购房时开发商口头承诺保证一楼花园面积，律师：可能无效！

熊某与重庆某实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买一套一楼的住宅。购买过程中，重庆某实业公司宣传购买一楼的业主享有花园的单独使用权，还向熊某出具书面宣传材料，做出保证一楼业主花园面积的承诺。后重庆某实业公司晚于合同约定交房时间通知熊某接房，熊某接房中发现购买的房屋存在墙体贯穿开裂、地圈梁偏差严重、墙体垂直度超过国家标准、空调机位只有一个而且尺寸不够等严重质量问题，因此拒绝接房。此外，熊某得知该公司前期关于一楼业主享有花园单独使用权的承诺也无法兑现，现花园系小区全体业主共同使用。熊某认为因重庆某实业公司的虚假宣传，导致其以高于正常价格的房款购买案涉房屋，因此向合川区法院起诉要求重庆某实业公司按照其他房屋的价格为基准退还房屋差价，并承担因房屋质量问题导致的逾期交房违约责任。合川区法院审理后仅支持熊某要求该公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，驳回了退还差价的请求。

法院经审理认为，熊某与重庆某实业公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积并不包括小区花园面积，房屋单价系双方自愿商定，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有法律约束力。购买者对于房屋价值的认定应当结合楼层、具体位置、软硬件功能等综合考虑。熊某所购房屋紧邻小区花园，其对花园的利用有更多便利。因此，熊某提出由重庆某实业公司按小区同幢三楼房屋均价计算房屋价款，并退还购房差价的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。

近年来，部分开发商为销售房屋，利用底层赠送花园使用权的营销术语将房屋进行溢价销售。部分购房者明知花园系小区公共部分但出于占便宜的心理仍然选择购买，购买后实际无法得到花园单独使用权。本案中开发商与购房者约定将小区部分公共花园面积交由购房者专有使用，但双方明知购房合同仅对屋内面积及单价进行明确，未包括小区花园面积，故购房者请求开发商退赔差价，通常得不到法院的判决支持。在此，贺律师建议广大网友，买房是人生大事，切勿贪图便宜，及时签订书面合同，以避免潜在法律风险。