房地产法律研究 2023-04-24 22:27 发表于上海
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——浙江温岭法院利用案例解析房屋中介合同“跳单”纠纷 党的二十大报告中关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的论述，为我国房地产的发展指明了方向。对于与之密切相关的房屋中介行业，也随之被注入了新的生机和活力。现实生活中，人民群众买房、租房的目的和要求日益丰富，房屋中介被“跳单”的现象也频繁出现，司法裁判应如何进行规则引领？日前，浙江省温岭市人民法院筛选了部分房屋中介合同纠纷案件，以个案说法的形式进行案例剖析，以期扩大房屋中介合同纠纷案件的普法力度，推动房屋中介行业在健康的轨道上发展。 洪先生是一房屋中介，方先生是买家。因涉“跳单”，2022年11月，洪先生向温岭法院提起诉讼。 同年9月24日中午，方先生和洪先生通过微信约好去看某小区的房子。当天下午1点30分，洪先生的同事和方先生在小区里碰头，看了两套面积为122平方米的房子。 其间，洪先生的同事拍了看房的视频。当天下午，双方聊了聊两套房子的单价问题。 三天后，方先生通过朋友直接找到了房东，签订了房屋买卖合同并办理了房屋过户手续。 洪先生认为，他和同事带着方先生去看房子，双方已形成中介委托服务关系，对方的行为已构成“跳单”，应向其支付中介费。中介费按房屋实际成交总价的2%（每方中介费均为房屋实际成交总价的1%）来计算。 方先生辩称，洪先生一方确实带他去看过房子，但房子并不是洪先生独家在卖，其他中介也在卖。 “之前，我女朋友已通过其他中介看过这套房子，只是我不知道这事，所以又去看了房子。”方先生说，这套房子也是他通过中介向卖方购买的，已支付了中介费，因此不需要向洪先生支付中介费。 温岭法院经审理查明，看房当天下午，洪先生在微信中表示可以约房东谈价格，方先生表示需要考虑。2022年9月27日，洪先生微信联系方先生，方先生未回复。当天，方先生已与卖家签订了买卖合同，约定房屋出售价款为137万元。合同中载有另一家房屋中介公司。第二天，方先生回复洪先生：不好意思，暂时不买了。 庭审中，方先生确认另一家房屋中介公司的经办人为罗女士，是其熟人，并申请罗女士出庭作证。 罗女士当庭陈述，她收到方先生中介费1.3万元，因关系较好，退回了3000多元。 法官梳理了罗女士和卖家及方先生等人加微信的时间点。2022年9月27日下午，罗女士加了卖家微信；当天晚上，罗女士加了方先生女友微信；2022年10月14日，方先生和罗女士加了微信。 综合各种证据，温岭法院认定方先生是在获取了洪先生提供的房源信息之后，另行委托其他中介签订房屋买卖合同，其行为构成了“跳单”，应当向洪先生支付报酬。至于报酬的数额，法院综合案件实际情况，酌情确定为13700元。 所谓“跳单”，是在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同。本案就属于第二种情形。方先生在接受洪先生提供的看房、谈价服务后，故意绕开洪先生，联系其他中介人完成交易。洪先生可以依据民法典第九百六十五条规定向法院提起诉讼，请求委托人支付中介服务费并且根据合同中相关条款规定要求方先生承担违约责任，以维护自身的合法权益。 即使在没有约定的情形下，只要委托人利用了中介人提供的机会、信息和服务，中介人依然可以要求“跳单”的委托人支付中介报酬。 卖方王女士于2018年将名下的一处房屋通过中介公司挂牌出售。中介公司接受委托后，带买方实地查看房屋。 2019年初，中介公司带郭先生及其姑姑实地看房，并为促成房屋买卖合同成立，就价格等交易事项居中沟通协调。2019年4月3日，王女士和郭先生在未经过中介公司的情况下，签订了房屋买卖合同，并完成了过户手续。 中介公司得知签约后，向双方索要中介费，但双方均拒绝。中介公司只好提起诉讼，请求判令买卖双方各支付中介报酬8800元。 王女士和郭先生均辩称，双方达成交易系双方亲朋好友努力的成果，与中介公司无关。 温岭法院经审理查明，王女士所说的亲朋好友为郭先生的姑姑，而在中介公司为其提供中介服务时，郭先生姑姑就参与其中，帮助郭先生出谋划策。也就是说，在中介公司提供中介服务后，其并未通过第三方，仍系双方自身就交易价格等事项进行磋商。 在中介公司与郭先生姑姑的通话中，对方明确表示王女士与郭先生为逃避支付中介费而私下达成交易。对此，法院予以认定。 