房屋墙壁渗水拒交物业费败诉

因为房屋墙壁渗水，李某近几年一直拒交物业管理费，小区物业公司多次向李某索要未果，提起诉讼，请求判令李某支付2011年至2015年的物业费4410元，以及逾期滞纳金402元。近日，开发区法院受理了这么一起案件。

案情回放

2009年1月，李某购买镇江新区某小区商品房一套，同时预交了第一年的物业管理费，计1132元。房屋交付时李某与小区物业公司签订了《前期物业管理协议》，约定：物业公司为该小区提供物业管理服务，物业费按照多层住宅每月每平方米0.55元计算，逾期不交纳按每天百分之五交纳滞纳金。

随后，李某以房屋墙壁渗水潮湿，未能如期装潢入住为由，认为小区物业公司未按照合同约定的服务范围履行合同约定的服务义务，拒不缴纳物业费。小区物业公司多次向李某索要未果，遂于2015年11月向开发区法院提起诉讼，请求判令李某支付2011年至2015年的物业费4410元，以及逾期滞纳金402元。

法院审理认为，被告李某与原告小区物业公司签订的物业管理合同不违反法律强制性规定，合法有效。原告履行了物业服务义务，作为小区业主应当支付相应费用。被告所称的墙壁渗水问题不属于合同约定的物业服务的范围，其以此为由拒交物业费，依据不足，不予采纳。

法官说法

办案法官陈萍萍介绍，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。针对现实中业主最为普遍的服务不达标的抗辩意见，《审理意见》进一步规定，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形；物业服务人能够证明其已经履行了合同的主要义务，物业服务范围内的秩序有序、清洁，安全保卫工作基本到位，业主要求减免物业服务费用的抗辩理由不予采纳。

本案中，李某和小区物业公司签署的《前期物业管理协议》约定的物业管理服务的内容是，对房屋共用部位、公用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位、楼梯间、走廊通道等。被告自己房屋专有部分的墙壁渗水与上述合同约定的原告物业服务范围不一致，其以原告未处理其墙壁渗水问题为由，拒绝缴纳物业费，不应支持。

现实中，不少业主因房屋质量、小区绿化环境、安保等迁怒物业公司，并拒交物业费。依据权责利相对等原则，物业公司只要做到了其职责范围内的事情，其就算履行了善良管理人的注意义务。李某反映的房屋墙壁渗水问题应具体分析。如属于房屋质量问题，在房屋保质期内应由开发商承担责任，如果系相邻业主原因所致，应当通过相邻纠纷的处理途径处理。

大家说法

王先生：还真是一码归一码。还真不能轻易以房屋质量问题拒交物业费。

张女士：物业公司的服务质量关系到每个业主的生活质量和居住舒适度。好的物业公司让人省心，小区环境良好、安全有保障，这样物业费交着也舒坦。

高先生：现在有些小区物业服务不到位，业主拒绝缴纳物业费，很容易造成恶性循环。物业要有为业主服务的真诚态度，业主也应该体谅物业公司，按期交纳物业费。