重庆房产律师：签订购房合同时需注意审查销售人员的授权！

曾某系重庆某房地产公司销售人员，购房者杜某与曾某在某楼盘售楼部签订了《置业预算表》。双方还签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同显示重庆某房地产公司为甲方、杜某为乙方。合同约定，杜某向重庆某房地产公司购买房屋，采取分期付款方式支付购房款，合同尾部无签字盖章。该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》尾部，曾某在甲方处签字，杜某在乙方处签字，未加盖重庆某房地产公司印章。合同签订后，杜某分四次通过手机银行、微信等方式共计向曾某个人账户支付购房款234171元，其中前两次曾某以个人名义向杜某出具了收条。后杜某发现房屋被另售他人，遂与曾某达成退款协议，但曾某未按期退还杜某购房款，杜某于是向璧山区法院起诉请求曾某与重庆某房地产公司承担归还剩余购房款及利息的连带责任。璧山区法院仅支持了杜某针对曾某的诉讼请求，驳回其对重庆某房地产公司的请求。杜某不服上诉至市一中法院，该院审理后维持了一审判决。

《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”杜某主张与重庆某房地产公司存在房屋买卖法律关系，但举示的《置业预算表》《商品房买卖合同》均无重庆某房地产公司盖章或授权人员签字，仅有曾某签字。曾某系重庆某房地产公司一般销售人员，签订购房合同并非曾某职权范围事项。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”而本案中，曾某无授权委托书，涉案商品房买卖合同未加盖公司印章，不存在曾某有代理权的客观表象，且曾某要求将购房款转至其个人账户，并以个人名义出具收条，这些行为均违背交易常理，杜某未审查曾某是否具有代理权，主观上未尽到合理注意义务，存在过失。此外，杜某在发现涉案房屋另售他人后与曾某签订《协议》，约定由曾某退还购房款。因此，杜某系与曾某建立的合同关系，无权要求该房地产公司退还购房款。

重庆房产律师贺天强:

原则上讲，购房人与开发商销售人员签订商品房买卖合同，并直接支付购房款给销售人员个人账户的，购房人与开发商之间不构成商品房买卖合同关系，除非存在特别授权的情形。

贺律师在此提醒广大网友：商品房买卖属于大宗交易，对买卖双方注意义务的要求更加严格，在房产交易过程中应重点审查交易相对方职权事项的范围、是否有代理权限等，如未应尽到合理注意义务，则请求很难获得支持。