此外，郭先生在庭审中明确表示，其在与对方协商案涉房屋的交易价格时，中介费也在其考虑范围内。在无须支付中介费的情况下，才同意按照88万余元的价格达成交易。因此，其与王女士之间最终达成交易，规避中介费是其重要的考量因素。 买卖双方办理房产变更登记后，在面对原告的询问时，双方均隐瞒了案涉房屋真实的交易情况。因此，温岭法院认定买卖双方存在“跳单”行为。 考虑到后期房屋买卖合同的订立、房产变更登记、办理贷款等事项均由王女士和郭先生自行完成，法院酌情确定由买卖双方各支付中介公司5000元的中介费。 买卖双方为了不支付或者少支付中介费，而跳过中介人私自签订买卖合同的行为，亦属于“跳单”。中介人为促进交易提供资源信息、撮合买卖双方见面洽谈等，可能花费了大量的时间成本和经济成本，而买卖双方“跳单”将其“架空”，会使中介人的付出得不到相应的回报，既不利于社会诚信体系建设，也不利于中介行业业态发展。而作为房屋买卖当事人，在接受中介服务的同时，既要维护自身合法权益，也应充分尊重中介服务的成果。因而，根据民法典的规定，中介人有权要求买卖双方支付报酬。本案中，法院的判决阐述了“坚持诚信为先，保障利益平衡”的司法理念，对当事人不讲诚信、违背契约精神的行为予以否定评价。 2021年1月12日，金涛公司委托民泰公司为其即将成立的分公司寻找符合办公条件的房源。 金涛公司的负责人和经办人看了民泰公司的业务员介绍的某大厦的三间房子，感到满意，决定要承租下来。 民泰公司草拟了房屋租赁合同，发给了房东和金涛公司的经办人。 然而，金涛公司没有与民泰公司签订中介合同，而是与另一家中介公司宏伟公司签订了案涉三套房屋的租赁合同和中介合同。合同中，除了租期起算日期和房租支付日期与民泰公司提供的合同样本相差两天外，其他条款基本一致。 民泰公司认为金涛公司“跳单”，一纸诉状将其和房东告上法庭，要求支付3万元的中介费。 金涛公司辩称，其与民泰公司没有签订中介合同，不应该支付中介费。 温岭法院审理后认为，虽然民泰公司没有跟金涛公司签订书面的中介合同，但两家公司之间存在着事实上的中介合同关系，根据民法典的相关规定，民泰公司可以请求金涛公司支付从事中介活动支出的必要费用。 至于中介费用，民泰公司在庭审中向法庭提交了微信聊天记录、电话录音、行车记录仪视频，用来证明双方曾口头约定按租房面积来计算中介费。 法院根据相关证据，结合房屋的面积，酌定金涛公司应支付租房中介费2.7万余元。 另外，法院还认为，民泰公司提供的证据不足以证明其与房东之间设立了中介合同关系，因此，房东无须支付中介费用。 金涛公司不服一审判决，主张不应支付民泰公司的中介费用，因而提起了上诉。 二审法院审理后认为，金涛公司接受了民泰公司的中介服务。金涛公司、宏伟公司签订房屋租赁合同，与民泰公司向金涛公司提供的合同中的租金数额、免租期、租赁期限等主要条款基本一致，而且上述内容是在民泰公司与宏伟公司签订合同前与民泰公司反复协商修改作出的。 金涛公司虽主张其在最终签订房屋租赁合同之前有自由选择中介的权利，并选择了与宏伟公司签订了中介合同，但该公司并没有提供证据证明宏伟公司提供了何种中介服务。 因此，二审法院认定，金涛公司与房东之间形成租赁合同关系实际上是利用了民泰公司提供的服务。金涛公司在接受并利用了该中介服务后，绕开了民泰公司而选择报酬数额较低的宏伟公司与房东签订合同。金涛公司应向民泰公司支付中介费用。遂驳回上诉，维持原判。 “跳单”行为不仅在房屋买卖中频频出现，而且于房屋租赁中也不可幸免。租房者在接受中介人提供的服务后，绕过其直接与房东或其他中介人订立合同。对此，民法典新增了“跳单”违约的规定，首次将“跳单”行为上升到法律层面，不仅保护了中介人的合法权益，维护中介行业正常的经营秩序，也对违背契约精神的行为进行了严格规制。 另外，中介人未促成合同成立可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。该费用的计算应当以实际损失为基础，兼顾服务提供的程度，根据公平原则与诚信原则予以综合考量。 第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。 中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。 第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。 第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
