房屋买卖当事人一方未到场登记是否有效

    2000年1月27日周某持某房屋所有权证及买卖双方的私章、身份证复印件、房屋买卖协议及胡某卖房证明等材料到市房产管理局办理了过户手续，将胡某的房屋登记在了自己的名下，市房管局经审核后向周某颁发了所有权证书，不久，胡某向法院提起了诉讼。

   胡某诉称，市房产管理局在本人未到现场的情况下将房屋过户给周某，侵犯了自身的合法权益，要求撤销对周某颁发的所有权证。

   被告辩称，颁发给周某的所有权证手续齐全，程序到位，符合建设部颁发的《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定。

   法院认为，由于被告没有充足的证据能证明胡某亲自到场办理了交易手续，因此，被告在颁发给周某所有权证时违反了法定程序，判决撤销被告房管局颁发给周某的所有权证书。

评析

 一、办理交易的手续是否齐全

 《城市房地产转让管理规定》第七条第二款规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。”《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”被告由于没有充分的证据证明自己是在胡某亲自到场的情况下办理的过户，所以当时办理过户的手续并不齐全，而由于手续不齐全办理的过户登记也是存在瑕疵的。

   二、本案程序违法可否撤销所有权证

程序是指进行某一行为的方式和步骤（包括行为过程和各行为的时限）。程序违法就是行政主体违反行政程序法规则的行政行为。确切的说，程序违法是指行政主体及其行政人员的行政行为在形式或步骤上有缺陷。它表现为行政行为欠缺必要的形式或步骤，或不符合法定方式或步骤。所以程序违法又可分为方式违法和步骤违法。本案被告在出卖人并没有亲自到场的情况下，将房屋过户到第三人名下是明显的程序违法，程序违法事实发生后，行政违法主体有义务自我纠正。行政违法主体不自我纠正的，行政相对人可适用《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》申请行政复议和提起行政诉讼，人民法院在行政诉讼途径中，应依法对行政违法主体作出“撤销（部分撤销）判决”和“重作判决”。《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二款规定，具体行政行为违反法定程序的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为。

 对程序违法的法律效力问题，还必须说明以下几点：1.《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定必须撤销的，仅限于“法定程序”，法定程序以外的其他程序显然不包括在内。2‘法定程序违法也未必该全部撤销，应作具体分析。从行政法理上说，主要程序违法的，强制程序违法的，必须予以撤销。次要程序违法的，任意程序违法的以及行为方式有瑕疵的，可以经补正后依然有效。

   从本案可以看出，在出卖人未到场的情况下，被告房管局就将该房屋过户到第三人名下，而根据上述《城市房地产转让管理规定》以及《城市房屋权属登记管理办法》的规定，当事人到场都是一个必要的甚至是强制的程序，那么根据行政法理，强制程序违法必须予以撤销，所以，法院的判决是正确的。

   提示：主要程序违法影响到实体结果，也会被撤销，登记机关工作人员在办理登记时规定当事人必须到场的应审查当事人是否到场。