孙小维与浏阳市天际置业有限公司及长沙市商业银行三湘支行商品房买卖合同纠纷案

原告孙小维与被告浏阳市天际置业有限公司（以下简称天际公司）、第三人长沙市商业银行三湘支行（以下简称商业银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2006年10月23日受理后，依法组成由审判员杨桅担任审判长，审判员周更生、审判员林鹏飞参加的合议庭进行了审理。代理书记员彭湘梅担任记录。本案原告孙小维及原告委托代理人张淼、张毅，被告法定代表人顾立及委托代理人黄乐、第三人的委托代理人王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告孙小维诉称并辩称，2004年10月，原告与被告达成商品房买卖意向，被告拟将其在建的位于浏阳市赤马镇凤岭村边山组，名为“天际凤凰”之近水楼台C栋2单元103号房、203号房出卖给原告，原告于2004年10月26日向被告支付预付款8万元，其中包括购房定金1万元。被告承诺于2005年5月1日前后交房，后因被告的种种原因，导致该在建房屋迟迟不能完工，承诺的交房日期也多次推迟。2005年8月30日，原告双方协商变更了合同，同日签订了两份《商品房买卖合同》，约定该两栋房屋的总价款为387277元，原告于2004年10月26日付80000元（其中定金10000元），2005年8月30日支付剩余首付款54827元，同年9月5日付22450元，剩余房款230000元办理银行按揭；被告应在2005年9月1日前，按照国家规定将经验收合格的103号和203号住房交付原告；同时约定，被告逾期30日交付房屋的，原告有权解除合同，被告应该在原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。合同签订后，原告已按协议约定履行完毕相应的付款义务。合同约定交房日期3个月后，被告仍未向原告交付房屋，也未告知原告何时验收房屋。2006年元月9日，原告遂向被告发函，要求按照合同约定解除合同。截至今日，被告仍未按照合同约定履行向原告退房款。《商品房买卖合同》第十九条约定，对合同履行发生争议，提交仲裁委员会仲裁。依据最高人民法院的有关司法解释，对仲裁委员会约定不明的，视为未约定，为此，特向人民法院起诉，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，返还购房款387277元，赔偿原告定金损失1万元及经济损失62891.5元，并承担本案诉讼费用。被告反诉要求原告赔偿的广告宣传、营销策划措施支出，并不是针对原告两套房子，原告不存在赔偿被告的损失。
　　被告浏阳市天际置业有限公司辩称并反诉称，原、被告之间的纠纷应是商品房买卖合同纠纷，依据是2004年10月26日签订的商品房买卖合同，该合同已经履行完毕，已在房产局备案，被告公司也已替原告办理银行按揭，房屋产权已经抵押给银行，房款也已经全部交付清楚，现原告要求解除合同及退还购房款，被告虽同意，但该房屋二次交易的费用应由原告自己承担。原告已与被告签订了委托经营合同，签该合同时该房已经验收了，而且原告委托了被告公司装修，装修也进行了。现原告要退房应先将房屋产权拿回来；原告要求赔偿定金1万元及赔偿损失因未注明什么损失，被告不予赔偿。被告公司有损失，被告公司反诉要求原告退还“天际凤凰”之近水楼台C栋2单元103号房、203号房有关手续，赔偿策划费用19363.85元、广告费用40443.33元、办理产权备案登记、代办按揭费等其他办公、交通费用约为5000元，共计64807.18元。
　　第三人商业银行述称，原、被告间的商品房买卖合同要解除，第三人没有意见，但银行的按揭款第三人要求被告天际公司来偿还，而且提前偿还按揭贷款要多还一个月的按揭借款本息作为提前还款的违约金。
