商住楼品质不过关，小区业主能否拒交物业费?

       基础案件：上诉人：A物业管理服务有限责任公司被上诉人：杭某被上诉人杭某在B区选购了一整套K房产公司开发设计的XX住宅小区的房子，该花园小区由A物业服务公司（下称：A物业管理公司）出示物业管理服务。杭某搬入新房子时，与A物业服务公司签署了物业管理合同。2007年5月18日，A物业管理公司向法院提起诉讼杭某，称被上诉人从2006年1月起始终回绝交纳物业费，上诉人数次催款失效，恳求诉请被上诉人付款上诉人物业费七百五十元及税款滞纳金，并担负此案诉讼费用。而据被上诉人杭某说，他从2006年1月不缴物业管理费由于房屋质量问题出現难题，导致墙面裂缝、地砖缝隙。其给A物业管理公司商谈过数次，其物业管理服务企业不管，因此才拒交物业管理费。法院查证：法院案件审理查证，上诉人是经审批从业物业管理服务的法人资格公司，被上诉人与上诉人彼此签署了物业管理合同，该合同书是彼此被告方的真實意思表示，不违背法律法规禁止性要求，该合同书合理合法合理。上诉人按约执行了有偿服务，且规定被上诉人付款2006年1月至2007年4月的物业费之诉请，与所递交的直接证据相证实，法院给予适用，上诉人认为的税款滞纳金可按2‰每日另收。被上诉人杭某明确提出因房屋出現产品质量问题未被检修而不付物业费，但未能递交合理直接证据多方面证实，因此，法院未予采信。遂做出给出裁定：小区业主被上诉人杭某判刑付款物业管理公司物业管理服务费七百五十元，并担负欠交费用的税款滞纳金。 

       律师评价：1.物业管理合同中物业管理公司的责任物业管理合同就是指小区业主或业主委员会与物业管理服务公司对房子及配套设施的设施和有关场所开展检修、莽护、管理方法，维护保养有关地区内的清洁卫生和纪律等主题活动所达到的协议书。物业管理服务公司依据物业管理合同的承诺，向小区业主出示物业管理现有一部分的管理方法和定居自然环境的安全性雏护，及其对现有物业管理设备的检修、维护保养（包含相机械设备设备的选购、拆换）。看得见，物业管理服务公司依据合同义务，其服务项目范畴仅限物业管理的现有一部分及小区业主现有的物业管理设备。小区业主房子的专有权一部分不于物业管理、管理方法的层面。在此案，A物业管理公司所出示的物业管理管理方法是因此XX工作人员的房屋建筑现有一部分以发现有的物业管理设备。专归属于杭一家的房岸，不归属于A物业管理公司的合同义务范畴。杭一家的房屋质量问题，与A物业管理公司的管理与服务找不到客观性的法律事实。因而，杭某以房屋质量问题造成墙面、木地板传缝隙为由，回绝交纳物业管理服务费，法院未予适用。杭某拖物业管理服务费的个人行为，违反了物业管理合同中的小区业主责任，故应补缴物业管理附加费及税款滞纳金。2.货品房子头卖合同书中卖家的缺陷贷款担保责任在买卖协议中，卖家承担瑕症托保责任。缺陷贷款担保责任包含品质现疵贷款担保责任和支配权最疵拉保责任。在其中，品质缺陷贷款担保责任，就是指卖家对其交货的担保物应合乎合同规定的质量或是法律规定质量，该担保物找不到表层缺陷或隐蔽工程缺陷。出售人交货不符质量规定的担保物，对其不适度执行个人行为，所违反品质缺陷贷款担保责任而应担负毁约责。依据《商住楼市场销售方法》第31条、第34条及其《商住楼买卖合同纠纷法律条文》第12条的要求，在保修期内产生的属丁质保范畴的产品质量问题，房产开发公司理应执行质保责任，并对自身所导致的损害担负承担责任;出售人回绝修补或是在有效期内推迟修补的，买受人能够自主修补或是授权委托别人修补所造成的修补花费由出售人担负。同时，《大城市房产开发运营管理办法》第28条也要求，房地产业力发公司理应存商住楼交付时，向购买人出示住房质量保证书和住房使用手册。住房质量保证书理应注明工程施工质量监管企业检测的品质等級、质保范畴、质保期和质保企业等內容。房产开发公司理应按照住房质量保证书的承诺，担负商住楼质保义务。上述看得见，房产买卖合同书的房地产商所售卖的商住楼，若出現质保范畴的品质闫题，承担质保责任。在此案中，K房产公司交货的商住楼出現产品质量问题，导致墙面裂缝、地砖缝隙。若该房屋质量问题的确归属于彼此买卖协议承诺的范畴或法律规定范畴（如该产品质量问题产生在在保修期内且归属于质保范畴），K房产公司因违背品质缺陷贷款担保责任，应承担检修责任。杭某所选购房子出現的产品质量问题，应积极主动与房子的销货方，即K房产公司商谈，规定其担负房子的检修责任。3.房地产业工程建筑的品质质保规章制度货品房屋质量问题，因此是建筑工程施工中工程施工质量难题。以便切实维护使用人的合法权利，在我国法律法规规章制度规定建筑工程施工企业解决其工程施工的房屋建筑工程项目担负品质义务，实行了房地产业工程建筑的品质质保规章制度。房地产业品质质保义务规章制度，就是指工程建筑自工程验收交货生效日的必须限期之内，由建筑企业对建筑施工安全难题所担负的免費检修义务的规章制度。 
       依据《基本建设工程质量管理规章》的要求，房屋建筑工程品质保修书的內容一般 应包含：（1）工程施工质量质保范畴。包含：地基与基础，主体工程工程项目、屋面防水工程和别的土建施工及其电气设备管道、给排水管道的安装工程，供暖、制冷系统软件等新项目。（2）工程施工质量保修期。项目承包人与发包人理应按照《基本建设工程质量管理规章》及相关要求，及其确保房屋建筑有效使用寿命期限内一切正常应用，维护保养使用人合法权利的标准来承诺实际的工程施工质量保修期。（3）品质质保义务。工程建设施工单位元向施工单位服务承诺质保范畴，保修期和相关落实措施质保的相关要求和对策，如质保方法、工作人员和联系方式 ，回应和解决的时于限，不执行质保义务的处罚措施等。此案若在在工程施工质量的保修期内，房地产商应立即与该房屋建筑的承建方联络，依据彼此工程建筑工程承包合同的承诺，及法律规定的建筑施工安全质保规章制度，规定承建方对该房子开展检修。