2023年4月20日，最高人民法院发布2023年第1号司法解释--------《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称“批复”）

该批复只有短短的3条内容，却蕴含着大量的法律信息。具体条文如下：

众所周知，楼市这几年可谓不是一般的不景气，楼盘烂尾已经严重影响了老百姓的正常生活，最高院在各地保交楼的关键时刻出台了该批复，对于烂尾楼的购房者来说可谓是一剂福音。

从批复的内容可以看出：

商品房消费者的权利优先于其他一切债权，包括但不限于建设工程价款优先受偿权、抵押权等其他一切债权，从而在实际操作中即便所购房屋被司法查封亦可依据此条款的规定排除强制执行，在开发商破产房屋无法交付的情况下，购买房屋价款的请求权优先于其他一切债权。

那么，何谓“商品房消费者”，首先我们要明确“消费者”的概念，所谓“消费者”即为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的自然人。对于“商品房消费者”来说，顾名思义即是为生活、消费需要购买商品房的购房者（不包含企事业单位的购买方）。因此，凡是为生活消费需要购买商品房的购房者，均在《批复》保护范围内，由此也给执行异议之诉举证规则以及选择要房与不要房等带来重大影响。

一、给执行异议之诉举证规则带来重大影响

《批复》较《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行规定》）第二十九条的规定有了重大突破，在《批复》出台之前，作为购房者要排除强制执行，必须举证证明满足《执行规定》第二十九条的三个条件，即必须满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求，审判实践中各地法院掌握的标准不一。很多改善型的购房者，在楼盘烂尾后，由于名下可能还有其他较小的住房，甚至同一户籍的家庭成员内部有其他住房均不能排除强制执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条则解读为：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

而《批复》出台后，购房者的举证责任将简单化：

原则上只要提供购房合同，房屋价款已经全部支付的证据，或即便未全额支付购房款，在一审法庭辩论结束前支付完毕即可。购房者无需再证明其名下无房，只要是自然人首先就被认定为商品房消费者，除非债权人有相反的证据能够证明购房者不是消费者。

因此，《批复》出台后将带来执行异议之诉举证规则的重大变化。

二、选择要房与不要房带来重大影响

虽然，《批复》优先保护商品房消费者的权利，但是作为购房者在购买房屋时应注意以下两点，否则，所购买的房屋可能无法得到优先保护。

一、购房时应注意土地用途是否为“住宅用地”

购房者在购买居住房屋时一定要注意，购买房屋的用途，有些开发商将规划用途为商业用地、甚至工业用地的房屋当作住宅用途的房屋来出售，而且这类房屋往往较为便宜，从而吸引大量的购房者，而这类土地用途的房屋虽然外观上、功能结构上与住宅没有太大区别，但是往往被认为具有投资属性。针对非住宅用地的房屋，一旦楼盘烂尾或被债权人查封，作为购房人的权利将不能依据《批复》来保护自身合法权益。只能依据《执行规定》第二十八条来维护自身合法权益。正如最高院在（2021）最高法民终678号民事判决书中这样陈述“《执行异议和规定》第29条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。争议房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定，排除法院的强制执行。”

因此，作为购房者在购买居住房屋时一定要注意土地用途。

二、注意自身是否被有购房资格

目前一线城市基本都有限购政策，因此，在购房时一定要注意是否属于被限购的对象，如果是被限购的对象，无论是将来办理房屋登记等都存在重大的法律障碍，甚至可能向开发商承担违约责任。另外，如果被限购，一旦遇到楼盘烂尾或所购的房屋被司法查封等情形，可能无法排除法院强制执行，正如最高院在（2020）最高法民申1860号民事裁定书中陈述“当事人因当地商品房限购政策原因致其不具有购房资格，而在购房后未能够办理产权过户登记，其对商品房限购政策改变的期待或等待取得购房资格的期待与上述物权期待权关于“对不动产所有权登记至其名下的期待”的内涵不同。故不能排除强制执行”。

因此，在购房时一定要注意自身的购房资格问题。