　　经审理查明，2004年10月26日，原告孙小维与被告天际公司签订了两份《商品房买卖合同》，被告将其在建的位于浏阳市赤马镇凤岭村边山组，名为“天际凤凰”之近水楼台C栋2单元103号房、203号房卖给原告，原告于2004年10月26日向被告支付预付款80000元，其中包括购房定金10000元。该两份合同均约定被告于2005年5月30日前将该两套商品房验收合格后交付给原告。2005年6月26日，被告公司的天际凤凰岛的房屋竣工验收合格备案。2005年8月30日，原、被告双方协商变更合同，并于同日重新签订了两份《商品房买卖合同》，该合同约定：近水楼台C栋2单元103号房屋的总价款为184060元，于2004年10月26日付40000元（其中含购房定金10000元）于2005年8月30日支付剩余首付房款34060元，剩余购房款110000元办理银行按揭，于2005年9月10日前交齐按揭资料并办理相关按揭手续，出卖人应当在2005年9月1日前将该商品房验收合格后交付给买受人；203号房屋的总价款为203217元；于2004年10月26日付40000元，于2005年8月30日支付20767元，其余首付房款22450元，于2005年9月5日前付清，剩余购房款120000元办理银行按揭，于2005年9月10日前交齐按揭资料并办理相关按揭手续，出卖人应当在2005年9月1日前将该商品房验收合格后交付给买受人；同时约定，逾期超过30日后交付房屋的，买受人有权解除合同，出卖人应该自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已经付款的1％向买受人支付违约金。同时，《商品房买卖合同》第十九条约定，对合同履行发生争议，提交仲裁委员会仲裁，但未约定具体的仲裁委员会。合同签订后，原告已按协议约定履行了付款义务，分别于2005年8月30日付103号房的购房款74060元、付203号房的购房款60767元，9月2日付203号房的购房款22450元，同时原告还向被告公司缴纳了办理银行按揭贷款的相关费用5162元。综上两份《商品房买卖合同》，原告共应支付给被告公司购房款为387277元，已经支付现金157277元，其余230000元原告申请办理银行个人住房借款。
　　在原、被告双方签订《商品房买卖合同》的当日，原告又以房屋所有人（乙方）的名义与被告（甲方）签订了天际凤凰岛之“近水楼台”两份《委托经营管理合同》，该两份合同约定的内容为：乙方自愿将所购天际凤凰岛之“近水楼台”C栋2单元103号房、203号房委托给甲方进行统一的酒店式管理；委托经营的期限为10年，共计120个月，开始返租时间为装修期结束的次月（即2005年12月），在委托经营管理期限满3年时，甲方承诺乙方有权终止该合同，收回该房屋；租金及其它费用，甲方承诺乙方的物业以套为单位，每月返租金额为按每套房屋价值（即其签订的《商品房买卖合同》和委托装修合同中合同成交房价款和装修总价款，103号房共计人民币184060元及203号房共计人民币203217元）的0.8％（包括应缴纳的个人所得税，税金可由乙方自行向税务部门缴纳，但必须保证每月及时将税票交至甲方财务），甲方每月30日（28日）前支付当月返租价款给乙方，乙方委托甲方经营的房屋必须由甲方按酒店风格进行统一装修，乙方按每平方米500元的装修标准向甲方缴纳装修费，装修工期为三个自然月，装修款到位且乙方办理完相关入住手续后即开始计算；本合同生效期间，甲方负责因该套房屋所发生的所有费用，如物业管理费、装修维护维修费以及物品更新等不再向乙方收取。
2005年12月23日，原告向商业银行提出贷款申请及抵押声明，12月30日，原、被告双方与商业银行签订了两份个人购房借款合同。该两份合同的第十二条均约定：借款人需提前还款的，应提前15天书面通知贷款人，每次归还余额不得少于原贷款本金的10％，经贷款人确认后即为不可撤销。借款人如提前归还部分贷款本金，对提前还款部分仍按本合同第三条规定的方法计收贷款利息；借款人将未到期贷款本金全部还清，应在当月还款日归还本期应付本息额的同时结清全部剩余本金。该借款合同并未约定提前还款的违约责任。2006年1月10日，原告与商业银行签订了借据借款230000元。同日，第三人经原告授权将原告的230000元借款支付给被告。自2006年1月起至2006年10月，被告已经代原告偿还商业银行按揭款25673.5元（每月2567.35元×10个月）。原告向本院起诉后，被告已经停止代原告偿还银行按揭款。原告欠第三人商业银行的按揭款自2006年11月起每月均由原告自己偿还至今。
