,体现了《指引》保障消费者权益的价值取向。笔者认为,对于该等损失数额的认定尚未明确,建议可以从租金损失角度来确定该损失数额。

3.《指引》第三十六条:“买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判决,即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。”

以往的房屋买卖合同纠纷案件中,购房人要求出卖人继续履行合同的,法院往往会要求原告先行将剩余房款打进法院代管账户以证明支付能力,《指引》则允许同时履行判决,通过技术手段平衡双方当事人的权利。

4.《指引》第三十八条:逾期办证、付款违约金金额的酌定标准。

笔者在《报告》的报告期内,获取广东省高院处理的涉及逾期交房或逾期办证违约责任的案例数据共计113件,其中对违约金数额有争议的案件有82件,法院支持买受人主张的有54件。法院对违约金进行调整后的违约金费率分布比例如下图所示:

可见,法院对于违约金的调整具有较大的自由裁量空间,《指引》参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,酌定“6%”这一标准线,也有利于统一裁判标准。

5.《指引》第四十条:“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

因出卖人原因导致合同解除的,买受人除可以请求出卖人返还已收款项及利息、违约金等之外,还可以依据司法解释第八条、第九条的规定向人民法院主张赔偿损失。

按照上述司法解释的规定,该赔偿实则可以理解为房屋增值损失。房屋增值损失在商品房买卖合同纠纷较为常见,随着房地产价格飙升,在短时期内房屋价值大幅增加的案例屡见不鲜,在此种情形是否支持房屋增值损失赔偿的主张及如何确定损失数额是司法实务的一大难点。

对此损失的确定,广东省高院给出了两种计算方法:一是如果房屋已经卖出,以合同约定价与合同解除时的评估价间的差价进行确定;二是如果房屋已经卖出,以合同约定价与出卖人另行出售房屋的价格之间差价进行确定,体现了“不能让违约方获利”的通行原则。

上文仅根据笔者以往司法工作及律师执业工作中处理房屋买卖合同纠纷案件的经验,以及通过大数据技术研判省高院的案例,从而对《指引》中较为关注的重要条文进行分析,囿于笔者执业资历尚浅,仅以此抛砖引玉,以寄同行批评斧正


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