恶意串通套取贷款 房屋买卖合同无效

2016年12月27日，原、被告以及第三方蔡某、龙某签订了协议书，约定：经三方协商将原告开发的项目楼盘中的两套住房用来做按揭贷款，获得的按揭贷款用于支付消防工程款，由承包消防工程的蔡某找两个可信的人来签购房合同以及按揭贷款，所产生的一切费用由原告重庆某房地产公司承担；此两套住宅与签订购房者无任何产权，产权归原告重庆某房地产公司所有，最终解除产权由原告重庆某房地产公司确定。当日该协议双方签字盖章。同日，原告重庆某房地产公司作为甲方，与作为乙方的被告杨某签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告重庆某房地产公司将位于重庆市大足区某号住宅出售给被告杨某，总成交金额为342674元；乙方于签订合同时支付首期房款85674元，余款257000元向银行申请办理按揭。该合同同时约定了原、被告双方享有的其他权利和应当履行的其他义务。

庭审中，原告重庆某房地产公司申请了证人蔡某出庭作证。该证人陈述：其与被告杨某系朋友，由于原告重庆某房地产公司差欠证人蔡某消防工程款，公司没有现金支付，于是就由蔡某找到被告杨某，让被告杨某与原告重庆某房地产公司签订购房合同以获取银行按揭贷款，原告重庆某房地产公司承诺在获取银行按揭贷款后支付该公司下欠证人蔡某的消防工程款。证人蔡某同时陈述，原、被告双方均无真实购房的意思表示。

庭审中查明，就本案涉案合同中的房屋原、被告只在国土房管部门办理了买卖预告登记，被告杨某并未按约支付首付款，该套房屋的银行按揭贷款手续亦尚未办理成功。现原告重庆某房地产公司向本院起诉，要求判决确认其与被告杨某签订的商品房买卖合同无效。

法院审理认为，原、被告双方虽签订了约定各自权利义务的商品房买卖合同，但根据双方签订的协议书，结合证人的当庭陈述，可以判定原、被告双方并无房屋购销的真实意图，且双方并未实际履行该合同。原、被告双方事先经过串通，以签订商品房买卖合同之名，行套取银行按揭贷款之实，不仅构成以合法形式掩盖原告重庆某房地产公司套取融资非法目的的效力禁止之情形，且在银行不知情的前提下，可能损害银行的信贷资金安全，进而扰乱社会金融秩序。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定判决确认原、被告签订的商品房买卖合同无效。

法官说法：本案的争议焦点在于双方签订的商品房买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间经过商榷后达成合意，设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人在订立、履行合同时，应当遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则，且还应遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益或国家、集体、第三人的合法权益。

由此可见，订立的合同须是当事人真实意思之表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定方能发生法律效力。本案中，被告杨某并没有真实购买商品房的意图，原告重庆某房地产公司也没有真实出售商品房的意思。双方通过书面协议的方式进行恶意串通，其真实目的是为了以房屋按揭买卖的方式套取银行的贷款，用于支付原告重庆某房地产公司的其他债务。在此种情形下，双方的房屋买卖意思表示并不真实，且可能在银行不知情的前提下损害其信贷资金安全，扰乱社会金融秩序。据此，该合同应属违反法律规定而无效之情形。