2006年1月9日，原告以被告未按照合同约定履行向被告发出要求退房的函，其函的主要内容为：要求按照合同约定解除于2005年8月30日与被告签订的《商品房买卖合同》，同时请被告收到函告后30日内，依据合同约定返还购房款147277元，退还购房定金20000元，购房维修基金费用5162元及违约金1624元，合计174063元。2006年1月12日，被告向原告发出回函，其主要内容有：被告根据原告的退房申请，中止了《委托经营管理合同》，也不再给予返款，退房而产生的一切费用由原告承担，同时原告还需向被告支付代售的相关费用，同时考虑到原告与银行签订了《个人购房借款合同》，被告不愿看到原告个人在已经施行的个人信誉体系中进入黑名单而在生产、生活中蒙受不必要的损失和可能出现的一系列合同纠纷与经济损失，被告将在一定期限内代原告向商业银行偿还本息贷款，以上款项发生的费用，将在办理完原告的售房手续后一并结算。2006年2月14日，原告又向被告发了一份回函，原告对被告的回函内容均不同意，并要求在与被告解除合同前《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》仍具有法律效力。2006年2月16日，被告公司又向原告进行了回复并以挂号的方式邮寄给原告，其函告的内容为：1、不再承担替原告卖房的义务；2、暂停委托经营管理合同；3、不再为原告偿还商业银行的按揭贷款，请原告自行向商业银行还贷。此后，原、被告双方对解除合同及返还购房款协商未果，原告遂于2006年10月23日向本院提起诉讼。
　　庭审中，被告虽同意解除与原告签订的合同，但其二次交易的相关费用应当由原告自己承担。第三人商业银行述称并要求在原、被告均同意解除合同的情况下要求被告天际公司偿还银行贷款，被告天际公司没有异议。同时，被告向本院提供的反诉证据有：被告为销售天际凤凰岛的房产与其他单位签订的天际凤凰岛的项目策划与销售代理合同、天际置业广告代理发布合同、《两栖生活探索》节目合作合同各一份及办理产权备案登记、代办按揭费等其他办公、交通费用的计算标准一份，欲以证明因原告解除合同原告应赔偿其策划费用19363.85元、广告费用40443.33元、办理产权备案登记、代办按揭费等其他办公、交通费用约为5000元，共计64807.18元。
　　以上事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同、委托经营管理合同、取款回单、收据、函、贷款申请、报告、个人购房借款合同等证据证实，经庭审质证核实，足以认定。
　　本院认为，（一）原、被告间签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》及原告与第三人商业银行签订的《个人借款抵押贷款合同》，均系双方真实意思表示、内容合法，故该《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》及商业银行《个人购房借款合同》合法有效，本院依法予以确认。（二）合同只有在成立以后，履行完毕以前，才能发生合同解除的效力。原、被告于2005年8月30日签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》时，被告交付房屋的行为已经履行完毕；且原告向第三人商业银行借款230000元已于2006年1月10日经原告授权将该款支付给被告后，原、被告之间《商品房买卖合同》亦已履行完毕，原告在合同履行完毕后提出解除合同，没有法律依据，其请求本院不予支持。（三）原告提出退房，被告同意退房属另一法律关系，且原、被告双方对退房后返还购房款及赔偿损失问题并未达成一致意见，不能认定双方协商一致，因双方没有形成新的权利义务关系，且原告要求解除合同的本诉请求依法没有得到支持，而被告的反诉必须依附于原告的本诉才能成立，故被告的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
　　一、驳回孙小维的诉讼请求。
　　二、驳回浏阳市天际置业有限公司的反诉请求。
　　本案受理费9410元，其他诉讼费4600元，反诉费2010元由孙小维负担14010元，浏阳市天际置业有限公司负担2010元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖南省长沙中级人民法院。