房产经纪揭海外置业陷阱

讲述人:林光旭　从事海外置业房产经纪6年　现居住美国

“买房移民美国100%成功率,全家拿永久绿卡!”这些广告语是一些中介机构吸引中国投资者眼球的惯用伎俩。实际上,美国没有任何法律规定通过购买房产就可以获得绿卡。

买房与移民完全是两个不同的概念。然而,一些中介却利用美国推行的EB-5投资移民法案中的房地产项目进行概念偷换,将“投资移民”称为“买房移民”。

EB-5项目中的确有房地产类别,但投资此类房地产与在美国买房完全是两码事儿。从EB-5的要求可以看出,获得美国绿卡的根本条件是为美国人提供就业机会,刺激其经济发展,而购买美国房产只是单纯的个人经济行为,无法与创造就业等移民关键因素关联起来。所以,任何打着“买房移民美国”旗号的中介机构都是在打擦边球。

为了推销房产,个别中介还会将买房和孩子联系起来,而这也很可能是个坑。

根据美国的教育政策,想入读美国的公立中学,除了需要拿出在该学区范围内居住房子的水、电、瓦斯证明以外,还需保证在每周5天的上学时间内,孩子都住在该学区。不管是买房还是租房,孩子只有确实住在该学区内,才有条件享受就近入学的政策。

然而,中国家长通过购买学区房的方式让子女就读美国的公立中学,虽然原则上可以,但美国的公立中学只接受短期的外国交换生,法定最长时间为1年。公立学校一般不会给外国学生提供相关表格,没有绿卡的中国学生将无法拿到美国的F1学生签证,而只能拿着旅游签证到美国读书,且必须每半年回中国续签一次。

此举不仅十分麻烦,而且学生以非绿卡持有者的身份享受美国的福利政策,在将来申请美国大学时,可能会造成不好的影响。

所以,买了学区房,如果没有绿卡,孩子只能依靠旅游签证读书,续签手续十分繁琐。

便宜,也是海外房产中介的一大“招牌语”。但是,真如新闻中讲的北京1套房等于休斯顿6套吗?

我觉得这可能是一条由无良房产中介制造出来的假新闻。

在美国,买房涉及很多杂费。除了请中介,在美国买房子必须请律师,光律师的各项收费加起来就有好几千美元。另外,美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称,在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

2015年,我特地跟休斯顿的朋友打听了一下,据说休斯顿好一点的房子一套至少30万美元,如果是几万美元的房子,比较难租出去。

国人对海外置业应该保持一种审慎、合理怀疑的态度,特别是对那些“看上去很美”的方案。

近年来,给我的感觉是,国内市面上出现的很多买房移民资料都是中介提供的信息,很少有看到来自买房者本人的体验和信息,而这些宣传资料上的信息和实际情况往往有很大出入。

如果是中产阶级,在国内倾家荡产去换一套国外的房子,就要特别慎重了。

特别要注意的一点是,买房和移民其实没有什么必然联系。如果投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会,绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。

另外,还存在地产经纪隐瞒房屋真实信息的情况。比如说是别人翻新房,就是旧房改造出来的,看起来跟新的一样,其实内部还是比较烂。我就曾见过有地产经纪卖这种翻新屋牟取暴利。事前能规避的就是,尽量搞清楚,一个好的地产经纪可以帮你免除不少这类风险。

同时,需要注意的是,房屋中介和地产经纪人是两种人,虽然从事同一业务,但级别不同。房屋中介是一个中间人,负责把买卖两方连在一起。地产经纪人的水平要高得多,从培训角度讲,需要学习关于交易、法律、土地建筑、物业管理等方面的知识,为客户提供的服务更专业、精深。在做地产交易时,购房者务必要问清楚对方是一个房产中介还是一个经纪人。对于复杂的房产交易如项目开发等,建议寻找正规且有经验的经纪人,合作前先调查该经纪人的业绩,好的经纪人会有更多房源、更广的人脉、更专业的知识。本报记者　赵丽　整理