二手房买卖中的房屋质量的责任问题

       案例：

   2006年8月，曹某、朱某将其所有的座落于上海市浦东新区菏泽路某弄某号某室房屋转让给李某某，转让价为人民币66万元。同时，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定：留尾款5万元整，待交房后一次性付清。另，双方在合同中约定出售方保证房屋完好无损。待交房时，李某某以曹某、朱某签订买卖合同时故意隐瞒阳台边的地板存在严重渗水并导致地板霉烂的事实、所交付的房屋内存在多次的损坏无法正常使用，拒不支付剩余5万元整尾款。之后，李某某向浦东新区人民法院提起相应的诉讼，其要求曹某、朱某赔偿整个房屋的地板重装损失，支付违约金10万元整。
　　法院判决：
1、一审法院判决曹某、朱某赔偿损失5000元;驳回李某某的其余诉讼请求。
2、二审法院判决维持原判，驳回上诉。
　　【焦点】：二手房买卖中，出售方在何种情况下应承担房屋质量瑕疵担保责任?
　　【解答】：
　　根据上海市高院的相关解答，二手房买卖过程中，买卖合同中的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
　　本案中，曹某、朱某在出售房屋时，故意隐瞒了阳台边存在严重渗水并导致地板霉烂的事实，故应承担相应的赔偿责任。而李某某在购买该房屋时，明知该房屋系二手房，其对房屋内的瑕疵状况也应有理性的判断，况且，除隐瞒的地板霉烂事实外，该房屋本身固有的一些质量瑕疵，李某某也无证据能证明曹某、朱某在出售房屋时是明知该瑕疵的，故曹某、朱某不应承担其余的质量瑕疵担保责任。一审、二审法院正是基于上述事实，才依法作出了公正的判决。