合同无效如何获得房屋增值补偿

        一、 原告诉称

原告叶静萱诉称：2005年1月10日，叶静萱以华陈玉的名义以按揭方式购买了X号房屋。房屋面积117平方米，叶静萱花费购房款、手续费、装修费、按揭还贷，共计578778元。叶静萱一直在此居住。2007年1月，华陈玉私下领取了房产证。2012年，叶静萱就该房屋所有权确认问题向昌平区人民法院起诉，法院以借名买房违反国家政策为由，驳回了叶静萱的诉讼请求。关于叶静萱出资问题，判决书释明另行解决。该房确认归华陈玉所有，华陈玉应当按照现在商品房市场价格补偿叶静萱的信赖利益损失。为此，诉至人民法院，请求法院判令：华陈玉给付叶静萱房屋折价款300万元，包括已支出的购房款283109元和房屋增值及信赖利益损失。
     二、被告辩称
     华陈玉辩称：叶静萱在诉讼中所主张的诉讼请求和主张的事实理由均没有事实和法律依据，不能成立。叶静萱所谓的借名买房已经在诉讼确权案中经过两审法院的审理，已经作出有效判决，对于借名买房给予了否定。叶静萱要求折价款300万元没有事实和法律依据。
    三、审理查明
    2005年1月19日，叶静萱以华陈玉的名义以按揭方式购买了该房屋。实际结算房款为308831元。
    2005年2月19日，原告又以被告的名义与中国银行某支行（贷款人）及北京某地产公司（保证人）签订《按揭担保借款合同》，约定贷款金额为20万元。
诉争房屋于2007年1月5日取得诉争房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为华陈玉，房屋性质为经济适用住房。
    叶静萱支付了房屋首付款及各项税费等，并偿还了自2005年3月至2008年10月的贷款，共计偿还155935元。华陈玉偿还自2008年11月起之后的贷款。2010年3月23日，该房屋的贷款全部结清。
评估公司对上述房屋的价值进行了评估，评估结论为：在估价时点2014年3月6日该房屋的价值为309万元。叶静萱为此支出评估费28065元。
    四、法院判决
     1、被告华陈玉支付原告叶静萱购房款、税费、保险费等款28万、经济损失194万，以上共计二百二十二万；
     2、驳回原告叶静萱的其他诉讼请求。
    五、律师点评
    知名房产律师点评：经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。
    本案中，叶静萱因不具备购买经济适用住房的条件，而借用华陈玉的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，华陈玉应返还叶静萱为购买涉案房屋支付的购房款、税费、保险费等相关款项，故叶静萱要求华陈玉返还购房出资的诉求，法院予以支持是正确的。
   对于该合同的无效，叶静萱与华陈玉均有过错，考虑到叶静萱支付了大部分购房款，华陈玉与叶静萱达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，华陈玉应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，华陈玉应按照其过错程度给予叶静萱相应的房屋增值补偿款，补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。