商品房纠纷大幅上升 法院以案说法教市民维权

    今天是法制宣传日，市一中院特地发布商品房方面的案例，为市民维权提供法律帮助。据悉，商品房买卖合同纠纷呈大幅上升趋势。据统计，今年1-11月，该院共受理商品房买卖合同纠纷案件400余件，占该院民四庭结案总数的40%。
    案例一：涨价反悔房子涨价卖方反悔法院判决卖方交房

    案情回放：去年1月8日，张先生与王先生签订了《房屋产权转让协议》，将自己位于南岸区的一套房屋转让给王先生，房款8.5万元。双方还约定，签协议当天付订金2万元，到办证时付1万元，余款由双方商定付款时间。

    但王先生支付了大部分房款时，张先生却不愿履行合同了——此时这套房子的市价已涨到12万元。张先生要求王加价，遭到拒绝。虽然房屋所有权证和土地使用证已过户到王先生名下，张先生仍拒绝交出两证。

    去年9月22日，王先生向法院起诉，要求张先生继续履行协议。日前，市一中院终审判决，当初签订的房屋产权转让协议继续有效，由王先生支付张先生房屋尾款。

    法官说法：双方当事人所签的《房屋产权转让协议》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。在房屋买卖中，双方都是存在一定的交易风险的，因为谁也不能准确预见到房屋价格的涨跌。

    案例二：接房时间特定情形之下接房不以实际占有为准

    案情回放：2004年5月13日，李先生与渝北区一房产公司签订《商品房买卖合同》。双方约定在当年7月15日前交付摊位。合同签订当天，李先生交了全款。同时，李与该公司下属的物业管理公司签订《统一经营租赁协议》，约定李将其所购摊位租给物业公司统一经营。

    2004年7月12日，物业公司将租金存入银行，并把存折交给李先生。当年9月11日，李才接房。李先生认为房产公司迟延交房，起诉到法院。日前，市一中院终审判决驳回其诉讼请求。

    法官说法：李先生与房产公司、物业公司签订的买卖、租赁合同表明，他购买摊位并非为己所用，而是行使摊位的收益权。商品房买卖活动中，对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用，通常转移占有为直接占有，但在特定情形下，买受人并非为自己使用房屋才购买，不以直接占有为必要，此时只须有证据证明买受人已间接占有即可证明房屋交付的行为已完成。本案中，物业公司为李先生存入租金之日应视为其已接房。双方虽于2004年9月11日签订接收清单，但不能否定已按约实际交付的事实。

　　案例三：购房定金未能按照约定交房退还两百万元定金

    案情回放：2004年4月，上海一家公司与渝北区一房地产开发商就购买15套房屋签订购房定金协议，约定由其支付购房定金200万元，并约定半年后签订正式商品房预售合同及交房。随后，购房的公司依约支付200万元定金。由于房地产公司不仅不交房，也未签购房合同，被对方告上法庭。该公司请求解除双方签订的购房定金协议，并要对方返还200万元购房定金，同时双倍返还法定部分定金64万余元。

    日前，市一中院驳回原告要求双倍返还部分定金64余万元的诉讼请求，判决房产公司退还200万元购房定金。

    法官说法：双方签订的《购房定金协议》合同有效，对双方均有法律拘束力，其在性质上属于预约合同。预约合同，是双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的确认。因为双方不能签订商品房买卖合同不能归责于被告，所以要求返还200万元定金的诉讼请求成立，而该公司双倍返还部分定金64万余元的诉讼请求没有法律依据。

    案例四：房屋过户尽管房屋没有过户也可以是实际房主

    案情回放：2001年4月，熊先生将位于南岸区的一套房子以5万元的价格卖给胡先生。协议签订后，熊先生夫妇俩就搬出并交房。熊还将一份经公证的房屋赠与书、以及房屋所有权证和房屋契证原件各一份交给胡先生。

    但是，卖房的熊先生因为至今未从其“上家”处办理过户手续，所以就没有将该房屋权属转移给胡先生。于是，胡先生将其告上法庭。日前，市一中院终审判决该协议有效，要求熊先生履行过户手续。

    法官说法：法律并没有规定取得房屋产权证书作为房屋买卖合同有效的要件。熊先生买房并入住多年，已交清了房款，其仅仅是未办理过户手续，但其对该房屋有实质的处分权。熊先生卖出该房，搬出该房后又主张该买卖合同无效是不诚信的行为。

    记者 易守华 实习生 任雪萍 通讯员 方剑磊/文