查封通知未送达，房产过户无过错

         1996年，崔某诉A公司存款纠纷一案，由于A公司无力偿还债务，法院于2000年12月上旬决定对A公司门口一间店面和A公司居民区两间店面予以查封。但查封时发现，三间店面在该院审理A公司与B公司一案中作出的民事裁定先予查封，崔某得知此情况后即与B公司协商，请B公司申请法院将查封A公司财产中的该三间店面解封，而后，由原告申请查封以保证原告所诉案件的执行。B公司同意了A公司申请。法院于2000年12月18日作出民事裁定书，解除对A公司三间店面的查封。当日，A公司与债权人李某签订了以房抵债协议，将A公司大门口一间店面抵偿给李某。2000年12月19日，法院为执行原告诉A公司存款纠纷一案，又给A公司送达了裁定书，将上述解除查封的三间店面予以查封，但一直未向房管局送达任何法律手续。2002年8月，原告通过法院拍卖，竟买了A公司居民区两间店面。2003年2月，原告到房管局办理房产证时，得知A公司大门口的一间店面于2001年9月已过户给第三人李某，并颁发了房屋所有权证。

    评析

   《民事诉讼法》第二百二十四条规定：“人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者财产所在地的基层组织应当派人参加。对被查封、扣押的财产，执行员必须造具清单，由在场人签名或者盖章后，交被执行人一份。被执行人是公民的，也可以交他的成年家属一份。”《最高人民法院关于法院执行工作若干问题的规定》第四十一条规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。”法院未按上述规定向房管局送达协助执行通知书，执行程序违法。房管局不知房屋已被查封而对该房屋办理过户手续，其不存在过错，责任由法院承担。
　　综上所述，房管局对李某的房产登记行为主要证据充分，适用法律正确，是合法有效的行为。理由如下：1. A公司与李某所达成的以房抵债协议是在法院解除在B公司诉A公司案中的查封决定后进行的。此时，A公司对三间店面拥有了完整的所有权，其处分权不应受到限制。至于此前原告与B公司达成的所谓申请法院解除对三间房屋的查封，让原告再次申请查封以保证实现其债权的协议并不对A公司具有约束力。A公司与李某的协议并不损害他人合法权益。2．法院的第二次查封因程序违法，缺乏必备的手续。因此，房管局对李某的房产登记行为并不违背法律禁止性规定，不存在过错。本案中，A公司与李某签订的以房抵债协议是在店面被解封以后，A公司对三间店面拥有完整的所有权，双方的交易合法有效，均不存在过错。房管局对李某提交的申请产权登记的材料按规定核实后颁发给李某的房屋所有权证合法有效。

　　提示：房屋查封后法院应及时向登记机关送达协助执行通知书，未送达查封协助执行通知书不影响登记过户。