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现实生活中，许多企业都需要租赁他人的房屋作为办公场地。从某种意义上来说，办公场地这个物理空间的好坏，直接关系着企业正常经营活动，甚至影响企业未来的战略规划。如果该租赁房屋本身存在问题，属于违建房屋，对承租人而言是否就能因此免交租金？如若造成损失该如何得到救济？本文通过对违建房屋出租过程中的法律问题进行深度分析，旨在有效化解违建房屋租赁中的矛盾纠纷，帮助承租人切实维护合法权益。

违建房屋，又称违法建筑、违章建筑。违建房屋并非法律名词，也没有专门的法律定义，根据《中华人民共和国城乡规划法》（ 2019 修订）第四十条、第六十四条、第六十五条的规定，一般认为，违建房屋指没有取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定的内容而建设的建筑物、构筑物等。常见的违建房屋大致分为以下五种类型：

1、建筑人未取得土地使用权，也未取得建筑许可证，而建成的建筑；

2、建筑人已取得土地使用权，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；

3、 建筑人已取得土地使用权，擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；

4、建筑人已取得土地使用权，擅自改变了使用性质建成的建筑；

5、建筑人已取得土地使用权，擅自将临时建筑设成为永久性建筑。

（一）关于违建房屋租赁合同是否无效

1、法律规定及分析

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第 6 号）第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的……”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

由此可知，若出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑进行出租的，则出租人与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2、法院判例

（ 1 ）北京市高级人民法院( 2022 )京民申 4191 号占有保护纠纷案中，再审法院认为：依据（ 2019 ）京仲裁字第 0934 号裁决书，因被申请人某公司法定代表人查某未能提交证据证明涉案房屋为符合建设工程规划或系经主管部门批准建设的房屋，其与二审被上诉人赵某签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》无效。据此，涉案房屋原承租人有权要求涉案房屋的实际使用人支付占有使用费。

（ 2 ）福建省高级人民法院( 2019 )闽民申 412 号房屋租赁合同纠纷案中，再审法院认为：再审申请人韩某主张被申请人王某未能证明讼争房屋的合法性，讼争合同依法应当认定全部无效，但王某提交的《乡村建房宅基地许可证》等证据可证明讼争房屋系王某增容扩建，生效判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，认定讼争《房屋租赁合同》部分有效、部分无效，适用法律正确。

（二）关于违建房屋租赁行为是否构成刑事犯罪

1、法律规定及分析

有观点认为，出租人未经许可违建房屋并对外租售，情节严重的，依据《中华人民共和国刑法》（ 2020 修正）第二百二十五条规定：“……（四）其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为……”，可能构成非法经营罪，应依法予以惩处。也有观点认为，出租人违建房屋并对外租售的行为并没有违反实体法律，承租人（被害人）完全可以通过确认租赁合同无效，得到相应的补偿和救济。

由于违建房屋的租售行为不是国家根本不允许的经营行为，而是允许经营却没有履行相关报建手续的行为，故并不足以将该行为等同于非法出版行为、非法买卖外汇行为等，因严重扰乱市场秩序，而被界定为非法经营行为。

2、法院判例

北京市昌平区人民法院（ 2020 ）京 0114 刑初 523 号刑事判决书认定：2018 年 5 月，杨某以 A 公司的名义从 B 公司处承包了该公司位于昌平区十三陵镇胡庄村的房屋和土地，并与其约定共同经营养老院、销售会员卡的项目。后杨某在未取得行政许可的情况下，于 2018 年 7 月至 2019 年 3 月间将院内 2 号楼、 3 号楼和回字楼以签订租赁合同的形式公开进行销售，至刑事审查阶段已查证收取 70 余名客户租金、服务费、定金等非法经营款额 1400 余万元。其行为严重扰乱市场秩序，情节严重，已构成非法经营罪，故判处杨某有期徒刑二年十个月，并处罚金人民币一百万元。

1、法律规定及分析

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

租赁物是违建房屋导致租赁合同无效的情况下，法院一般会对双方过错责任进行综合认定，如考虑违建房屋的权属情况、出租人是否存在欺诈或隐瞒等情形、承租人是否尽到注意义务等。对于出租人而言，如其明知该建筑物属于违建房屋情况下仍对外出租，审判实践中一般认定其应对租赁合同无效的后果承担主要责任。对于承租人而言，如果其在租赁过程中未尽到合理的审查义务，一般认定其应对租赁合同无效的后果承担次要责任。

2、法院判例

北京市第二中级人民法院( 2022 )京 02 民终 5716 号房屋租赁合同纠纷案中，二审法院认为：关于租赁合同无效的后果， A 公司向 B 公司出租涉嫌违法建设的房屋，双方签订的租赁合同归于无效。对于造成合同无效的后果， A 公司明知案涉房屋未经审批涉嫌违法建设予以出租营利，承担缔约过错主要责任；B 公司事先未予考察，盲目缔约，存在缔约过错，应承担相应责任。一审法院按 A 公司 70% 、 B 公司 30% 划分过错责任比例，对 B 公司请求返还租金、合同保证金、装修押金、经济损失等诉讼请求中的合理部分予以支持，公平合理，本院予以维持。

（一）关于租金收取

1、法律规定及分析

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（ 2020 修正）第四条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

（ 1 ）依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（ 2020 修正）第四条规定，出租人可参照合同约定的租金标准向承租人主张支付房屋占有使用费。

