房地产泡沫中国排第一 房地产是否真到爆炸边缘？

管理者对房价的矛盾心态导致对房地产调控的尴尬局面。"中国房地产市场看来似乎接近了爆炸的边缘。"国际投行摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇在最新的一份报告中对中国房地产市场发出严厉警告，而8月31日的到来，似乎进一步印证了这一"耸人听闻"的预言。

今年3月31日，中国国土资源部会同监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，从即日起就"开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况"进行全国范围内的执法监察，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。8月26日，北京市公布了最后一批可以继续协议出让土地名单，总共约占原供应量一半的土地涉险过关。但在此之前，由于担忧未来土地供应量缩小，北京房地产市场出现了恐慌性购房，导致已经高昂的北京房价进一步攀升，数据显示，今年上半年北京市房价上涨了3%。

4月以来，中央政府陆续出台房地产开发固定资产投资项目资本金比例上升、存款准备金率提高、对固定资产投资清查等等一系列宏观调控政策，银行对房地产企业和个人住宅按揭贷款的控制都比以前更为严格。中央政府期望这些陆续出台的宏观调控政策，能够为过热的房地产市场降温，抑制过快上涨的房价，但几个月以来收紧土地和资金供应的努力，非但没有调低房价，而且由于供需矛盾加剧，全国大部分地区房价不跌反升。今年二季度，中国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，以至于央行不得不在货币政策执行报告中首次提出"必须密切关注房地产价格"。

罗奇在报告中指出："目前2/3的国家和地区正面临房地产泡沫危机，而即将到来的货币政策调整，将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。"但他着重指出，在所有房地产泡沫国家和地区中，"中国排第一"，其中，上海和北京因占中国房产销售量的14%，且房价涨幅最大而将首当其冲。他认为，中国收紧银根加上预期美联储的货币政策正常化两个因素，对资金的流入可能造成致命影响。

一段时间以来，史蒂芬·罗奇一直坚持认为中国宏观经济调控力度还不够。在他看来，固定资产投资是中国最有可能出现泡沫的行业，政府通过行政手段紧缩投资的举措，虽然让导致投资泡沫的元凶--银行信贷增长从3月份的20%回落至6月份的16.3%，但仍远高于10%至12%的趋势水平；而中国的宏观调控还没有对全球其他地方的经济活动产生多大影响，是他认为中国经济减速不够的另一个证明。

"假如中国在行政主导的减速政策上有所退缩，金融和投资泡沫将肯定会导致悲剧收场。"罗奇认为，对于仍然过热的中国经济而言，目前是处于顺势下滑的关键时刻，他深信中国政府的宏观调控决心是不会动摇的。

罗奇的担心不无道理，10年前中国那次宏观调控的起因之一就是房地产泡沫，直到现在还有许多烂尾楼没有被消化，也仍有大量因房地产积压造成的不良贷款，而10年前房地产贷款余额尚不及目前的1/10。

但与罗奇的悲观态度相比，国内接近市场的房地产咨询机构似乎要乐观得多。搜房研究院调研的结果认为，近14年来全国房价收入比稳步下降，居民购房能力不断增强形成了对商品住宅强劲的需求支撑，房地产市场将面临需求大于供给的总体趋势，市场发展前景看好，房地产整体价格有望继续攀升。

香港知名地产咨询机构戴德梁行的董事胡港文也对罗奇的结论不以为然。"很多时候海外专家总是习惯用外国经验和模式看待中国市场，这和中国的实际情况有很大差距。"他认为，美、中两国不同的发展阶段和国情决定了看待中国房地产不能直接套用美国模式。他强调，目前中国只是出现了一些"局部过热"，高档楼盘供过于求，只是处于经济周期中的"中期调整期"。

咨询机构和专家有关房价的争论，让一段时间以来人们对房价的关注再度升级。事实上，目前政府对地产市场也左右为难，之所以将地产也列入宏观调控之列，是因为各城市地产相关资金80%左右来自银行贷款，政府担心一旦房地产泡沫越吹越大，一旦破裂将给银行带来灭顶之灾，所以必须对此予以抑制；但如果抑制太重导致崩盘，则其带来的巨额坏账也是目前正处于关键时刻并已经焦头烂额的金融改革所无法承受的，也必将严重危及整个经济的增长和社会稳定。

中国社科院金融研究所研究员易宪容最近撰文指出，"在这次宏观调控中，尽管房地产业关注的方面，如对土地整顿、对房地产企业的信贷收紧，但房地产在这次宏观调控中所受的影响则是微乎其微。国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。"他警告说，"如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。"目前大多数业内人士认为，即使房地产市场的高位运行已经脱离了正常轨道，但这个泡沫现在破不得也破不起。上海市今年对房地产市场的要求就是房价"稳中有升"，要控制去年以来过快上涨的房价，但言下之意，也是要防止房价下跌。管理者对房价的矛盾心态导致了对房地产调控的尴尬局面，中国的房市也因此像中国的股市一样，越来越让人难以琢磨。