（ 2 ）房屋占用使用费的具体金额应综合考虑以下因素：

① 房屋租赁过程中是否存在房屋不能正常使用的情况，如漏水、停水、停电等影响承租人正常使用的情形。

② 双方签订租赁合同时是否尽到了各自的注意义务，如出租人有无明确告知租赁房屋的产权情况、承租人有无询问租赁房屋的产权、既往租赁情况等。

③ 承租人是否已经按照约定的用途使用了房屋。

综上所述，如果承租人已经实际使用该房屋，那么应参照上述规定支付房屋占用使用费；如果案涉违建房屋将被拆除、整改，致使承租人租赁目的根本无法实现的，出租人应退还承租人预付的房屋租金。

2、法院判例

北京市第二中级人民法院( 2022 )京 02 民终 14912 号房屋租赁合同纠纷案，二审法院认为：租赁合同无效，承租人实际占有使用涉案房屋的，可参照合同约定的租金标准确定占有使用费。在案证据显示， A 公司实际占有使用了诉争房屋，且未提交证据证明因合同无效对其使用诉争房屋产生影响，结合 B 公司提交诉争房屋产生的水、电费明细， A 公司应当支付返还诉争房屋前的占有使用费。

（二）关于定金、保证金、押金

1、法律规定及分析

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

首先，保证金与押金都不是定金，没有双倍返还的功能。其次，如若出租方不知道出租房屋系违建房屋，致使租赁合同无效的，并非出租方原因使得合同目的无法实现的，对于合同项下的定金，不适用双倍返还的规定。最后，司法实践中，因违建房屋致使租赁合同无效的，合同目的无法实现的，法院一般判令退还定金、保证金或押金。

2、法院判例

广东省深圳市罗湖区人民法院( 2021 )粤 0303 民初 35442 号定金合同纠纷案，法院认为：本案为定金合同纠纷。原告与被告签订的《房屋及权益转让意向协议》中约定的交易房屋涉案房屋位于深圳市宝安区，东八巷 25 号。根据原告以及被告庭审时的陈述，该房产没有房产证等相关权属证明，亦没有相应的报建手续，依据相关政策法规，该《房屋及权益转让意向协议》应为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，被告因该无效合同取得的财产，应当予以返还。

（三）关于装修损失

1、法律规定及分析

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（ 2020 修正）第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条规定，对于违建房屋的装饰装修问题，根据上述法律规定，一般分为两种情况：

（ 1 ）承租人未经出租人同意装饰装修的

如果承租人未经出租人同意，擅自进行装饰装修的，构成侵权，应当承担侵权责任。

（ 2 ）承租人经过出租人同意装饰装修的

承租人经出租人同意装饰装修的又分为两种情形：

① 未形成附合如何处理

对未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

② 形成附合时如何处理

合同无效时，出租人对装饰装修物形成不当得利，出租人同意利用的，折价对承租人进行补偿；出租人不同意利用的，由双方按照各自过错分担现值损失。

2、法院判例

广东省佛山市中级人民法院( 2022 )粤 06 民终 15863 号房屋租赁纠纷一案，法院认为：本案中，出租人将未经合法规划报建的房屋出租给B公司作经营使用，对合同无效负有过错。而 B 公司作为承租人，在未谨慎审查租赁物是否适租，对合同无效亦负有过错。此外，根据（ 2022 ）粤 06 民终 15508 号民事判决书查明的情况，出租人因 B 公司拖欠租金先行发函要求收回租赁物并起诉。虽然行政部门于 2020 年 3 月 25 日责令 B 公司限期改正楼顶的违建行为，但并未责令 B 公司停业， B 公司未能举证证明系因涉案租赁物存在违建被行政部门责令停业致使其无法正常经营。

因此，《房屋租赁协议书》未能继续履行并非合同无效所致，而是 B 公司拖欠租金引起， B 公司对其产生的装修损失负有过错。但是，也要考虑到 2020 年上半年属于新冠疫情较为严重的时期， B 公司经营的酒店规模较大，必然受到较大影响，出租人仅以 B 公司拖欠该期间租金为由即要求终止租赁合同关系、交还租赁物，并在 2020 年 6 月 15 日对涉案租赁物的电箱上锁，影响 B 公司对租赁物的正常使用并产生装修损失，出租人对此亦存在过错。

综合上述情况，本院认为一审酌情确定双方对前述装修损失各承担 50% 的装饰装修损失，处理适当，本院予以维持。

房屋租赁纠纷案件数量呈逐年上升的态势，而我们每个人都有可能成为出租人或者承租人，为减少违建房屋导致的合同纠纷案件的发生，笔者对出租人和承租人分别提出如下建议：

（一）对于出租人

1、确保租赁物的合法性，按照法律规定，申请办理建设规划许可证，按照建设规划许可证的要求开展规划建设；

2、在房屋租赁合同签订时应履行告知义务，在租赁合同中对租赁物的状态、存在的问题等尽可能的全部披露告知承租人；

3、如若租赁物确实属于违建房屋，建议缩短租赁期限，可以选择一年一签，减少因违建房屋被拆除等导致合同无效的风险。

（二）对于承租人而言

1、在签订租赁合同前，要履行审慎义务，审查租赁物是否取得建设规划许可证，是否符合许可证要求规划建设；

2、如若对租赁物状态、背景存在疑虑，可以聘请专业机构进行尽职调查；

3、对于租金、定金、装饰装修、扩建等重点事项，应在租赁合同中约定清晰，尤其是装饰装修、扩建行为之初，应书面告知出租人，并获得允许，以避免后期的纠纷。